Raport evaluare construcţii şi teren/ model
Dr. ing. Gheorghe Apetroae Sibiu
Dosar nr. ......../CC Petenţi: ..............................
EVALUATOR: PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ-ING.............., membru
titular autorizat ANEVAR
, Legitimaţia nr. ..............; Cod unic de înregistrare fiscală (CIF) :.................;
N.O.R.C. F...................; Autorizaţia –Certificat constatator- O.R.C.T. Sibiu nr...............
din..........................................; Activităţi: 6810;6831;7111;7112;7219;7220.
Cod IBAN: RO ...........................................-BANK ........................................
Adresa evaluatorului: ................................, str............................................................................;
Telefon: .........................................................................................
CLIENT:
.............................................................................................................................................................
.....................................................................
-DESTINATARUL RAPORTULUI: ............................. .Dosar nr. ............................../CC
RAPORT DE EVALUARE
Cu respectarea standardelor internaţionale de evaluare - proprietăţi imobiliare: SIPE 1- GN1-GN10 –IVSC - IVS1
În baza anexei nr. 1 din ......................201......, la contractul de prestări de servicii nr. ........../20.......
IMOBIL: CASĂ , CURTE ŞI GRĂDINĂ, ...................................................................
Amplasament: judeţul ........................., municipiul .............., str. ................................ nr........, zona ...................., în suprafaţă totală de .............mp .
Petenţi:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
- Dosar nr. ............../CC
ŞEF DEPARTAMENT EVALUĂRI
...................................................................................
EVALUATOR,
Ing. ........................................................
Data inspecţiei:.............................................
Data evaluării : ............................................
Dosar nr. ......................../CC Petenţi : ....................................... ..................................
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
1. OBIECT: EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
Raportul de evaluare s-a întocmit pentru stabilirea valorii de piaţă a imobilului: CONSTRUCŢIE ..................................................................., destinată pentru locuinţă cu o suprafaţă utilă de ......... mp şi TERENUL aferent , în suprafaţă de ............. mp, situat în municipiul .............., str..................... nr..... aparţinând petenţilor .................................. , obiect al dosarului ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ............/ 20..... soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ......./...., de propunere de acordare de ................................................... , constând în .....................................................................................
¤ Evaluarea imobilului............................... şi a terenului aferent,..............................., se efectuează la valoarea de piaţă a acestui imobil, la data evaluării: ............................/201.....
¤ Determinarea valorii de piaţă- juste - a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi teren - grădină, se realizează cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiu l ........................................, str. ................................. nr.........,
- înscris în Cartea funciară nr.................... a municipiului .................................. şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., casă şi curte, în suprafaţă de............ mp şi nr.top. cadastral ................, teren-grădină, în suprafaţă de ............. mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
2. PROPRIETARI:
Petenţii: - 1. ..........................., domiciliat în............................................judeţul..........., legitimat cu C.i. seria ............nr.................., CNP: ...............................;
- 2. ................................., domiciliată în ................................,judeţul Sibiu, legitimată cu C.i. seria ........nr. .................., CNP: ..........................;
3. Descrierea tehnică a imobilului construit:
¤ CLĂDIRE PARTER compusă din : ................. camere, 1 bucătărie, 1hol, 1 baie, 1 cămară,......................................,cu suprafaţa utilă înscrisă de ........ mp şi suprafaţa desfăşurată calculată la suprafaţa utilă înscrisă , de.......... mp, cu o întindere a terenului construit şi liber ,de .......... mp.
-Vecinătăţi: blocuri de locuinţe particulare ......................................................................................;
- Anul dobândirii: .................. ........., prin contract de vânzare-cumpărare, Încheiere de autentificare nr. .............../ .................;
- Anul finalizării construcţiei : ......................
5. Situaţia juridică: Baza legală de dobândire este relevată în Anexa nr. 1 la Contractul de prestări
.Titlu de deţinere : în proprietate : drept de proprietate asupra imobilului -
Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul ................., str. ............................. nr. ........este înscris în Cartea funciară nr. ......... a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........., casă şi curte, în suprafaţă de .............. mp şi nr.top. cadastral ............., teren - grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ........................................................................., în părţi ............ Lipsit de sarcini.
5. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ................, , str. ....................... nr. ......, judeţul ............ ;
6. BENEFICIAR DE RAPORT: .......................................................... - Dosar nr.................../CC .
Dosar nr. ....................../CC Petenţi: .........................................................................
7. SCOPUL RAPORTULUI DE EVALUARE:
Evaluarea imobilului de mai sus, în vederea acordării de măsuri reparatorii prin echivalent pentru imobilul: construcţie demolată înscris în CF......................... , nr. top .................. şi pentru terenul aferent, înscrise în CF ........................... , în suprafaţă totală de............ mp, la data evaluării..........................., în favoarea persoanelor îndreptăţite : ................. cu scopul determinării valorii juste - de piaţă a acestuia la data evaluării-.............................., ţinând seama de starea acestuia, respectiv de gradul de uzură fizică şi morală şi utilitatea , la data evaluării.
8. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul .........., str. ........................ nr......... este înscris în Cartea funciară nr................. a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr............., casă şi curte, în suprafaţă de ............... mp şi nr.top. cadastral ........., teren-grădină, în suprafaţă de ................ mp , în favoarea .............................................., drept de proprietate definit de contractul de vânzare-cumpărare / alte forme de dobândire......................................................................, autentificat de ...................................... prin încheierea de autentificare nr. ......................./........, contract încheiat între ................................... în calitate de calitate de vânzător şi .............................................................., în calitate de
cumpărători,în părţi egale.......................................................................................................................
9. TIPUL PROPRIETĂŢII: Construcţii şi teren , partea de construcţii - CLĂDIRE PARTER, ,în intravilanul municipiului .............................., zona ....... –central, conform încadrării urbane a teritoriului intravilan al municipiului ....................:
- înscris în Cartea funciară nr............... a municipiului ......... şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ............., casă şi curte, în suprafaţă de ...................... mp şi nr.top. cadastral .............., teren - grădină, în suprafaţă de ................... mp, ca imobil independent, casă-locuinţă unifamilială,P.
10. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru spaţiul construit CLĂDIRE PARTER , separat şi separat pentru terenul de sub spaţiul construit şi terenul liber,care se evaluează ca imobil independent, inspecţia a fost efectuată de către ing. ...................................................., la data de .......... . ......... . 20........
11. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI : spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent acestuia- în prezent, sub spaţiul nou construit- bloc de locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice , expropriate, evaluarea a fost efectuată de către ing. ..................................................., la data de .......... . ......... . 20........
12. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII - de .......... . ......... . 20........,
1USA = .............. lei; 1 EUR = 4. ................... lei
13. DECLARAREA VALORII: VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ:
14. 8b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST - EVALUAREA EXPEDITIVĂ A CONSTRUCŢIILOR: …… RON echivalent : ……… EUR;
VA VALOAREA DE PIAŢĂ : CLĂDIRE PARTER,
CURTE ŞI TEREN-GRĂDINĂ ….. RON echivalent :…… EUR
VAL VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ
P PRIN METODA DE EVALUARE PRIN COST= 8b1
-construcţie(CIN) + 8b2- teren(extracţie).
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON = ………….. EUR
8b M METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST
V VALOAREA DE PIAŢĂ CONŢINE T.V.A.
138 81 ……………….. RON echivalent : …… EUR
15. EVALUATOR: Expert evaluator - Ing.....................................
Dosar nr. ................/CC Petenţi: ......................................
ADRESA DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI DE EVALUARE IMOBILIARĂ
Către:.........................................................................................................................................................
Vă înaintăm alăturat raportul de evaluare a proprietăţii imobiliare: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul.................., str. ........................... nr. ......, înscris în Cartea funciară nr............ a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. .............., casă cu suprafaţa utilă de ........... mp şi curte, în suprafaţă totală de ............. mp şi nr.top. cadastral .........., teren- grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ..........................................., în părţi/ egale. Lipsit de sarcini...................................................................................
Imobilul construit /demolat şi terenul aferent(sub construcţie şi liber) însumează ............mp. În prezent, o parte din acest teren este ocupat de construcţia unui bloc de locuinţe, construit în anul..........., iar restul suprafeţei de teren este ocupată de căi de acces, parcări auto şi spaţiu ecologic.
Data...........................201....
EVALUATOR:
Ing. ...............................................
CAPITOLUL 2 .
LEGISLAŢIA DE EVALUARE. IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
2.1. DECLARAŢIILE EVALUATORULUI
2.1.1. DECLARAŢIE DE INSPECTARE A IMOBILULUI
Subsemnatul, ing.............................., cu domiciliul în ................., str. ......................nr. ......., de profesie inginer, specialitatea......................,cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie ..................................... la Universitatea Tehnică ........................................... , cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator imobiliar, membru titular autorizat ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ..................., de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ...................... nr. ............../ 20..... şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP, declar că în baza Anexei nr.1 la Contractul de Prestări Servicii încheiat între .................................... şi
..................................... şi în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. ....................... a municipiului ........... şi identificat prin nr. top. cadastral nr.........................., compus din construcţia demolată, în suprafaţă utilă de ................ mp şi terenul de sub construcţie şi liber, în suprafaţă totală de .................... mp, ce face obiectul dosarului nr. ................../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .................. / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........................./20....., de propunere de acordare de ................................................. , constând în .................................., declar că am efectuat personal inspectarea proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare evaluării , în calitate de evaluator imobiliar, la imobilul – CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent din perimetrul intravilan al
municipiului ......................., str. .................................. nr. .......
Data .................201... Expert evaluator imobiliar,
Ing. ...................................
Dosar nr................../CC Petenţi: .........................................
2.1.2 DECLARAŢIE DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI
Subsemnatul, ing. ..............................................., cu domiciliul în ......................, str. .................... nr. ........... de profesie inginer, secialitatea .............................., studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ...................................................., la Universitatea Tehnică .........................................., cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare,având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat , membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ......................, de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ..........................nr. ........... / ............. şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP, declar că în baza Anexei nr......... la Contractul de Prestări Servicii
încheiat între................................. şi ................................................. şi în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. ..................... a municipiului Sibiu şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ...................., compus din construcţie demolată în suprafaţă utilă de .................. mp şi teren în suprafaţă de ............mp, ce face obiectul dosarului nr. .............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr.......... / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./20...., de propunere de acordare de ......................................... , constând în ...............................,
declar că scrisoarea evaluatorului către beneficiarul ................................................................ însoţeşte raportul de evaluare imobiliară complet, privind evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. .................. a municipiului ................ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..............................., compus din construcţie ......................... în suprafaţă utilă de ............ mp şi terenul construit şi liber, în suprafaţă de ................ mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. ........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./ 20...., de propunere de acordare de ................................. în echivalent , constând în ......................................................
Data: ...........................201..... Expert evaluator imobiliar
Ing................................................
2.1.3. DECLARAŢIE DE INFORMARE, INSPECŢIE ŞI EVALUARE
Cu referire la imobilul înscris în Cartea funciară nr.................. a municipiului............. şi identificat prin nr. top. cadastral nr................, compus din construcţie ........................... în suprafaţă utilă de ............. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. .........../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ...... / 20......., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./200..., de propunere de acordare de măsuri............................................... în echivalent , constând în .......................,evaluatorul declară beneficiarului de raport, ....................................................................., că imobilul a fost evaluat în faza de teren la data de ....................201...., în prezenţa proprietarilor, iar evaluarea acestuia a fost efectuiată la data de ................... 201..
Valoarea estimată pentru imobilul evaluat estr de ………..lei, respectiv echivalent cu………….EURO, având drept scop determinarea valorii juste - de piaţă a acestui imobil la data evaluării - ...................201...., ţinând seama de starea acestuia, respectiv gradul de uzură fizică şi morală pe care acesta l-ar fi avut la data evaluării şi de utilitatea , la data exproprierii .
Orice condiţii limitative şi ipoteze extraordinare sunt relevate în capitolul 2 al raportului de evaluare.
Expert evaluator imobiliar
Data, .............................201..... ing. ...........................
Dosar nr. .................../CC Petenţi: ...........................
2.1.4 . DECLARAŢIE DE STANDARDIZARE ŞI INTERESE
Subsemnatul, ing...................................., cu domiciliul în .................., str. ............................ nr. ........., de profesie inginer, specialitatea ............................, cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ..............................................., la Universitatea Tehnică ........................................, cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat, membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ........................., de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului MAPDR nr. .................. şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP , declar , ca elaborator, că raportul de evaluare pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările
Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici-o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori pentru partea de imobil CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent acestui imobil, că nu am interese legate de client sau de produsul evaluat, iar remunerarea evaluării nu s-a făcut în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii , subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile formulate în prezentul raport de evaluare.
Data ........................201......
Expert evaluator imobiliar
ing. .............................................
Dosar nr. .............../CC Petenţi: .........................................
PREZENTARE GENERALĂ
1.1. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE
În conformitate cu STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE – IVS 3 RAPORTAREA EVALUĂRII ( ediţia a opta, 2007), evaluatorul imobiliar autorizat certifică în cunoştinţă de cauză că:
¤ Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt corecte şi reflectă cele mai pertinente cunoştinţe ale evaluatorului;
¤ Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la premisele, ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize nepărtinitoare;
¤ Nu au fost omise în mod deliberat nici un fel de informaţii care ar avea importanţă asupra valorii;
¤ Nu există nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nici un interes personal şi nici părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;
¤ Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior;
¤Acest raport nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime / maxime, solicitare venită
din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de terenul evaluat;
¤ Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu „Standardele Internaţionale de Evaluare” – IVS1, IVS3, GN1, GN10, cu cerinţele Standardelor profesionale de evaluare ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), ale „Codului deontologic al profesiei de evaluator”, parte integrantă a STATUTULUI ANEVAR şi Ghidului Evaluatorului Funciar din România, volumul II- colecţia PIFCA- AEF 2007;
¤ Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind terenul evaluat, factori de mediu, etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea terenului în cauză;
¤Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională;
¤ Evaluatorul are experienţa în ceea ce priveşte categoria de proprietate care este evaluată;
¤ Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport, nu a acordat asistenţa profesională la elaborarea raportului;
¤ S-a efectuat inspecţia zonei proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport.
¤ Potrivit prevederilor cap. V, „ Procedurile administrative pentru acordarea despăgubirilor” art.16(6<4) din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,; La cererea evaluatorilor sau a reprezentanţilor societăţilor de evaluare, băncile, notarii publici, agenţiile imobiliare, birourile de carte funciară, precum şi orice alţi deţinători de informaţii privind tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare sunt obligaţi să le comunice de îndată, în scris, datele şi informaţiile necesare efectuării evaluării, chiar dacă prin legi speciale se dispune altfel”(articol introdus de pct. 2 al articolului unic din Titlul III. Din OUG nr 209/22.12.2005 şi publicat în Monitorul Oficial Nr.1194/30.12.2005).
S-au solicitat informaţiile necesare stabilirii valorii imobilelor construcţii şi terenuri intravilane, la Primăria municipiului ................... , cu adresa nr.......... din ..............20......, cu confirmarea de primire din .............201...., document anexat la prezentul raport şi personal, de către evaluatorul imobiliar autorizat, în data de...................201......, solicitare .............................(ne)onorată de această primărie.
EVALUATOR, Ing. .........................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ................................................
2.1.5. PREMIZELE EVALUĂRII
2.1.5.1 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
2.1.5.1.1. IPOTEZE.
Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului:
• Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi se consideră astfel cum este dovedit prin extrasul de carte funciară a imobilului.
• Proprietatea, partea referitoare la construcţii şi terenul aferent, este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
• Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.
• Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dau garanţii asupra preciziei lor.
• Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta organul financiar să-şi facă o imagine cu privire la proprietate.
• Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul că imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
• Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător.
• Se presupune că proprietatea este conformă cu reglementările şi restricţiile urbanistice.
• Se presupune că toate documentele solicitate de autorităţile legale sau administrative locale sau naţionale sau de către organizaţiile sau instituţiile private, au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.
• Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există alte servituţi, etc , altele decât cele înscrise , dacă există, în raport.
• In afara cazurilor descrise în acest raport, nu am observat existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Nu am cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale şi nu am calitatea şi calificarea să detectez aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe şi alte materiale potenţial periculoase, poate afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri iar pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor, clientul este solicitat să angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.
EVALUATOR, Ing. .....................................
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: ...........................................
2.1.5.1.2. CONDIŢII LIMITATIVE
Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative:
• Orice proporţie din valoarea totală estimată în acest raport, între terenul evaluat independent şi construcţia evaluată, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţii nu pot fi utilizate în alte evaluări şi dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.
• Deţinerea acestui raport de evaluare, sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a–l face public.
• Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil.
• Se evidenţiază faptul că imobilul notificat este înscris în CF nr.................., sub A+......, având nr. top. ............. şi , conform menţiunii de sub B+ ......., imobilul de sub A+ ..... este / a fost proprietatea numiţilor ..................................., cu titlu de cumpărare, iar conform menţiunii de sub B+ ..... , întreg imobilul de sub A+ ...., a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu de expropriere, fiind transcris ulterior în CF Sibiu nr ..................... ,în scopul comasării cu alte numere topografice. În aceste condiţii, imobilul a devenit nerestituibil şi nu se constituie condiţie limitativă în exerciţiul evaluării.
¤ Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului, sub rezerva dreptului evaluatorului de a percepe, amiabil sau în acţiune juridică de constatare daune materiale şi morale de la beneficiarul acestui raport, în condiţiile de ne-respectare a acestei clauze.
2.1.5.1.3. ALTE IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
Raportul de evaluare conţine şi următoarele elemente, ca ipoteze şi condiţii limitative suplimentare:
¤ Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerată în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara cazurilor când divizarea a fost evidenţiată în raport, cazul de faţă.
¤ Pentru elaborarea acestui raport au fost disponibile numai planuri şi specificaţii preliminare; prin urmare, analiza va fi revizuită când vor fi disponibile planurile şi specificaţiile definitive.Toate construcţiile au fost executate şi sunt conforme cu planurile de construcţie la care s-a făcut referire. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul că imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
¤ Evaluatorul presupune că beneficiarul sau utilizatorul acestui raport are la dispoziţie copii ale planurilor construcţiilor şi ale contractelor ce au ca subiect proprietatea.
¤ Pe lângă documentaţia privind situaţia juridică a proprietăţii am folosit hărţile şi planurile de cadastru pentru a evidenţia, în raportarea pe aceste planuri, dimensiunile fizice şi mărimea proprietăţii. Dacă o măsurătoare în teren arată că aceste informaţii nu sunt corecte, va fi necesară o revizuire a raportului de evaluare.
¤ Previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare.
Acest raport trebuie considerat ca o analiză limitată în care nu am putut avea în vedere totalitatea cerinţelor pentru o evaluare aşa cum sunt enunţate în standardele de evaluare internaţionale IVS 1 şi GN1 , precum şi standardele ANEVAR.
Dosar nr. ................./CC Petenţi: ...................................
2.1.6. SCOPUL ŞI UTILIZAREA EVALUĂRII
Raportul de evaluare arată valoarea estimată împreună cu rezervele şi condiţiile limitative aferente, incluzând o descriere specifică a proprietăţii evaluate înscrise în Cartea funciară nr. ............... a municipiului ................ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ............................, compus din construcţie ...................... în suprafaţă utilă de ................. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ....../20...., de propunere de acordare de măsuri reparatorii în echivalent , constând în despăgubiri (construcţii), din municipiul..........., Str. Rusciorului nr. ..... Necesitatea evaluării constă în cuantificarea valorii acestui imobil.
Analizele şi informaţiile de bază sunt anexate la raport.
2.1.7. DEFINIŢIA VALORII ŞI DATA EVALUĂRII
In prezentul raport de evaluare am determinat valoarea proprietăţii imobiliare la ........201.... Evaluarea realizată prin prezentul raport reprezintă o estimare a “valorii de piaţă’’ a proprietăţilor imobiliare aşa cum a fost definită în standardul ANEVAR SEV 4.03, compatibil cu standardele internaţionale de evaluare, ediţia 2011 (IVS 100, IVA 101 şi GN1-11), asimilată, din cauza numărului restrâns de imobile comparabile.
Estimarea valorii de piaţă s-a făcut, luând în considerare separat clădirea, tratată ca parte din proprietatea imobiliară, şi separat terenul aşa cum a solicitat reprezentantul beneficiarului de raport.
Prezentul raport de evaluare estimează valoarea de piaţă pentru utilizarea proprietăţii imobiliare, dacă aceasta există, sau dacă ar fi existat ,la data evaluării.
Valoarea proprietăţii imobiliare pe piaţa imobiliară este dată de caracteristicile proprietăţii: utilitatea în sensul că oferă spaţiu locuit care poate fi folosit de proprietar, poate fi închiriat şi oferă un câştig garantat proprietarului; cerinţa efectivă pentru satisfacţiile pe care le asigură proprietatea; transferabilitatea, drepturile de proprietate trecând la cumpărător, în cazul vânzării imobilului, cu o uşurinţă relativă , nu în ultimul rând aceasta este amplasată într-un spaţiu relativ central, într-un mediu în care acţionează legea şi ordinea, încât cumpărătorul nu va avea riscul de a pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative. Factorii economici interdependenţi care creează valoarea prezentei proprietăţi imobiliare identificaţi de evaluator sunt (de regulă) utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare. Proprietatea pe care am evaluat-o satisface
necesitatea de spaţiu locuibil, valoarea fiind legată de dorinţele şi utilitatea pentru proprietarul – ocupant sau poate fi convertită în venituri sub formă de chirie, câştigurile fiind măsurate de obicei prin fluctuaţiile financiare. Influenţa utilităţii asupra valorii depind de caracteristicile proprietăţii imobiliare ca: dimensiune, design, amplasament. Câştigurile aferente proprietăţii rezultă din drepturile de proprietate. Restricţionarea unor drepturi poate diminua valoarea. Proprietatea poate atinge cea mai mare valoare dacă poate realiza legal cea mai utilă funcţiune. Reglementările de mediu, urbanism şi alte limitări pot mări, respectiv diminua valoarea. Raritatea proprietăţii imobiliare, în condiţiile unei cereri constante, face ca aceasta să fie mai valoroasă. Dorinţa, fiind perspectiva cumpărătorului de a avea o proprietate care să satisfacă condiţiile de locuit proprii, alte cerinţe individuale,
împreună cu utilitatea şi raritatea şi s-a relaţionat cu puterea efectivă de cumpărare. Puterea efectivă de cumpărare, reprezentând capacitatea cumpărătorului de a participa pe piaţă şi de a achiziţiona proprietatea, în condiţiile în care aceasta ar fi nerestricţionată, prin faptul că am estimat corect valoarea acesteia, aceasta este apreciată real, iar interacţiunea complexă a celor patru factori, care creează valoarea, este reflectată în principiul fundamental – cererea şi oferta.
Dosar nr. ....................../CC Petenţi: ....................................
CAPITOLUL 3. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
DESTINATARUL RAPORTULUI:
..............................................................................................................................................
CONSTRUCŢII ŞI TEREN - PARTEA DE CONSTRUCŢII : CLĂDIRE PARTER situată în municipiul.................., str. ........................... nr. ........., imobil înscris în Cartea Funciară nr. ................... a municipiului Sibiu şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., compus din construcţie ...................................... în suprafaţă utilă de ................, ce face obiectul dosarului nr. ................./CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .......... / 20.........., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........../20.......
La faţa locului, la inspecţia imobiliară, evaluatorul a constatat că imobilul construcţie expropriat a fost ................... , iar pe întreg terenul , care a aparţinut notificatorilor, este construit un bloc de locuinţe private , amenajate căile de acces şi spaţiile ecologice în zona de locuinţe-apartamente în bloc.
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de ...................mp are o vechime de ............ de ani , la data exproprierii, respectiv , de .......de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ............., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1 18.4
2 cameră 2 16.0
3 bucătărie 6.00
4 baie 6.00
5 cămară 4.00
6 hol 4.46
TOTAL 70 55.8 5
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = ............... mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = ............... mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ...............mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de .......... mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,......... , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ............... mp S.U. x 1. ......... = ........ mp .
Dosar nr. ............../CC Petenţi: .............................
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ....................., Str. .................... nr. ........
3. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru teren şi spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER –locuinţă ; Inspecţia a fost efectuată de către ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul construcţiei s-a editat de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ...................., cu ocazia inspecţiei imobilului şi a procesului verbal de evaluare din ...................... .
4. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI – spaţiul construit CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent: ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului, în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
5. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE : .......................201.....
6. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................ RON
7.BENEFICIAR: ................................................................................................................................... DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON , echivalent : ……… EUR;
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
9. TIP DE VALOARE : Valoarea de piaţă a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi grădină.
10. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. ......../201....
¤ Imobilul construcţii , situat în municipiul ..................., Str. ..................... nr..... împreună cu terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiul .................., str. ........................nr. .......
- înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤ MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există : suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF .............. mp;
¤ DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: - teren = ................. mp, iar suprafaţa construită, nu este specificată
În anexa nr. 3 este prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A PROPRIETĂŢII - Întregul imobil construit evaluat a fost expropriat, demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
12.1. ZONA DE AMPLASARE : – zona 2-CENTRAL
12.2. ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
¤ Auto: - Nicolae Teclu; Malului, Rusciorului, Lungă
- Transportul urban din zonă deserveşte şi străzile apropiate;
¤ Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic în partea nord – vest acesteia, este situată la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun şi Taxi;
¤ Aeronaval- Str. Rusciorului ,partea mediană ,este situată la o distanţă de 5000 m de aeroportul municipal modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii Taxi;
¤ Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
- cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe, cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
- În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
- În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul fiind situat apropiat de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa. Magazinele existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
- Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu şi Colegiul de Industrie Alimentară;.
- Unităţi medicale : Policlinica „POLISANO ” , Spitalul de Psihiatrie , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
- Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
- Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
- Muzee: fără reprezentare în zonă.
12.4. UTILITĂŢI EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare : existentă
¤Reţea urbană de telefonie : existentă
12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de medie intensitate;
12.6. AMBIENT - trafic auto de mare intensitate
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE :
Zona de referinţă: centrală , amplasare favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare medie- redusă. Ambient civilizat.
13. BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE 5a şi 5b
¤ Imobilul construit însumează : - o suprafaţă construită de mp şi o suprafaţă utilă de ......... mp
¤ Terenul însumează o suprafaţă totală de ................. mp, din care ........... mp ocupat de proiecţia
construcţiei demolate – ................. mp , determinată fizic la jumătatea fondului;
14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):
14.a: CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE PARTER
*-*/15 . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:
¤ DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI: Studiu de cercetare asupra pieţei spaţiilor pentru locuit .
¤ NATURA ZONEI : Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate . Din punct de vedere economic: zonă centrală a oraşului în medie dezvoltare, o zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în dezechilibru;
¤PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim ………….40000 EUR, echivalent ………………..170572 lei.
¤¤ maxim …………………85000 EUR, echivalent ……………….362465 lei .
¤CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună; echivalent ……………..853 lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună; echivalent ………….1706 lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.
ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. 4235/CC .
Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare în următoarea succesiune:
¤ ANEXA NR 1 : Anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. 2/2006;
¤ ANEXA NR . 2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;
¤ ANEXA NR. 3 a-c : Plan de încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;
¤ ANEXA NR. 4 a - f : Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;
¤ ANEXA NR: 5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului Sibiu,
¤ ANEXA NR. 6a : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent;
: ANEXA NR. 6b : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber; :
¤ ANEXA NR. 6c : Extrase privind chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
¤ ANEXA NR. 7: Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
¤ ANEXA 8 a: Metoda comparaţiei directe. Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru terenul aferent şi terenul liber;
¤ ANEXA 8.b : Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
¤ ANEXA 9 : Foto –color cu imobilul evaluat.
¤ ANEXA Nr. 10: Extrase din publicaţii şi alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
¤ Anexa nr. 11: Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.
Dosar nr......................./CC Petenţi: .............................................................
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de 55,86 mp avea o vechime de ................de ani , la data exproprierii, respectiv , de............. de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ................., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1
2 cameră 2
3 bucătărie
4 baie
5 cămară
6 hol
TOTAL
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = .........................mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = .........................mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de ............ mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,2531 , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ................... mp S.U. x 1....... = ................... mp .
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 Teren / grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ...................., Str. ..................... nr........... Dosar nr. /CC
3. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru teren şi spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER –locuinţă ; Inspecţia a fost efectuată de către ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul construcţiei s-a editat de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ...................., cu ocazia inspecţiei imobilului şi a procesului verbal de evaluare din ...................... .
4. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI – spaţiul construit CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent: ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului, în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
5. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE : .......................201.....
6. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................ RON
7.BENEFICIAR: ................................................................................................................................... DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON , echivalent : ……… EUR;
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
9. TIP DE VALOARE : Valoarea de piaţă a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi grădină.
10. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. ......../201....
¤ Imobilul construcţii , situat în municipiul ..................., Str. ..................... nr..... împreună cu terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiul .................., str. ........................nr. .......
- înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤ MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există : suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF .............. mp;
¤ DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: - teren = ................. mp, iar suprafaţa construită, nu este specificată
În anexa nr. 3 este prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A PROPRIETĂŢII - Întregul imobil construit evaluat a fost expropriat, demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
12.1. ZONA DE AMPLASARE : – zona.......- CENTRAL
12.2. ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
¤ Auto: - .....................................................................
- Transportul urban din zonă deserveşte şi străzile apropiate;
¤ Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic în partea nord – vest acesteia, este situată la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun şi Taxi;
¤ Aeronaval- Str. ................................... ,partea mediană ,este situată la o distanţă de ..................... m de aeroportul municipal modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii Taxi;
¤ Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
- cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe, cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
- În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
- În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul fiind situat apropiat de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa. Magazinele existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
- Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu şi Colegiul de Industrie Alimentară;.
- Unităţi medicale : Policlinica „..........................” , Spitalul........................ , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
- Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
- Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
- Muzee: fără reprezentare în zonă.
12.4. UTILITĂŢI EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare : existentă
¤Reţea urbană de telefonie : existentă
12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de medie intensitate;
12.6. AMBIENT - trafic auto de mare intensitate
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE :
Zona de referinţă: centrală , amplasare favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare medie- redusă. Ambient civilizat.
13. BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE 5a şi 5b
¤ Imobilul construit însumează : - o suprafaţă construită de mp şi o suprafaţă utilă de ......... mp
¤ Terenul însumează o suprafaţă totală de ................. mp, din care ........... mp ocupat de proiecţia
construcţiei demolate – ................. mp , determinată fizic la jumătatea fondului;
14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):
14.a: CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE PARTER
*-*/15 . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:
¤ DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI: Studiu de cercetare asupra pieţei spaţiilor pentru locuit .
¤ NATURA ZONEI : Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate . Din punct de vedere economic: zonă centrală a oraşului în medie dezvoltare, o zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în dezechilibru;
¤PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim ………….40000 EUR, echivalent ………………..170572 lei.
¤¤ maxim …………………85000 EUR, echivalent ……………….362465 lei .
¤CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună; echivalent ……………..853 lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună; echivalent ………….1706 lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.
ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. .............../CC .
Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare în următoarea succesiune:
¤ ANEXA NR 1 : Anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. 2/2006;
¤ ANEXA NR . 2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;
¤ ANEXA NR. 3 a-c : Plan de încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;
¤ ANEXA NR. 4 a - f : Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;
¤ ANEXA NR: 5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului..................,
¤ ANEXA NR. 6a : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent;
: ANEXA NR. 6b : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber; :
¤ ANEXA NR. 6c : Extrase privind chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
¤ ANEXA NR. 7: Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
¤ ANEXA 8 a: Metoda comparaţiei directe. Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru terenul aferent şi terenul liber;
¤ ANEXA 8.b : Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
¤ ANEXA 9 : Foto –color cu imobilul evaluat.
¤ ANEXA Nr. 10: Extrase din publicaţii şi alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
¤ Anexa nr. 11: Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ....................................
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de .............. mp avea o vechime de............... ani , la data exproprierii,/n demolării........respectiv , de......... de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ..................,........., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1
2 cameră 2
3 bucătărie
4 baie
5 cămară
6 hol
TOTAL
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = .........................mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = .........................mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de ............ mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,............. , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ................... mp S.U. x 1....... = ................... mp .
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ...................., Str. ..................... nr. 15 , Dosar nr. ......./CC
- DATA EVALUĂRII : .............................. ; IMOBIL : CLĂDIRE PARTER ,str. ......................... nr.1...., .................., EXEMPLAR
EVALUAREA IMOBILULUI : LOCUINŢĂ + teren , Municipiul ................... , str. ........................ nr. .....
PREZENTAREA SINTETICĂ A COMPARABILELOR UTILIZATE ANEXA NR 6 a 1 -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢILOR
1 EUR = 4, .......... RON, la data de ........................201...
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea comparabilelor: construcţii +terenul aferent ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani vânzare – construcţii + teren
RON EURO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
19.10.2010
1EUR= 4.2940lei Mun. Sibiu, zona Guşteriţa, Calea Guşteriţei ;Tel:0721-117799 3 D+P 350 110 90 240 50 casă 3camere,bucătărie,baie, pivniţă, garaj,bucătărie de vară,grădină, termopan,CT,parchet,gresie,faianţă 364990 85000
30.09.2010-1EUR= 4.2674lei
mun. Sibiu, zona Ştrand,str. Litovoi 2 s+p 365 90 116 275 40 casă 2 camere,, bucătărie, baie,terasă, ferestre termopan, parchet, 576099 135000
4.10.2010
1EUR= 4.2815 lei
mun. Sibiu, Str. Alba Iulia,Tel.:0756-464377 2 p+M 270 95 140 175 60 casă P-3camere,baie, bucătărie, cămară,70mp-SU;M(1 cameră,debara=70mp); 321112 75000
30.09.2010 1EUR= 4.2674lei mun. Sibiu, str.Morilor -filosTel.:0756-464377 2 s+p 300 100 80 200 40 casă 2 camere,bucătărie, baie, garaj 768132 180000
Dosar nr. ................................./CC Petenţi: ........................................
ANEXA NR. 8 a
I. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
3. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE.
DATA EVALUĂRII = ...................201....
PETENT :............................ DOSAR /CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE CONSTRUCŢIE+TEREN - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMP A-S.U.=90mp COMP.B-SU=116mp COMPC-
SU=140mp
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) %
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) %
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp 70.00
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobil. Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de .............. EUR
Curs valutar la data evaluării ...................201.... 1 EUR = 4. ........... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
VALOAREA IMOBILULUI CONŢINE TVA
b. METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE, CA METODĂ DE DETERMINE A VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI SAU ABORDAREA PRIN COST.METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE - ESTIMAREA COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRILOR
EVALUAREA PRIN ESTIMAREA COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRII
Estimarea costurilor de înlocuire brute ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15.
Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate: Pentru fiecare dintre cele patru proprietăţi imobiliare comparabile , s-au calculat costurile de înlocuire brute ale clădirilor, utilizând Catalogul din colecţia Evaluarea rapidă.a.construcţiilor—Locuinţe…. d e Ing. Niculae N. Georgescu şi Doina Stoian, editat de MATRIX ROM, 1995 , Fişa nr. 2- Clădire de locuit individuală( parter cu pereţi din zidărie de cărămidă), pag.11- Catalog de reevaluare nr. 124, Fişa nr.4b. Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate.
1 EUR = 4.2643 RON , la data evaluării: 28.10.2010. Fişa sintetică de înregistrare a caracteristicilor şi informaţii necesare pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare de tip construcţie şi terenul aferent – întocmită după ANEXA nr. 6a la raport.
Estimarea costurilor de înlocuire brute şi nete ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15
Imobilul
evaluat COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral
A B C D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP) mp
Denumire / destinaţie proprietate: locuinţă locuinţă locuinţă locuinţă locuinţă
Nr.crt. Caracteristici şi informaţii asupra imobilului U/m Valori şi caracteristicile construcţiei
VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ EUR
Vechimea construcţiei ani
1 Suprafaţa construită mp
1 Suprafaţa desfăşurată (Ad): S, D, parter mp
Suprafaţa utilă mp
2 Valoarea de înlocuire x x x x x
2.1. Idicatorii valorii de înlocuire( valori specifice) x x x x x
- pentru construcţii lei/ mp Ad
-pentru instalaţii electrice lei /mp Ad
-pentru instalaţii sanitare lei /mp Ad
-pentru instalaţii încălzire lei /mp Ad
Termeni de corecţie
corecţii pentru instalaţii lei/mp Ad
TOTAL
2.2. Ternen de corecţie -
-gaz metan -
pentru subsol şi pivniţă sau beci -asim +
TOTAL COSTURI SPECIFICE BRUTE CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII
FUNCŢIONALE- lei/mp(Ad)
TOTAL COSTURI DE ÎNLOCUIRE BRUTE FINALE ( lei)
Estimarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor:
Pentru determinarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor, s-au scăzut, mai jos, din costurile de înlocuire brute: uzura fizică recuperabilă; uzura fizică nerecuperabilă;deprecierea funcţională recuperabilă; deprecierea funcţională nerecuperabilă; deprecierea externă.
Imobilul
evaluat COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral
A B C D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP) mp
Denumire / destinaţie proprietate:
1 Suprafaţa construită mp
Suprafaţa desfăşurată construită(Ad) = S, D, parter,M,
VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ EUR
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT LEI
3. Uzura fizică nerecuperabilă , în funcţie de vechimea
construcţiei( U) % - stare tehnica , intervenţii la -
anvelopă şi finisaje, după indicativ P129-99/ sau Uzura :Indicativ P135 / 1999 , anexa 34 coroborat cu ind.
anexa 45, structura de rezistenţă -P=40%, anvelopa-P=17 %,
finisaje-P=25%,instalaţii funcţionale-P= 18%, cu vechimea
construcţiei/ apreciat = %,
Deprecieri funcţionale recuperabile , lucrări la exterior 5 %
Deprecieri fizice recuperabile- reparaţii la finisaje 5 %
Depreciere externă temporară ,estimată prin analiza informaţiilor de piaţă
TOTAL UZURĂ FIZICĂ - DEPRECIERI %
K=
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT
4. Calculul de evaluare
4.1. COST de înlocuire net neactualizat( Val.totală )
Se.utilizează.indicele.de.actualizare
- Kp, conform (HG 945/1990). purtător de TVA-24% Kp = 3,209902
fără TVA Kp=2,588631
Valoarea de înlocuire x K, purtătoare de TVA -Kp = 3,209902
4.2. COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET ( Valoarea construcţiei)
COST DE ÎNLOCUIRE NET( purtător de TVA (24%) RON
COST DE ÎNLOCUIRE NET - 1 EUR = 4.2643 RON EUR
Preţurile de vânzare ale celor patru proprietăţi imobiliare comparabile au fost corectate , prin faptul că informaţiile găsite reprezintă preţuri de oferte cu proprietăţi şi nu de tranzacţii , cu un discount de negociere ,în condiţiile unei pieţe de dezechilibru , de 35 % , faţă de preţul de ofertă.
SPECIFICAŢIE IMOBILUL
EVALUAT COMPARA-
BILA A COMPARA-
BILA B COMPARA-
BILA C COMPARA-
BILA D
Suprafaţa construită
(Ad) S+ parter mp
Preţ de ofertă EURO
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE VÂNZARE
EURO
REZULTATELE APLICĂRII METODEI EXTRACŢIEI- PRIN DIFERENŢĂ- PENTRU PREŢUL TERENULUI SUNT PREZENTATE MAI JOS:
SPECIFICAŢIE IMOBILUL
EVALUAT COMPARA
BILA A COMPARA
BILA B COMPARA
BILA C COMPARA
BILA D
Suprafaţa desfăşurată
(Ad) S+ parter mp
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie) EURO
Localizare
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE CORECTAT
EURO
Suprafaţa teren mp
Tip construcţie
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
mp
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN) EURO
VALOARE DE PIAŢĂ TEREN
EURO
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN, EUR/MP
Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi ......... Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ........... Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de ......... mp , este de ............. EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de .................. EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE - VENITUL DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ; IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 EUR = 4.2643 RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data
Localizarea
zona
Nivelul Suprafaţa - mp Destinaţia Confort,utilităţi
Totală Construit p Utilă- mp nu
măr
de camere Teren liber Preţul închiriere-EUR/
lună Revine/
an
1 2 3 4 5 7 8 9
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 median-central s+p 300 135 110 4 165 casă din cărămidă parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 550 6600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. Rahovei,
,Tel.:0788.38.38.01 median s+p 375 100 70 2 275 locuinţţă unifam parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan 300 3600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 Turnişor p+m 100 80 70 2 20 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 central p+e1+m 300 300 210 5 90 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 650 7800
28. 10.2010
mun. Sibiu, Bdl. V. Milea, central p 400 100 3 locuinţţă uni fam. nemobilat, fără ct 400 4800
28. 10.2010 mun. Sibiu, calea turnişorului, medie p 4 locuinţţă unifam mobilată 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Deva median p 65 2 locuinţţă unifam apă,curent,gaz,canalizare,cabtv 250 3000
ANEXA NR. 8.c DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie Proprietatea imobiliară , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
A B C D E
Amplasament (zonă) mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp) 110 70 70 210 65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună) 550 300 350 650 250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an ) 6600 3600 4200 7800 3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului 3200 1700 2000 3800 1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA) 3400 1900 2200 4000 1600
Valoarea proprietăţii: S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de exploatare = 8,265%
VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1 VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265 = EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp- ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA NR. 6 c - -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = ...................RON; 1 EUR = 4, ................. RON,.
Dosar nr. ..................../CC Petenţi: .....................................
EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA NR. 6 c -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = 3...............RON; 1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea imobilului ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi- terenuri destinate construcţiei de locuinţe Preţul de ofertă Selectarea valorii
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani total Revine pe mp
RON EURO RON EUR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 13 14
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei Sibiu,zona Ştrand
cartierul Ştrand-median-Central - 440 - - 440 - construcţii Front stradal-13 mlăţime 417901 98000 950.93 223 selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar median - 485 - - 485 - construcţii deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ 182188 42680 375.26 88 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41 periferic - 720 - - 720 - construcţii deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate 214921 50400 298.50 70 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului median - 712 - - 712 - construcţii front stradal=15 m;intravilan 258075 60520 362.47 85 selectat
PETENT :................................. DOSAR ........../CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE TEREN LIBER - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMA-S.U.=440 COMB-SU=485 COMPC-SU=720
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k 1.00 1.00 1.00
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0% 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) % -4.00% 5.00% 4.00%
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) % 1.00% 5.00% 2.00%
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR 0.00 0.00 0.00
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00 485.00 720.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de EUR
Curs valutar la data evaluării ..........................201... 1 EUR = 4...... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ................... RON
-pentru terenul liber( comparaţia directă) : ............. mp – ........mp= .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei
8 c1+8C2. Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) = ………….. EUR c1+8C2.
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON
16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE INTERNAŢIONALE
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare
CADRU LEGAL
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:
1.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă) 8.a1:construcţii:…….. RON echivalent ……. EUR
8.a2: teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE - metoda normativă, cf.normelor de eval . D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)
8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST
…………. RON echivalent ………. EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza MCB
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER
8.d .: construcţii:………. RON echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: .....................................
17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
IMOBILUL DE EVALUAT: Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată: Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului ............. Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii: Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar: Petenţi:...................................
Terenul: Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF este de ................mp. Terenul s-a evaluat în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare: Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune: 19.......
Data schimbării destinaţiei:
Scopul evaluării: Stabilirea valorii partea construită din imobil şi teren
Data evaluării: ...................201...
Data inspecţiei: ............... 201...
Condiţii limitative: Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil: 8 a1 METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ; (metoda normativă )
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII FINALE
Rezultatul evaluării În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................ RON , echivalent ..... EUR, la data de ...........201... .
Dosar nr./............../CC Petenţi: .......................................
18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE LA IMOBILUL DE EVALUAT: : ......................................, Str. ......................................... nr......., prin:
8 a METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
……………. Lei , echivalent : ………….. EUR;
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI:
…………… Lei , echivalent : …………. EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE
Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR
19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare estimată
Total suprafeţe relevate - mp Numere CF Numere topo Suprafaţa (mp) construită evaluată Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
Valori totale (incintă) imobil stabilite prin Valoare mijloace fixe
RON Valoare teren
RON Valoare totală
RON Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
……….. - ……………
MET
DA 8 c METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
………… - ………..
8.d DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ……….. - ………..
APRECIEREA EVALUATORULUI ………. ………… …………..
Expert evaluator proprietăţi imobiliare
Ing. ..............................................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ...........................................
20. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALĂ .
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE - JUDICIOS INTERACŢIONAŢI , INTERRELAŢIONAŢI ŞI ANALIZAŢI ÎN RELEVAREA JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI EVALUAT ESTE:
VALOAREA DE PIAŢĂ
8.a……..lei, echivalent ……….. EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN
8b METODA COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A. …………. Lei , echivalent ……….. EUR
ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞI SEM NĂTURA
EXPERT EVALUATOR .....................................
_________________________________________
FORMA DE ORGANIZARE A ACTIVITĂŢII DE EVALUARE
PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ -
ING. ........................................................................
BENEFICIAR,
_______________________ ____________________
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1. Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
• Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
Urmare a celor expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent este de:
Vp =……… EUR sau ~ ……….. lei (exclusiv TVA)
Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau …………. lei
Petenţilor li se cuvine din valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării de: ................ EUR sau ................... lei, o sumă rezultată din scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.
EXPERT EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC Petenţi: ......................................
21. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
Data certificării
................................ Expert evaluator imobiliar,
...................................................................
ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ
ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale
BILA B COMPARA
BILA C COMPARA
BILA D
Suprafaţa desfăşurată
(Ad) S+ parter mp
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie) EURO
Localizare
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE CORECTAT
EURO
Suprafaţa teren mp
Tip construcţie
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
mp
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN) EURO
VALOARE DE PIAŢĂ TEREN
EURO
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN, EUR/MP
Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi ......... Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ........... Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de ......... mp , este de ............. EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de .................. EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE - VENITUL DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ; IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 EUR = 4.2643 RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data
Localizarea
zona
Nivelul Suprafaţa - mp Destinaţia Confort,utilităţi
Totală Construit p Utilă- mp nu
măr
de camere Teren liber Preţul închiriere-EUR/
lună Revine/
an
1 2 3 4 5 7 8 9
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 median-central s+p 300 135 110 4 165 casă din cărămidă parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 550 6600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. Rahovei,
,Tel.:0788.38.38.01 median s+p 375 100 70 2 275 locuinţţă unifam parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan 300 3600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 Turnişor p+m 100 80 70 2 20 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 central p+e1+m 300 300 210 5 90 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 650 7800
28. 10.2010
mun. Sibiu, Bdl. V. Milea, central p 400 100 3 locuinţţă uni fam. nemobilat, fără ct 400 4800
28. 10.2010 mun. Sibiu, calea turnişorului, medie p 4 locuinţţă unifam mobilată 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Deva median p 65 2 locuinţţă unifam apă,curent,gaz,canalizare,cabtv 250 3000
ANEXA NR. 8.c DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie Proprietatea imobiliară , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
A B C D E
Amplasament (zonă) mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp) 110 70 70 210 65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună) 550 300 350 650 250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an ) 6600 3600 4200 7800 3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului 3200 1700 2000 3800 1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA) 3400 1900 2200 4000 1600
Valoarea proprietăţii: S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de exploatare = 8,265%
VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1 VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265 = EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp- ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA NR. 6 c - -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = ...................RON; 1 EUR = 4, ................. RON,.
Dosar nr. ..................../CC Petenţi: .....................................
EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA NR. 6 c -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = 3...............RON; 1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea imobilului ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi- terenuri destinate construcţiei de locuinţe Preţul de ofertă Selectarea valorii
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani total Revine pe mp
RON EURO RON EUR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 13 14
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei Sibiu,zona Ştrand
cartierul Ştrand-median-Central - 440 - - 440 - construcţii Front stradal-13 mlăţime 417901 98000 950.93 223 selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar median - 485 - - 485 - construcţii deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ 182188 42680 375.26 88 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41 periferic - 720 - - 720 - construcţii deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate 214921 50400 298.50 70 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului median - 712 - - 712 - construcţii front stradal=15 m;intravilan 258075 60520 362.47 85 selectat
PETENT :................................. DOSAR ........../CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE TEREN LIBER - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMA-S.U.=440 COMB-SU=485 COMPC-SU=720
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k 1.00 1.00 1.00
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0% 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) % -4.00% 5.00% 4.00%
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) % 1.00% 5.00% 2.00%
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR 0.00 0.00 0.00
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00 485.00 720.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de EUR
Curs valutar la data evaluării ..........................201... 1 EUR = 4...... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ................... RON
-pentru terenul liber( comparaţia directă) : ............. mp – ........mp= .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei
8 c1+8C2. Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) = ………….. EUR c1+8C2.
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON
16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE INTERNAŢIONALE
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare
CADRU LEGAL
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:
1.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă) 8.a1:construcţii:…….. RON echivalent ……. EUR
8.a2: teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE - metoda normativă, cf.normelor de eval . D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)
8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST
…………. RON echivalent ………. EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza MCB
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER
8.d .: construcţii:………. RON echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: .....................................
17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
IMOBILUL DE EVALUAT: Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată: Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului ............. Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii: Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar: Petenţi:...................................
Terenul: Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF este de ................mp. Terenul s-a evaluat în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare: Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune: 19.......
Data schimbării destinaţiei:
Scopul evaluării: Stabilirea valorii partea construită din imobil şi teren
Data evaluării: ...................201...
Data inspecţiei: ............... 201...
Condiţii limitative: Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil: 8 a1 METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ; (metoda normativă )
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII FINALE
Rezultatul evaluării În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................ RON , echivalent ..... EUR, la data de ...........201... .
Dosar nr./............../CC Petenţi: .......................................
18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE LA IMOBILUL DE EVALUAT: : ......................................, Str. ......................................... nr......., prin:
8 a METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
……………. Lei , echivalent : ………….. EUR;
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI:
…………… Lei , echivalent : …………. EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE
Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR
19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare estimată
Total suprafeţe relevate - mp Numere CF Numere topo Suprafaţa (mp) construită evaluată Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
Valori totale (incintă) imobil stabilite prin Valoare mijloace fixe
RON Valoare teren
RON Valoare totală
RON Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
……….. - ……………
MET
DA 8 c METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
………… - ………..
8.d DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ……….. - ………..
APRECIEREA EVALUATORULUI ………. ………… …………..
Expert evaluator proprietăţi imobiliare
Ing. ..............................................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ...........................................
20. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALĂ .
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE - JUDICIOS INTERACŢIONAŢI , INTERRELAŢIONAŢI ŞI ANALIZAŢI ÎN RELEVAREA JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI EVALUAT ESTE:
VALOAREA DE PIAŢĂ
8.a……..lei, echivalent ……….. EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN
8b METODA COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A. …………. Lei , echivalent ……….. EUR
ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞI SEM NĂTURA
EXPERT EVALUATOR .....................................
_________________________________________
FORMA DE ORGANIZARE A ACTIVITĂŢII DE EVALUARE
PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ -
ING. ........................................................................
BENEFICIAR,
_______________________ ____________________
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1. Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
• Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
Urmare a celor expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent este de:
Vp =……… EUR sau ~ ……….. lei (exclusiv TVA)
Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau …………. lei
Petenţilor li se cuvine din valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării de: ................ EUR sau ................... lei, o sumă rezultată din scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.
EXPERT EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC Petenţi: ......................................
21. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
Data certificării
................................ Expert evaluator imobiliar,
...................................................................
ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ
ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale raport evaluare construcţii şi teren/ model
Friday, January 24, 2014 8:18 AM
Mark as Unread Flag this message
EVALUATOR: PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ-ING.............., membru
titular autorizat ANEVAR
, Legitimaţia nr. ..............; Cod unic de înregistrare fiscală (CIF) :.................;
N.O.R.C. F...................; Autorizaţia –Certificat constatator- O.R.C.T. Sibiu nr...............
din..........................................; Activităţi: 6810;6831;7111;7112;7219;7220.
Cod IBAN: RO ...........................................-BANK ........................................
Adresa evaluatorului: ................................, str............................................................................;
Telefon: .........................................................................................
CLIENT:
.............................................................................................................................................................
.....................................................................
-DESTINATARUL RAPORTULUI: ............................. .Dosar nr. ............................../CC
RAPORT DE EVALUARE
Cu respectarea standardelor internaţionale de evaluare - proprietăţi imobiliare: SIPE 1- GN1-GN10 –IVSC - IVS1
În baza anexei nr. 1 din ......................201......, la contractul de prestări de servicii nr. ........../20.......
IMOBIL: CASĂ , CURTE ŞI GRĂDINĂ, ...................................................................
Amplasament: judeţul ........................., municipiul .............., str. ................................ nr........, zona ...................., în suprafaţă totală de .............mp .
Petenţi:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
- Dosar nr. ............../CC
ŞEF DEPARTAMENT EVALUĂRI
...................................................................................
EVALUATOR,
Ing. ........................................................
Data inspecţiei:.............................................
Data evaluării : ............................................
Dosar nr. ......................../CC Petenţi : ....................................... ..................................
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
1. OBIECT: EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
Raportul de evaluare s-a întocmit pentru stabilirea valorii de piaţă a imobilului: CONSTRUCŢIE ..................................................................., destinată pentru locuinţă cu o suprafaţă utilă de ......... mp şi TERENUL aferent , în suprafaţă de ............. mp, situat în municipiul .............., str..................... nr..... aparţinând petenţilor .................................. , obiect al dosarului ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ............/ 20..... soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ......./...., de propunere de acordare de ................................................... , constând în .....................................................................................
¤ Evaluarea imobilului............................... şi a terenului aferent,..............................., se efectuează la valoarea de piaţă a acestui imobil, la data evaluării: ............................/201.....
¤ Determinarea valorii de piaţă- juste - a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi teren - grădină, se realizează cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiu l ........................................, str. ................................. nr.........,
- înscris în Cartea funciară nr.................... a municipiului .................................. şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., casă şi curte, în suprafaţă de............ mp şi nr.top. cadastral ................, teren-grădină, în suprafaţă de ............. mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
2. PROPRIETARI:
Petenţii: - 1. ..........................., domiciliat în............................................judeţul..........., legitimat cu C.i. seria ............nr.................., CNP: ...............................;
- 2. ................................., domiciliată în ................................,judeţul Sibiu, legitimată cu C.i. seria ........nr. .................., CNP: ..........................;
3. Descrierea tehnică a imobilului construit:
¤ CLĂDIRE PARTER compusă din : ................. camere, 1 bucătărie, 1hol, 1 baie, 1 cămară,......................................,cu suprafaţa utilă înscrisă de ........ mp şi suprafaţa desfăşurată calculată la suprafaţa utilă înscrisă , de.......... mp, cu o întindere a terenului construit şi liber ,de .......... mp.
-Vecinătăţi: blocuri de locuinţe particulare ......................................................................................;
- Anul dobândirii: .................. ........., prin contract de vânzare-cumpărare, Încheiere de autentificare nr. .............../ .................;
- Anul finalizării construcţiei : ......................
5. Situaţia juridică: Baza legală de dobândire este relevată în Anexa nr. 1 la Contractul de prestări
.Titlu de deţinere : în proprietate : drept de proprietate asupra imobilului -
Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul ................., str. ............................. nr. ........este înscris în Cartea funciară nr. ......... a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........., casă şi curte, în suprafaţă de .............. mp şi nr.top. cadastral ............., teren - grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ........................................................................., în părţi ............ Lipsit de sarcini.
5. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ................, , str. ....................... nr. ......, judeţul ............ ;
6. BENEFICIAR DE RAPORT: .......................................................... - Dosar nr.................../CC .
Dosar nr. ....................../CC Petenţi: .........................................................................
7. SCOPUL RAPORTULUI DE EVALUARE:
Evaluarea imobilului de mai sus, în vederea acordării de măsuri reparatorii prin echivalent pentru imobilul: construcţie demolată înscris în CF......................... , nr. top .................. şi pentru terenul aferent, înscrise în CF ........................... , în suprafaţă totală de............ mp, la data evaluării..........................., în favoarea persoanelor îndreptăţite : ................. cu scopul determinării valorii juste - de piaţă a acestuia la data evaluării-.............................., ţinând seama de starea acestuia, respectiv de gradul de uzură fizică şi morală şi utilitatea , la data evaluării.
8. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul .........., str. ........................ nr......... este înscris în Cartea funciară nr................. a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr............., casă şi curte, în suprafaţă de ............... mp şi nr.top. cadastral ........., teren-grădină, în suprafaţă de ................ mp , în favoarea .............................................., drept de proprietate definit de contractul de vânzare-cumpărare / alte forme de dobândire......................................................................, autentificat de ...................................... prin încheierea de autentificare nr. ......................./........, contract încheiat între ................................... în calitate de calitate de vânzător şi .............................................................., în calitate de
cumpărători,în părţi egale.......................................................................................................................
9. TIPUL PROPRIETĂŢII: Construcţii şi teren , partea de construcţii - CLĂDIRE PARTER, ,în intravilanul municipiului .............................., zona ....... –central, conform încadrării urbane a teritoriului intravilan al municipiului ....................:
- înscris în Cartea funciară nr............... a municipiului ......... şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ............., casă şi curte, în suprafaţă de ...................... mp şi nr.top. cadastral .............., teren - grădină, în suprafaţă de ................... mp, ca imobil independent, casă-locuinţă unifamilială,P.
10. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru spaţiul construit CLĂDIRE PARTER , separat şi separat pentru terenul de sub spaţiul construit şi terenul liber,care se evaluează ca imobil independent, inspecţia a fost efectuată de către ing. ...................................................., la data de .......... . ......... . 20........
11. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI : spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent acestuia- în prezent, sub spaţiul nou construit- bloc de locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice , expropriate, evaluarea a fost efectuată de către ing. ..................................................., la data de .......... . ......... . 20........
12. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII - de .......... . ......... . 20........,
1USA = .............. lei; 1 EUR = 4. ................... lei
13. DECLARAREA VALORII: VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ:
14. 8b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST - EVALUAREA EXPEDITIVĂ A CONSTRUCŢIILOR: …… RON echivalent : ……… EUR;
VA VALOAREA DE PIAŢĂ : CLĂDIRE PARTER,
CURTE ŞI TEREN-GRĂDINĂ ….. RON echivalent :…… EUR
VAL VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ
P PRIN METODA DE EVALUARE PRIN COST= 8b1
-construcţie(CIN) + 8b2- teren(extracţie).
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON = ………….. EUR
8b M METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST
V VALOAREA DE PIAŢĂ CONŢINE T.V.A.
138 81 ……………….. RON echivalent : …… EUR
15. EVALUATOR: Expert evaluator - Ing.....................................
Dosar nr. ................/CC Petenţi: ......................................
ADRESA DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI DE EVALUARE IMOBILIARĂ
Către:.........................................................................................................................................................
Vă înaintăm alăturat raportul de evaluare a proprietăţii imobiliare: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul.................., str. ........................... nr. ......, înscris în Cartea funciară nr............ a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. .............., casă cu suprafaţa utilă de ........... mp şi curte, în suprafaţă totală de ............. mp şi nr.top. cadastral .........., teren- grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ..........................................., în părţi/ egale. Lipsit de sarcini...................................................................................
Imobilul construit /demolat şi terenul aferent(sub construcţie şi liber) însumează ............mp. În prezent, o parte din acest teren este ocupat de construcţia unui bloc de locuinţe, construit în anul..........., iar restul suprafeţei de teren este ocupată de căi de acces, parcări auto şi spaţiu ecologic.
Data...........................201....
EVALUATOR:
Ing. ...............................................
CAPITOLUL 2 .
LEGISLAŢIA DE EVALUARE. IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
2.1. DECLARAŢIILE EVALUATORULUI
2.1.1. DECLARAŢIE DE INSPECTARE A IMOBILULUI
Subsemnatul, ing.............................., cu domiciliul în ................., str. ......................nr. ......., de profesie inginer, specialitatea......................,cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie ..................................... la Universitatea Tehnică ........................................... , cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator imobiliar, membru titular autorizat ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ..................., de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ...................... nr. ............../ 20..... şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP, declar că în baza Anexei nr.1 la Contractul de Prestări Servicii încheiat între .................................... şi
..................................... şi în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. ....................... a municipiului ........... şi identificat prin nr. top. cadastral nr.........................., compus din construcţia demolată, în suprafaţă utilă de ................ mp şi terenul de sub construcţie şi liber, în suprafaţă totală de .................... mp, ce face obiectul dosarului nr. ................../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .................. / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........................./20....., de propunere de acordare de ................................................. , constând în .................................., declar că am efectuat personal inspectarea proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare evaluării , în calitate de evaluator imobiliar, la imobilul – CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent din perimetrul intravilan al
municipiului ......................., str. .................................. nr. .......
Data .................201... Expert evaluator imobiliar,
Ing. ...................................
Dosar nr................../CC Petenţi: .........................................
2.1.2 DECLARAŢIE DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI
Subsemnatul, ing. ..............................................., cu domiciliul în ......................, str. .................... nr. ........... de profesie inginer, secialitatea .............................., studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ...................................................., la Universitatea Tehnică .........................................., cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare,având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat , membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ......................, de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ..........................nr. ........... / ............. şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP, declar că în baza Anexei nr......... la Contractul de Prestări Servicii
încheiat între................................. şi ................................................. şi în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. ..................... a municipiului Sibiu şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ...................., compus din construcţie demolată în suprafaţă utilă de .................. mp şi teren în suprafaţă de ............mp, ce face obiectul dosarului nr. .............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr.......... / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./20...., de propunere de acordare de ......................................... , constând în ...............................,
declar că scrisoarea evaluatorului către beneficiarul ................................................................ însoţeşte raportul de evaluare imobiliară complet, privind evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. .................. a municipiului ................ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..............................., compus din construcţie ......................... în suprafaţă utilă de ............ mp şi terenul construit şi liber, în suprafaţă de ................ mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. ........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./ 20...., de propunere de acordare de ................................. în echivalent , constând în ......................................................
Data: ...........................201..... Expert evaluator imobiliar
Ing................................................
2.1.3. DECLARAŢIE DE INFORMARE, INSPECŢIE ŞI EVALUARE
Cu referire la imobilul înscris în Cartea funciară nr.................. a municipiului............. şi identificat prin nr. top. cadastral nr................, compus din construcţie ........................... în suprafaţă utilă de ............. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. .........../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ...... / 20......., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./200..., de propunere de acordare de măsuri............................................... în echivalent , constând în .......................,evaluatorul declară beneficiarului de raport, ....................................................................., că imobilul a fost evaluat în faza de teren la data de ....................201...., în prezenţa proprietarilor, iar evaluarea acestuia a fost efectuiată la data de ................... 201..
Valoarea estimată pentru imobilul evaluat estr de ………..lei, respectiv echivalent cu………….EURO, având drept scop determinarea valorii juste - de piaţă a acestui imobil la data evaluării - ...................201...., ţinând seama de starea acestuia, respectiv gradul de uzură fizică şi morală pe care acesta l-ar fi avut la data evaluării şi de utilitatea , la data exproprierii .
Orice condiţii limitative şi ipoteze extraordinare sunt relevate în capitolul 2 al raportului de evaluare.
Expert evaluator imobiliar
Data, .............................201..... ing. ...........................
Dosar nr. .................../CC Petenţi: ...........................
2.1.4 . DECLARAŢIE DE STANDARDIZARE ŞI INTERESE
Subsemnatul, ing...................................., cu domiciliul în .................., str. ............................ nr. ........., de profesie inginer, specialitatea ............................, cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ..............................................., la Universitatea Tehnică ........................................, cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat, membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ........................., de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului MAPDR nr. .................. şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP , declar , ca elaborator, că raportul de evaluare pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările
Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici-o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori pentru partea de imobil CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent acestui imobil, că nu am interese legate de client sau de produsul evaluat, iar remunerarea evaluării nu s-a făcut în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii , subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile formulate în prezentul raport de evaluare.
Data ........................201......
Expert evaluator imobiliar
ing. .............................................
Dosar nr. .............../CC Petenţi: .........................................
PREZENTARE GENERALĂ
1.1. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE
În conformitate cu STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE – IVS 3 RAPORTAREA EVALUĂRII ( ediţia a opta, 2007), evaluatorul imobiliar autorizat certifică în cunoştinţă de cauză că:
¤ Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt corecte şi reflectă cele mai pertinente cunoştinţe ale evaluatorului;
¤ Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la premisele, ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize nepărtinitoare;
¤ Nu au fost omise în mod deliberat nici un fel de informaţii care ar avea importanţă asupra valorii;
¤ Nu există nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nici un interes personal şi nici părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;
¤ Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior;
¤Acest raport nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime / maxime, solicitare venită
din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de terenul evaluat;
¤ Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu „Standardele Internaţionale de Evaluare” – IVS1, IVS3, GN1, GN10, cu cerinţele Standardelor profesionale de evaluare ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), ale „Codului deontologic al profesiei de evaluator”, parte integrantă a STATUTULUI ANEVAR şi Ghidului Evaluatorului Funciar din România, volumul II- colecţia PIFCA- AEF 2007;
¤ Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind terenul evaluat, factori de mediu, etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea terenului în cauză;
¤Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională;
¤ Evaluatorul are experienţa în ceea ce priveşte categoria de proprietate care este evaluată;
¤ Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport, nu a acordat asistenţa profesională la elaborarea raportului;
¤ S-a efectuat inspecţia zonei proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport.
¤ Potrivit prevederilor cap. V, „ Procedurile administrative pentru acordarea despăgubirilor” art.16(6<4) din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,; La cererea evaluatorilor sau a reprezentanţilor societăţilor de evaluare, băncile, notarii publici, agenţiile imobiliare, birourile de carte funciară, precum şi orice alţi deţinători de informaţii privind tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare sunt obligaţi să le comunice de îndată, în scris, datele şi informaţiile necesare efectuării evaluării, chiar dacă prin legi speciale se dispune altfel”(articol introdus de pct. 2 al articolului unic din Titlul III. Din OUG nr 209/22.12.2005 şi publicat în Monitorul Oficial Nr.1194/30.12.2005).
S-au solicitat informaţiile necesare stabilirii valorii imobilelor construcţii şi terenuri intravilane, la Primăria municipiului ................... , cu adresa nr.......... din ..............20......, cu confirmarea de primire din .............201...., document anexat la prezentul raport şi personal, de către evaluatorul imobiliar autorizat, în data de...................201......, solicitare .............................(ne)onorată de această primărie.
EVALUATOR, Ing. .........................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ................................................
2.1.5. PREMIZELE EVALUĂRII
2.1.5.1 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
2.1.5.1.1. IPOTEZE.
Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului:
• Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi se consideră astfel cum este dovedit prin extrasul de carte funciară a imobilului.
• Proprietatea, partea referitoare la construcţii şi terenul aferent, este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
• Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.
• Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dau garanţii asupra preciziei lor.
• Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta organul financiar să-şi facă o imagine cu privire la proprietate.
• Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul că imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
• Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător.
• Se presupune că proprietatea este conformă cu reglementările şi restricţiile urbanistice.
• Se presupune că toate documentele solicitate de autorităţile legale sau administrative locale sau naţionale sau de către organizaţiile sau instituţiile private, au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.
• Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există alte servituţi, etc , altele decât cele înscrise , dacă există, în raport.
• In afara cazurilor descrise în acest raport, nu am observat existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Nu am cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale şi nu am calitatea şi calificarea să detectez aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe şi alte materiale potenţial periculoase, poate afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri iar pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor, clientul este solicitat să angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.
EVALUATOR, Ing. .....................................
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: ...........................................
2.1.5.1.2. CONDIŢII LIMITATIVE
Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative:
• Orice proporţie din valoarea totală estimată în acest raport, între terenul evaluat independent şi construcţia evaluată, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţii nu pot fi utilizate în alte evaluări şi dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.
• Deţinerea acestui raport de evaluare, sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a–l face public.
• Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil.
• Se evidenţiază faptul că imobilul notificat este înscris în CF nr.................., sub A+......, având nr. top. ............. şi , conform menţiunii de sub B+ ......., imobilul de sub A+ ..... este / a fost proprietatea numiţilor ..................................., cu titlu de cumpărare, iar conform menţiunii de sub B+ ..... , întreg imobilul de sub A+ ...., a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu de expropriere, fiind transcris ulterior în CF Sibiu nr ..................... ,în scopul comasării cu alte numere topografice. În aceste condiţii, imobilul a devenit nerestituibil şi nu se constituie condiţie limitativă în exerciţiul evaluării.
¤ Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului, sub rezerva dreptului evaluatorului de a percepe, amiabil sau în acţiune juridică de constatare daune materiale şi morale de la beneficiarul acestui raport, în condiţiile de ne-respectare a acestei clauze.
2.1.5.1.3. ALTE IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
Raportul de evaluare conţine şi următoarele elemente, ca ipoteze şi condiţii limitative suplimentare:
¤ Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerată în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara cazurilor când divizarea a fost evidenţiată în raport, cazul de faţă.
¤ Pentru elaborarea acestui raport au fost disponibile numai planuri şi specificaţii preliminare; prin urmare, analiza va fi revizuită când vor fi disponibile planurile şi specificaţiile definitive.Toate construcţiile au fost executate şi sunt conforme cu planurile de construcţie la care s-a făcut referire. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul că imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
¤ Evaluatorul presupune că beneficiarul sau utilizatorul acestui raport are la dispoziţie copii ale planurilor construcţiilor şi ale contractelor ce au ca subiect proprietatea.
¤ Pe lângă documentaţia privind situaţia juridică a proprietăţii am folosit hărţile şi planurile de cadastru pentru a evidenţia, în raportarea pe aceste planuri, dimensiunile fizice şi mărimea proprietăţii. Dacă o măsurătoare în teren arată că aceste informaţii nu sunt corecte, va fi necesară o revizuire a raportului de evaluare.
¤ Previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare.
Acest raport trebuie considerat ca o analiză limitată în care nu am putut avea în vedere totalitatea cerinţelor pentru o evaluare aşa cum sunt enunţate în standardele de evaluare internaţionale IVS 1 şi GN1 , precum şi standardele ANEVAR.
Dosar nr. ................./CC Petenţi: ...................................
2.1.6. SCOPUL ŞI UTILIZAREA EVALUĂRII
Raportul de evaluare arată valoarea estimată împreună cu rezervele şi condiţiile limitative aferente, incluzând o descriere specifică a proprietăţii evaluate înscrise în Cartea funciară nr. ............... a municipiului ................ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ............................, compus din construcţie ...................... în suprafaţă utilă de ................. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ....../20...., de propunere de acordare de măsuri reparatorii în echivalent , constând în despăgubiri (construcţii), din municipiul..........., Str. Rusciorului nr. ..... Necesitatea evaluării constă în cuantificarea valorii acestui imobil.
Analizele şi informaţiile de bază sunt anexate la raport.
2.1.7. DEFINIŢIA VALORII ŞI DATA EVALUĂRII
In prezentul raport de evaluare am determinat valoarea proprietăţii imobiliare la ........201.... Evaluarea realizată prin prezentul raport reprezintă o estimare a “valorii de piaţă’’ a proprietăţilor imobiliare aşa cum a fost definită în standardul ANEVAR SEV 4.03, compatibil cu standardele internaţionale de evaluare, ediţia 2011 (IVS 100, IVA 101 şi GN1-11), asimilată, din cauza numărului restrâns de imobile comparabile.
Estimarea valorii de piaţă s-a făcut, luând în considerare separat clădirea, tratată ca parte din proprietatea imobiliară, şi separat terenul aşa cum a solicitat reprezentantul beneficiarului de raport.
Prezentul raport de evaluare estimează valoarea de piaţă pentru utilizarea proprietăţii imobiliare, dacă aceasta există, sau dacă ar fi existat ,la data evaluării.
Valoarea proprietăţii imobiliare pe piaţa imobiliară este dată de caracteristicile proprietăţii: utilitatea în sensul că oferă spaţiu locuit care poate fi folosit de proprietar, poate fi închiriat şi oferă un câştig garantat proprietarului; cerinţa efectivă pentru satisfacţiile pe care le asigură proprietatea; transferabilitatea, drepturile de proprietate trecând la cumpărător, în cazul vânzării imobilului, cu o uşurinţă relativă , nu în ultimul rând aceasta este amplasată într-un spaţiu relativ central, într-un mediu în care acţionează legea şi ordinea, încât cumpărătorul nu va avea riscul de a pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative. Factorii economici interdependenţi care creează valoarea prezentei proprietăţi imobiliare identificaţi de evaluator sunt (de regulă) utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare. Proprietatea pe care am evaluat-o satisface
necesitatea de spaţiu locuibil, valoarea fiind legată de dorinţele şi utilitatea pentru proprietarul – ocupant sau poate fi convertită în venituri sub formă de chirie, câştigurile fiind măsurate de obicei prin fluctuaţiile financiare. Influenţa utilităţii asupra valorii depind de caracteristicile proprietăţii imobiliare ca: dimensiune, design, amplasament. Câştigurile aferente proprietăţii rezultă din drepturile de proprietate. Restricţionarea unor drepturi poate diminua valoarea. Proprietatea poate atinge cea mai mare valoare dacă poate realiza legal cea mai utilă funcţiune. Reglementările de mediu, urbanism şi alte limitări pot mări, respectiv diminua valoarea. Raritatea proprietăţii imobiliare, în condiţiile unei cereri constante, face ca aceasta să fie mai valoroasă. Dorinţa, fiind perspectiva cumpărătorului de a avea o proprietate care să satisfacă condiţiile de locuit proprii, alte cerinţe individuale,
împreună cu utilitatea şi raritatea şi s-a relaţionat cu puterea efectivă de cumpărare. Puterea efectivă de cumpărare, reprezentând capacitatea cumpărătorului de a participa pe piaţă şi de a achiziţiona proprietatea, în condiţiile în care aceasta ar fi nerestricţionată, prin faptul că am estimat corect valoarea acesteia, aceasta este apreciată real, iar interacţiunea complexă a celor patru factori, care creează valoarea, este reflectată în principiul fundamental – cererea şi oferta.
Dosar nr. ....................../CC Petenţi: ....................................
CAPITOLUL 3. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
DESTINATARUL RAPORTULUI:
..............................................................................................................................................
CONSTRUCŢII ŞI TEREN - PARTEA DE CONSTRUCŢII : CLĂDIRE PARTER situată în municipiul.................., str. ........................... nr. ........., imobil înscris în Cartea Funciară nr. ................... a municipiului Sibiu şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., compus din construcţie ...................................... în suprafaţă utilă de ................, ce face obiectul dosarului nr. ................./CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .......... / 20.........., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........../20.......
La faţa locului, la inspecţia imobiliară, evaluatorul a constatat că imobilul construcţie expropriat a fost ................... , iar pe întreg terenul , care a aparţinut notificatorilor, este construit un bloc de locuinţe private , amenajate căile de acces şi spaţiile ecologice în zona de locuinţe-apartamente în bloc.
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de ...................mp are o vechime de ............ de ani , la data exproprierii, respectiv , de .......de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ............., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1 18.4
2 cameră 2 16.0
3 bucătărie 6.00
4 baie 6.00
5 cămară 4.00
6 hol 4.46
TOTAL 70 55.8 5
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = ............... mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = ............... mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ...............mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de .......... mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,......... , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ............... mp S.U. x 1. ......... = ........ mp .
Dosar nr. ............../CC Petenţi: .............................
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ....................., Str. .................... nr. ........
3. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru teren şi spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER –locuinţă ; Inspecţia a fost efectuată de către ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul construcţiei s-a editat de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ...................., cu ocazia inspecţiei imobilului şi a procesului verbal de evaluare din ...................... .
4. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI – spaţiul construit CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent: ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului, în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
5. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE : .......................201.....
6. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................ RON
7.BENEFICIAR: ................................................................................................................................... DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON , echivalent : ……… EUR;
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
9. TIP DE VALOARE : Valoarea de piaţă a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi grădină.
10. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. ......../201....
¤ Imobilul construcţii , situat în municipiul ..................., Str. ..................... nr..... împreună cu terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiul .................., str. ........................nr. .......
- înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤ MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există : suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF .............. mp;
¤ DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: - teren = ................. mp, iar suprafaţa construită, nu este specificată
În anexa nr. 3 este prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A PROPRIETĂŢII - Întregul imobil construit evaluat a fost expropriat, demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
12.1. ZONA DE AMPLASARE : – zona 2-CENTRAL
12.2. ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
¤ Auto: - Nicolae Teclu; Malului, Rusciorului, Lungă
- Transportul urban din zonă deserveşte şi străzile apropiate;
¤ Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic în partea nord – vest acesteia, este situată la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun şi Taxi;
¤ Aeronaval- Str. Rusciorului ,partea mediană ,este situată la o distanţă de 5000 m de aeroportul municipal modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii Taxi;
¤ Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
- cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe, cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
- În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
- În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul fiind situat apropiat de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa. Magazinele existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
- Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu şi Colegiul de Industrie Alimentară;.
- Unităţi medicale : Policlinica „POLISANO ” , Spitalul de Psihiatrie , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
- Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
- Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
- Muzee: fără reprezentare în zonă.
12.4. UTILITĂŢI EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare : existentă
¤Reţea urbană de telefonie : existentă
12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de medie intensitate;
12.6. AMBIENT - trafic auto de mare intensitate
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE :
Zona de referinţă: centrală , amplasare favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare medie- redusă. Ambient civilizat.
13. BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE 5a şi 5b
¤ Imobilul construit însumează : - o suprafaţă construită de mp şi o suprafaţă utilă de ......... mp
¤ Terenul însumează o suprafaţă totală de ................. mp, din care ........... mp ocupat de proiecţia
construcţiei demolate – ................. mp , determinată fizic la jumătatea fondului;
14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):
14.a: CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE PARTER
*-*/15 . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:
¤ DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI: Studiu de cercetare asupra pieţei spaţiilor pentru locuit .
¤ NATURA ZONEI : Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate . Din punct de vedere economic: zonă centrală a oraşului în medie dezvoltare, o zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în dezechilibru;
¤PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim ………….40000 EUR, echivalent ………………..170572 lei.
¤¤ maxim …………………85000 EUR, echivalent ……………….362465 lei .
¤CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună; echivalent ……………..853 lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună; echivalent ………….1706 lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.
ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. 4235/CC .
Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare în următoarea succesiune:
¤ ANEXA NR 1 : Anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. 2/2006;
¤ ANEXA NR . 2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;
¤ ANEXA NR. 3 a-c : Plan de încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;
¤ ANEXA NR. 4 a - f : Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;
¤ ANEXA NR: 5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului Sibiu,
¤ ANEXA NR. 6a : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent;
: ANEXA NR. 6b : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber; :
¤ ANEXA NR. 6c : Extrase privind chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
¤ ANEXA NR. 7: Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
¤ ANEXA 8 a: Metoda comparaţiei directe. Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru terenul aferent şi terenul liber;
¤ ANEXA 8.b : Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
¤ ANEXA 9 : Foto –color cu imobilul evaluat.
¤ ANEXA Nr. 10: Extrase din publicaţii şi alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
¤ Anexa nr. 11: Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.
Dosar nr......................./CC Petenţi: .............................................................
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de 55,86 mp avea o vechime de ................de ani , la data exproprierii, respectiv , de............. de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ................., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1
2 cameră 2
3 bucătărie
4 baie
5 cămară
6 hol
TOTAL
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = .........................mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = .........................mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de ............ mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,2531 , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ................... mp S.U. x 1....... = ................... mp .
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 Teren / grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ...................., Str. ..................... nr........... Dosar nr. /CC
3. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru teren şi spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER –locuinţă ; Inspecţia a fost efectuată de către ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul construcţiei s-a editat de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ...................., cu ocazia inspecţiei imobilului şi a procesului verbal de evaluare din ...................... .
4. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI – spaţiul construit CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent: ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului, în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
5. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE : .......................201.....
6. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................ RON
7.BENEFICIAR: ................................................................................................................................... DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON , echivalent : ……… EUR;
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
9. TIP DE VALOARE : Valoarea de piaţă a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi grădină.
10. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. ......../201....
¤ Imobilul construcţii , situat în municipiul ..................., Str. ..................... nr..... împreună cu terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiul .................., str. ........................nr. .......
- înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤ MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există : suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF .............. mp;
¤ DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: - teren = ................. mp, iar suprafaţa construită, nu este specificată
În anexa nr. 3 este prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A PROPRIETĂŢII - Întregul imobil construit evaluat a fost expropriat, demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
12.1. ZONA DE AMPLASARE : – zona.......- CENTRAL
12.2. ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
¤ Auto: - .....................................................................
- Transportul urban din zonă deserveşte şi străzile apropiate;
¤ Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic în partea nord – vest acesteia, este situată la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun şi Taxi;
¤ Aeronaval- Str. ................................... ,partea mediană ,este situată la o distanţă de ..................... m de aeroportul municipal modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii Taxi;
¤ Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
- cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe, cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
- În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
- În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul fiind situat apropiat de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa. Magazinele existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
- Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu şi Colegiul de Industrie Alimentară;.
- Unităţi medicale : Policlinica „..........................” , Spitalul........................ , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
- Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
- Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
- Muzee: fără reprezentare în zonă.
12.4. UTILITĂŢI EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare : existentă
¤Reţea urbană de telefonie : existentă
12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de medie intensitate;
12.6. AMBIENT - trafic auto de mare intensitate
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE :
Zona de referinţă: centrală , amplasare favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare medie- redusă. Ambient civilizat.
13. BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE 5a şi 5b
¤ Imobilul construit însumează : - o suprafaţă construită de mp şi o suprafaţă utilă de ......... mp
¤ Terenul însumează o suprafaţă totală de ................. mp, din care ........... mp ocupat de proiecţia
construcţiei demolate – ................. mp , determinată fizic la jumătatea fondului;
14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):
14.a: CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE PARTER
*-*/15 . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:
¤ DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI: Studiu de cercetare asupra pieţei spaţiilor pentru locuit .
¤ NATURA ZONEI : Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate . Din punct de vedere economic: zonă centrală a oraşului în medie dezvoltare, o zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în dezechilibru;
¤PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim ………….40000 EUR, echivalent ………………..170572 lei.
¤¤ maxim …………………85000 EUR, echivalent ……………….362465 lei .
¤CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună; echivalent ……………..853 lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună; echivalent ………….1706 lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.
ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. .............../CC .
Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare în următoarea succesiune:
¤ ANEXA NR 1 : Anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. 2/2006;
¤ ANEXA NR . 2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;
¤ ANEXA NR. 3 a-c : Plan de încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;
¤ ANEXA NR. 4 a - f : Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;
¤ ANEXA NR: 5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului..................,
¤ ANEXA NR. 6a : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent;
: ANEXA NR. 6b : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber; :
¤ ANEXA NR. 6c : Extrase privind chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
¤ ANEXA NR. 7: Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
¤ ANEXA 8 a: Metoda comparaţiei directe. Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru terenul aferent şi terenul liber;
¤ ANEXA 8.b : Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
¤ ANEXA 9 : Foto –color cu imobilul evaluat.
¤ ANEXA Nr. 10: Extrase din publicaţii şi alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
¤ Anexa nr. 11: Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ....................................
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de .............. mp avea o vechime de............... ani , la data exproprierii,/n demolării........respectiv , de......... de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ..................,........., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1
2 cameră 2
3 bucătărie
4 baie
5 cămară
6 hol
TOTAL
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = .........................mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = .........................mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de ............ mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,............. , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ................... mp S.U. x 1....... = ................... mp .
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ...................., Str. ..................... nr. 15 , Dosar nr. ......./CC
- DATA EVALUĂRII : .............................. ; IMOBIL : CLĂDIRE PARTER ,str. ......................... nr.1...., .................., EXEMPLAR
EVALUAREA IMOBILULUI : LOCUINŢĂ + teren , Municipiul ................... , str. ........................ nr. .....
PREZENTAREA SINTETICĂ A COMPARABILELOR UTILIZATE ANEXA NR 6 a 1 -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢILOR
1 EUR = 4, .......... RON, la data de ........................201...
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea comparabilelor: construcţii +terenul aferent ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani vânzare – construcţii + teren
RON EURO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
19.10.2010
1EUR= 4.2940lei Mun. Sibiu, zona Guşteriţa, Calea Guşteriţei ;Tel:0721-117799 3 D+P 350 110 90 240 50 casă 3camere,bucătărie,baie, pivniţă, garaj,bucătărie de vară,grădină, termopan,CT,parchet,gresie,faianţă 364990 85000
30.09.2010-1EUR= 4.2674lei
mun. Sibiu, zona Ştrand,str. Litovoi 2 s+p 365 90 116 275 40 casă 2 camere,, bucătărie, baie,terasă, ferestre termopan, parchet, 576099 135000
4.10.2010
1EUR= 4.2815 lei
mun. Sibiu, Str. Alba Iulia,Tel.:0756-464377 2 p+M 270 95 140 175 60 casă P-3camere,baie, bucătărie, cămară,70mp-SU;M(1 cameră,debara=70mp); 321112 75000
30.09.2010 1EUR= 4.2674lei mun. Sibiu, str.Morilor -filosTel.:0756-464377 2 s+p 300 100 80 200 40 casă 2 camere,bucătărie, baie, garaj 768132 180000
Dosar nr. ................................./CC Petenţi: ........................................
ANEXA NR. 8 a
I. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
3. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE.
DATA EVALUĂRII = ...................201....
PETENT :............................ DOSAR /CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE CONSTRUCŢIE+TEREN - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMP A-S.U.=90mp COMP.B-SU=116mp COMPC-
SU=140mp
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) %
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) %
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp 70.00
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobil. Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de .............. EUR
Curs valutar la data evaluării ...................201.... 1 EUR = 4. ........... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
VALOAREA IMOBILULUI CONŢINE TVA
b. METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE, CA METODĂ DE DETERMINE A VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI SAU ABORDAREA PRIN COST.METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE - ESTIMAREA COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRILOR
EVALUAREA PRIN ESTIMAREA COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRII
Estimarea costurilor de înlocuire brute ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15.
Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate: Pentru fiecare dintre cele patru proprietăţi imobiliare comparabile , s-au calculat costurile de înlocuire brute ale clădirilor, utilizând Catalogul din colecţia Evaluarea rapidă.a.construcţiilor—Locuinţe…. d e Ing. Niculae N. Georgescu şi Doina Stoian, editat de MATRIX ROM, 1995 , Fişa nr. 2- Clădire de locuit individuală( parter cu pereţi din zidărie de cărămidă), pag.11- Catalog de reevaluare nr. 124, Fişa nr.4b. Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate.
1 EUR = 4.2643 RON , la data evaluării: 28.10.2010. Fişa sintetică de înregistrare a caracteristicilor şi informaţii necesare pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare de tip construcţie şi terenul aferent – întocmită după ANEXA nr. 6a la raport.
Estimarea costurilor de înlocuire brute şi nete ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15
Imobilul
evaluat COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral
A B C D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP) mp
Denumire / destinaţie proprietate: locuinţă locuinţă locuinţă locuinţă locuinţă
Nr.crt. Caracteristici şi informaţii asupra imobilului U/m Valori şi caracteristicile construcţiei
VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ EUR
Vechimea construcţiei ani
1 Suprafaţa construită mp
1 Suprafaţa desfăşurată (Ad): S, D, parter mp
Suprafaţa utilă mp
2 Valoarea de înlocuire x x x x x
2.1. Idicatorii valorii de înlocuire( valori specifice) x x x x x
- pentru construcţii lei/ mp Ad
-pentru instalaţii electrice lei /mp Ad
-pentru instalaţii sanitare lei /mp Ad
-pentru instalaţii încălzire lei /mp Ad
Termeni de corecţie
corecţii pentru instalaţii lei/mp Ad
TOTAL
2.2. Ternen de corecţie -
-gaz metan -
pentru subsol şi pivniţă sau beci -asim +
TOTAL COSTURI SPECIFICE BRUTE CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII
FUNCŢIONALE- lei/mp(Ad)
TOTAL COSTURI DE ÎNLOCUIRE BRUTE FINALE ( lei)
Estimarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor:
Pentru determinarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor, s-au scăzut, mai jos, din costurile de înlocuire brute: uzura fizică recuperabilă; uzura fizică nerecuperabilă;deprecierea funcţională recuperabilă; deprecierea funcţională nerecuperabilă; deprecierea externă.
Imobilul
evaluat COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral
A B C D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP) mp
Denumire / destinaţie proprietate:
1 Suprafaţa construită mp
Suprafaţa desfăşurată construită(Ad) = S, D, parter,M,
VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ EUR
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT LEI
3. Uzura fizică nerecuperabilă , în funcţie de vechimea
construcţiei( U) % - stare tehnica , intervenţii la -
anvelopă şi finisaje, după indicativ P129-99/ sau Uzura :Indicativ P135 / 1999 , anexa 34 coroborat cu ind.
anexa 45, structura de rezistenţă -P=40%, anvelopa-P=17 %,
finisaje-P=25%,instalaţii funcţionale-P= 18%, cu vechimea
construcţiei/ apreciat = %,
Deprecieri funcţionale recuperabile , lucrări la exterior 5 %
Deprecieri fizice recuperabile- reparaţii la finisaje 5 %
Depreciere externă temporară ,estimată prin analiza informaţiilor de piaţă
TOTAL UZURĂ FIZICĂ - DEPRECIERI %
K=
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT
4. Calculul de evaluare
4.1. COST de înlocuire net neactualizat( Val.totală )
Se.utilizează.indicele.de.actualizare
- Kp, conform (HG 945/1990). purtător de TVA-24% Kp = 3,209902
fără TVA Kp=2,588631
Valoarea de înlocuire x K, purtătoare de TVA -Kp = 3,209902
4.2. COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET ( Valoarea construcţiei)
COST DE ÎNLOCUIRE NET( purtător de TVA (24%) RON
COST DE ÎNLOCUIRE NET - 1 EUR = 4.2643 RON EUR
Preţurile de vânzare ale celor patru proprietăţi imobiliare comparabile au fost corectate , prin faptul că informaţiile găsite reprezintă preţuri de oferte cu proprietăţi şi nu de tranzacţii , cu un discount de negociere ,în condiţiile unei pieţe de dezechilibru , de 35 % , faţă de preţul de ofertă.
SPECIFICAŢIE IMOBILUL
EVALUAT COMPARA-
BILA A COMPARA-
BILA B COMPARA-
BILA C COMPARA-
BILA D
Suprafaţa construită
(Ad) S+ parter mp
Preţ de ofertă EURO
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE VÂNZARE
EURO
REZULTATELE APLICĂRII METODEI EXTRACŢIEI- PRIN DIFERENŢĂ- PENTRU PREŢUL TERENULUI SUNT PREZENTATE MAI JOS:
SPECIFICAŢIE IMOBILUL
EVALUAT COMPARA
BILA A COMPARA
BILA B COMPARA
BILA C COMPARA
BILA D
Suprafaţa desfăşurată
(Ad) S+ parter mp
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie) EURO
Localizare
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE CORECTAT
EURO
Suprafaţa teren mp
Tip construcţie
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
mp
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN) EURO
VALOARE DE PIAŢĂ TEREN
EURO
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN, EUR/MP
Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi ......... Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ........... Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de ......... mp , este de ............. EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de .................. EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE - VENITUL DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ; IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 EUR = 4.2643 RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data
Localizarea
zona
Nivelul Suprafaţa - mp Destinaţia Confort,utilităţi
Totală Construit p Utilă- mp nu
măr
de camere Teren liber Preţul închiriere-EUR/
lună Revine/
an
1 2 3 4 5 7 8 9
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 median-central s+p 300 135 110 4 165 casă din cărămidă parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 550 6600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. Rahovei,
,Tel.:0788.38.38.01 median s+p 375 100 70 2 275 locuinţţă unifam parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan 300 3600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 Turnişor p+m 100 80 70 2 20 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 central p+e1+m 300 300 210 5 90 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 650 7800
28. 10.2010
mun. Sibiu, Bdl. V. Milea, central p 400 100 3 locuinţţă uni fam. nemobilat, fără ct 400 4800
28. 10.2010 mun. Sibiu, calea turnişorului, medie p 4 locuinţţă unifam mobilată 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Deva median p 65 2 locuinţţă unifam apă,curent,gaz,canalizare,cabtv 250 3000
ANEXA NR. 8.c DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie Proprietatea imobiliară , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
A B C D E
Amplasament (zonă) mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp) 110 70 70 210 65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună) 550 300 350 650 250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an ) 6600 3600 4200 7800 3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului 3200 1700 2000 3800 1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA) 3400 1900 2200 4000 1600
Valoarea proprietăţii: S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de exploatare = 8,265%
VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1 VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265 = EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp- ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA NR. 6 c - -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = ...................RON; 1 EUR = 4, ................. RON,.
Dosar nr. ..................../CC Petenţi: .....................................
EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA NR. 6 c -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = 3...............RON; 1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea imobilului ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi- terenuri destinate construcţiei de locuinţe Preţul de ofertă Selectarea valorii
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani total Revine pe mp
RON EURO RON EUR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 13 14
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei Sibiu,zona Ştrand
cartierul Ştrand-median-Central - 440 - - 440 - construcţii Front stradal-13 mlăţime 417901 98000 950.93 223 selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar median - 485 - - 485 - construcţii deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ 182188 42680 375.26 88 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41 periferic - 720 - - 720 - construcţii deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate 214921 50400 298.50 70 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului median - 712 - - 712 - construcţii front stradal=15 m;intravilan 258075 60520 362.47 85 selectat
PETENT :................................. DOSAR ........../CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE TEREN LIBER - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMA-S.U.=440 COMB-SU=485 COMPC-SU=720
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k 1.00 1.00 1.00
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0% 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) % -4.00% 5.00% 4.00%
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) % 1.00% 5.00% 2.00%
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR 0.00 0.00 0.00
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00 485.00 720.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de EUR
Curs valutar la data evaluării ..........................201... 1 EUR = 4...... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ................... RON
-pentru terenul liber( comparaţia directă) : ............. mp – ........mp= .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei
8 c1+8C2. Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) = ………….. EUR c1+8C2.
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON
16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE INTERNAŢIONALE
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare
CADRU LEGAL
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:
1.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă) 8.a1:construcţii:…….. RON echivalent ……. EUR
8.a2: teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE - metoda normativă, cf.normelor de eval . D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)
8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST
…………. RON echivalent ………. EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza MCB
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER
8.d .: construcţii:………. RON echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: .....................................
17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
IMOBILUL DE EVALUAT: Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată: Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului ............. Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii: Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar: Petenţi:...................................
Terenul: Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF este de ................mp. Terenul s-a evaluat în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare: Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune: 19.......
Data schimbării destinaţiei:
Scopul evaluării: Stabilirea valorii partea construită din imobil şi teren
Data evaluării: ...................201...
Data inspecţiei: ............... 201...
Condiţii limitative: Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil: 8 a1 METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ; (metoda normativă )
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII FINALE
Rezultatul evaluării În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................ RON , echivalent ..... EUR, la data de ...........201... .
Dosar nr./............../CC Petenţi: .......................................
18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE LA IMOBILUL DE EVALUAT: : ......................................, Str. ......................................... nr......., prin:
8 a METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
……………. Lei , echivalent : ………….. EUR;
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI:
…………… Lei , echivalent : …………. EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE
Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR
19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare estimată
Total suprafeţe relevate - mp Numere CF Numere topo Suprafaţa (mp) construită evaluată Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
Valori totale (incintă) imobil stabilite prin Valoare mijloace fixe
RON Valoare teren
RON Valoare totală
RON Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
……….. - ……………
MET
DA 8 c METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
………… - ………..
8.d DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ……….. - ………..
APRECIEREA EVALUATORULUI ………. ………… …………..
Expert evaluator proprietăţi imobiliare
Ing. ..............................................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ...........................................
20. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALĂ .
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE - JUDICIOS INTERACŢIONAŢI , INTERRELAŢIONAŢI ŞI ANALIZAŢI ÎN RELEVAREA JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI EVALUAT ESTE:
VALOAREA DE PIAŢĂ
8.a……..lei, echivalent ……….. EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN
8b METODA COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A. …………. Lei , echivalent ……….. EUR
ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞI SEM NĂTURA
EXPERT EVALUATOR .....................................
_________________________________________
FORMA DE ORGANIZARE A ACTIVITĂŢII DE EVALUARE
PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ -
ING. ........................................................................
BENEFICIAR,
_______________________ ____________________
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1. Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
• Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
Urmare a celor expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent este de:
Vp =……… EUR sau ~ ……….. lei (exclusiv TVA)
Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau …………. lei
Petenţilor li se cuvine din valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării de: ................ EUR sau ................... lei, o sumă rezultată din scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.
EXPERT EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC Petenţi: ......................................
21. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
Data certificării
................................ Expert evaluator imobiliar,
...................................................................
ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ
ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale
BILA B COMPARA
BILA C COMPARA
BILA D
Suprafaţa desfăşurată
(Ad) S+ parter mp
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie) EURO
Localizare
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE CORECTAT
EURO
Suprafaţa teren mp
Tip construcţie
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
mp
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN) EURO
VALOARE DE PIAŢĂ TEREN
EURO
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN, EUR/MP
Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi ......... Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ........... Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de ......... mp , este de ............. EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de .................. EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE - VENITUL DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ; IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 EUR = 4.2643 RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data
Localizarea
zona
Nivelul Suprafaţa - mp Destinaţia Confort,utilităţi
Totală Construit p Utilă- mp nu
măr
de camere Teren liber Preţul închiriere-EUR/
lună Revine/
an
1 2 3 4 5 7 8 9
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 median-central s+p 300 135 110 4 165 casă din cărămidă parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 550 6600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. Rahovei,
,Tel.:0788.38.38.01 median s+p 375 100 70 2 275 locuinţţă unifam parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan 300 3600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 Turnişor p+m 100 80 70 2 20 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 central p+e1+m 300 300 210 5 90 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 650 7800
28. 10.2010
mun. Sibiu, Bdl. V. Milea, central p 400 100 3 locuinţţă uni fam. nemobilat, fără ct 400 4800
28. 10.2010 mun. Sibiu, calea turnişorului, medie p 4 locuinţţă unifam mobilată 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Deva median p 65 2 locuinţţă unifam apă,curent,gaz,canalizare,cabtv 250 3000
ANEXA NR. 8.c DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie Proprietatea imobiliară , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
A B C D E
Amplasament (zonă) mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp) 110 70 70 210 65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună) 550 300 350 650 250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an ) 6600 3600 4200 7800 3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului 3200 1700 2000 3800 1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA) 3400 1900 2200 4000 1600
Valoarea proprietăţii: S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de exploatare = 8,265%
VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1 VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265 = EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp- ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA NR. 6 c - -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = ...................RON; 1 EUR = 4, ................. RON,.
Dosar nr. ..................../CC Petenţi: .....................................
EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA NR. 6 c -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = 3...............RON; 1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea imobilului ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi- terenuri destinate construcţiei de locuinţe Preţul de ofertă Selectarea valorii
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani total Revine pe mp
RON EURO RON EUR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 13 14
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei Sibiu,zona Ştrand
cartierul Ştrand-median-Central - 440 - - 440 - construcţii Front stradal-13 mlăţime 417901 98000 950.93 223 selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar median - 485 - - 485 - construcţii deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ 182188 42680 375.26 88 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41 periferic - 720 - - 720 - construcţii deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate 214921 50400 298.50 70 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului median - 712 - - 712 - construcţii front stradal=15 m;intravilan 258075 60520 362.47 85 selectat
PETENT :................................. DOSAR ........../CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE TEREN LIBER - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMA-S.U.=440 COMB-SU=485 COMPC-SU=720
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k 1.00 1.00 1.00
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0% 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) % -4.00% 5.00% 4.00%
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) % 1.00% 5.00% 2.00%
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR 0.00 0.00 0.00
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00 485.00 720.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de EUR
Curs valutar la data evaluării ..........................201... 1 EUR = 4...... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ................... RON
-pentru terenul liber( comparaţia directă) : ............. mp – ........mp= .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei
8 c1+8C2. Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) = ………….. EUR c1+8C2.
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON
16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE INTERNAŢIONALE
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare
CADRU LEGAL
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:
1.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă) 8.a1:construcţii:…….. RON echivalent ……. EUR
8.a2: teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE - metoda normativă, cf.normelor de eval . D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)
8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST
…………. RON echivalent ………. EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza MCB
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER
8.d .: construcţii:………. RON echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: .....................................
17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
IMOBILUL DE EVALUAT: Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată: Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului ............. Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii: Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar: Petenţi:...................................
Terenul: Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF este de ................mp. Terenul s-a evaluat în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare: Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune: 19.......
Data schimbării destinaţiei:
Scopul evaluării: Stabilirea valorii partea construită din imobil şi teren
Data evaluării: ...................201...
Data inspecţiei: ............... 201...
Condiţii limitative: Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil: 8 a1 METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ; (metoda normativă )
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII FINALE
Rezultatul evaluării În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................ RON , echivalent ..... EUR, la data de ...........201... .
Dosar nr./............../CC Petenţi: .......................................
18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE LA IMOBILUL DE EVALUAT: : ......................................, Str. ......................................... nr......., prin:
8 a METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
……………. Lei , echivalent : ………….. EUR;
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI:
…………… Lei , echivalent : …………. EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE
Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR
19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare estimată
Total suprafeţe relevate - mp Numere CF Numere topo Suprafaţa (mp) construită evaluată Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
Valori totale (incintă) imobil stabilite prin Valoare mijloace fixe
RON Valoare teren
RON Valoare totală
RON Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
……….. - ……………
MET
DA 8 c METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
………… - ………..
8.d DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ……….. - ………..
APRECIEREA EVALUATORULUI ………. ………… …………..
Expert evaluator proprietăţi imobiliare
Ing. ..............................................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ...........................................
20. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALĂ .
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE - JUDICIOS INTERACŢIONAŢI , INTERRELAŢIONAŢI ŞI ANALIZAŢI ÎN RELEVAREA JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI EVALUAT ESTE:
VALOAREA DE PIAŢĂ
8.a……..lei, echivalent ……….. EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN
8b METODA COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A. …………. Lei , echivalent ……….. EUR
ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞI SEM NĂTURA
EXPERT EVALUATOR .....................................
_________________________________________
FORMA DE ORGANIZARE A ACTIVITĂŢII DE EVALUARE
PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ -
ING. ........................................................................
BENEFICIAR,
_______________________ ____________________
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1. Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
• Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
Urmare a celor expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent este de:
Vp =……… EUR sau ~ ……….. lei (exclusiv TVA)
Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau …………. lei
Petenţilor li se cuvine din valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării de: ................ EUR sau ................... lei, o sumă rezultată din scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.
EXPERT EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC Petenţi: ......................................
21. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
Data certificării
................................ Expert evaluator imobiliar,
...................................................................
ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ
ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale raport evaluare construcţii şi teren/ model
- From:
- "Gheorghe Apetroae" <g.apetroae@yahoo.com>
- To:
- flo.theos@yahoo.com
- Cc:
- g.apetroae@yahoo.com
Dosar nr. ......../CC Petenţi: ..............................
EVALUATOR: PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ-ING.............., membru
titular autorizat ANEVAR
, Legitimaţia nr. ..............; Cod unic de înregistrare fiscală (CIF) :.................;
N.O.R.C. F...................; Autorizaţia –Certificat constatator- O.R.C.T. Sibiu nr...............
din..........................................; Activităţi: 6810;6831;7111;7112;7219;7220.
Cod IBAN: RO ...........................................-BANK ........................................
Adresa evaluatorului: ................................, str............................................................................;
Telefon: .........................................................................................
CLIENT:
.............................................................................................................................................................
.....................................................................
-DESTINATARUL RAPORTULUI: ............................. .Dosar nr. ............................../CC
RAPORT DE EVALUARE
Cu respectarea standardelor internaţionale de evaluare - proprietăţi imobiliare: SIPE 1- GN1-GN10 –IVSC - IVS1
În baza anexei nr. 1 din ......................201......, la contractul de prestări de servicii nr. ........../20.......
IMOBIL: CASĂ , CURTE ŞI GRĂDINĂ, ...................................................................
Amplasament: judeţul ........................., municipiul .............., str. ................................ nr........, zona ...................., în suprafaţă totală de .............mp .
Petenţi:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
- Dosar nr. ............../CC
ŞEF DEPARTAMENT EVALUĂRI
...................................................................................
EVALUATOR,
Ing. ........................................................
Data inspecţiei:.............................................
Data evaluării : ............................................
Dosar nr. ......................../CC Petenţi : ....................................... ..................................
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
1. OBIECT: EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
Raportul de evaluare s-a întocmit pentru stabilirea valorii de piaţă a imobilului: CONSTRUCŢIE ..................................................................., destinată pentru locuinţă cu o suprafaţă utilă de ......... mp şi TERENUL aferent , în suprafaţă de ............. mp, situat în municipiul .............., str..................... nr..... aparţinând petenţilor .................................. , obiect al dosarului ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ............/ 20..... soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ......./...., de propunere de acordare de ................................................... , constând în .....................................................................................
¤ Evaluarea imobilului............................... şi a terenului aferent,..............................., se efectuează la valoarea de piaţă a acestui imobil, la data evaluării: ............................/201.....
¤ Determinarea valorii de piaţă- juste - a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi teren - grădină, se realizează cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiu l ........................................, str. ................................. nr.........,
- înscris în Cartea funciară nr.................... a municipiului .................................. şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., casă şi curte, în suprafaţă de............ mp şi nr.top. cadastral ................, teren-grădină, în suprafaţă de ............. mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
2. PROPRIETARI:
Petenţii: - 1. ..........................., domiciliat în............................................judeţul..........., legitimat cu C.i. seria ............nr.................., CNP: ...............................;
- 2. ................................., domiciliată în ................................,judeţul Sibiu, legitimată cu C.i. seria ........nr. .................., CNP: ..........................;
3. Descrierea tehnică a imobilului construit:
¤ CLĂDIRE PARTER compusă din : ................. camere, 1 bucătărie, 1hol, 1 baie, 1 cămară,......................................,cu suprafaţa utilă înscrisă de ........ mp şi suprafaţa desfăşurată calculată la suprafaţa utilă înscrisă , de.......... mp, cu o întindere a terenului construit şi liber ,de .......... mp.
-Vecinătăţi: blocuri de locuinţe particulare ......................................................................................;
- Anul dobândirii: .................. ........., prin contract de vânzare-cumpărare, Încheiere de autentificare nr. .............../ .................;
- Anul finalizării construcţiei : ......................
5. Situaţia juridică: Baza legală de dobândire este relevată în Anexa nr. 1 la Contractul de prestări
.Titlu de deţinere : în proprietate : drept de proprietate asupra imobilului -
Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul ................., str. ............................. nr. ........este înscris în Cartea funciară nr. ......... a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........., casă şi curte, în suprafaţă de .............. mp şi nr.top. cadastral ............., teren - grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ........................................................................., în părţi ............ Lipsit de sarcini.
5. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ................, , str. ....................... nr. ......, judeţul ............ ;
6. BENEFICIAR DE RAPORT: .......................................................... - Dosar nr.................../CC .
Dosar nr. ....................../CC Petenţi: .........................................................................
7. SCOPUL RAPORTULUI DE EVALUARE:
Evaluarea imobilului de mai sus, în vederea acordării de măsuri reparatorii prin echivalent pentru imobilul: construcţie demolată înscris în CF......................... , nr. top .................. şi pentru terenul aferent, înscrise în CF ........................... , în suprafaţă totală de............ mp, la data evaluării..........................., în favoarea persoanelor îndreptăţite : ................. cu scopul determinării valorii juste - de piaţă a acestuia la data evaluării-.............................., ţinând seama de starea acestuia, respectiv de gradul de uzură fizică şi morală şi utilitatea , la data evaluării.
8. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul .........., str. ........................ nr......... este înscris în Cartea funciară nr................. a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr............., casă şi curte, în suprafaţă de ............... mp şi nr.top. cadastral ........., teren-grădină, în suprafaţă de ................ mp , în favoarea .............................................., drept de proprietate definit de contractul de vânzare-cumpărare / alte forme de dobândire......................................................................, autentificat de ...................................... prin încheierea de autentificare nr. ......................./........, contract încheiat între ................................... în calitate de calitate de vânzător şi .............................................................., în calitate de
cumpărători,în părţi egale.......................................................................................................................
9. TIPUL PROPRIETĂŢII: Construcţii şi teren , partea de construcţii - CLĂDIRE PARTER, ,în intravilanul municipiului .............................., zona ....... –central, conform încadrării urbane a teritoriului intravilan al municipiului ....................:
- înscris în Cartea funciară nr............... a municipiului ......... şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ............., casă şi curte, în suprafaţă de ...................... mp şi nr.top. cadastral .............., teren - grădină, în suprafaţă de ................... mp, ca imobil independent, casă-locuinţă unifamilială,P.
10. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru spaţiul construit CLĂDIRE PARTER , separat şi separat pentru terenul de sub spaţiul construit şi terenul liber,care se evaluează ca imobil independent, inspecţia a fost efectuată de către ing. ...................................................., la data de .......... . ......... . 20........
11. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI : spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent acestuia- în prezent, sub spaţiul nou construit- bloc de locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice , expropriate, evaluarea a fost efectuată de către ing. ..................................................., la data de .......... . ......... . 20........
12. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII - de .......... . ......... . 20........,
1USA = .............. lei; 1 EUR = 4. ................... lei
13. DECLARAREA VALORII: VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ:
14. 8b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST - EVALUAREA EXPEDITIVĂ A CONSTRUCŢIILOR: …… RON echivalent : ……… EUR;
VA VALOAREA DE PIAŢĂ : CLĂDIRE PARTER,
CURTE ŞI TEREN-GRĂDINĂ ….. RON echivalent :…… EUR
VAL VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ
P PRIN METODA DE EVALUARE PRIN COST= 8b1
-construcţie(CIN) + 8b2- teren(extracţie).
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON = ………….. EUR
8b M METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST
V VALOAREA DE PIAŢĂ CONŢINE T.V.A.
138 81 ……………….. RON echivalent : …… EUR
15. EVALUATOR: Expert evaluator - Ing.....................................
Dosar nr. ................/CC Petenţi: ......................................
ADRESA DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI DE EVALUARE IMOBILIARĂ
Către:.........................................................................................................................................................
Vă înaintăm alăturat raportul de evaluare a proprietăţii imobiliare: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul.................., str. ........................... nr. ......, înscris în Cartea funciară nr............ a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. .............., casă cu suprafaţa utilă de ........... mp şi curte, în suprafaţă totală de ............. mp şi nr.top. cadastral .........., teren- grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ..........................................., în părţi/ egale. Lipsit de sarcini...................................................................................
Imobilul construit /demolat şi terenul aferent(sub construcţie şi liber) însumează ............mp. În prezent, o parte din acest teren este ocupat de construcţia unui bloc de locuinţe, construit în anul..........., iar restul suprafeţei de teren este ocupată de căi de acces, parcări auto şi spaţiu ecologic.
Data...........................201....
EVALUATOR:
Ing. ...............................................
CAPITOLUL 2 .
LEGISLAŢIA DE EVALUARE. IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
2.1. DECLARAŢIILE EVALUATORULUI
2.1.1. DECLARAŢIE DE INSPECTARE A IMOBILULUI
Subsemnatul, ing.............................., cu domiciliul în ................., str. ......................nr. ......., de profesie inginer, specialitatea......................,cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie ..................................... la Universitatea Tehnică ........................................... , cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator imobiliar, membru titular autorizat ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ..................., de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ...................... nr. ............../ 20..... şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP, declar că în baza Anexei nr.1 la Contractul de Prestări Servicii încheiat între .................................... şi
..................................... şi în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. ....................... a municipiului ........... şi identificat prin nr. top. cadastral nr.........................., compus din construcţia demolată, în suprafaţă utilă de ................ mp şi terenul de sub construcţie şi liber, în suprafaţă totală de .................... mp, ce face obiectul dosarului nr. ................../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .................. / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........................./20....., de propunere de acordare de ................................................. , constând în .................................., declar că am efectuat personal inspectarea proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare evaluării , în calitate de evaluator imobiliar, la imobilul – CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent din perimetrul intravilan al
municipiului ......................., str. .................................. nr. .......
Data .................201... Expert evaluator imobiliar,
Ing. ...................................
Dosar nr................../CC Petenţi: .........................................
2.1.2 DECLARAŢIE DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI
Subsemnatul, ing. ..............................................., cu domiciliul în ......................, str. .................... nr. ........... de profesie inginer, secialitatea .............................., studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ...................................................., la Universitatea Tehnică .........................................., cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare,având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat , membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ......................, de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ..........................nr. ........... / ............. şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP, declar că în baza Anexei nr......... la Contractul de Prestări Servicii
încheiat între................................. şi ................................................. şi în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. ..................... a municipiului Sibiu şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ...................., compus din construcţie demolată în suprafaţă utilă de .................. mp şi teren în suprafaţă de ............mp, ce face obiectul dosarului nr. .............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr.......... / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./20...., de propunere de acordare de ......................................... , constând în ...............................,
declar că scrisoarea evaluatorului către beneficiarul ................................................................ însoţeşte raportul de evaluare imobiliară complet, privind evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. .................. a municipiului ................ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..............................., compus din construcţie ......................... în suprafaţă utilă de ............ mp şi terenul construit şi liber, în suprafaţă de ................ mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. ........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./ 20...., de propunere de acordare de ................................. în echivalent , constând în ......................................................
Data: ...........................201..... Expert evaluator imobiliar
Ing................................................
2.1.3. DECLARAŢIE DE INFORMARE, INSPECŢIE ŞI EVALUARE
Cu referire la imobilul înscris în Cartea funciară nr.................. a municipiului............. şi identificat prin nr. top. cadastral nr................, compus din construcţie ........................... în suprafaţă utilă de ............. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. .........../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ...... / 20......., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./200..., de propunere de acordare de măsuri............................................... în echivalent , constând în .......................,evaluatorul declară beneficiarului de raport, ....................................................................., că imobilul a fost evaluat în faza de teren la data de ....................201...., în prezenţa proprietarilor, iar evaluarea acestuia a fost efectuiată la data de ................... 201..
Valoarea estimată pentru imobilul evaluat estr de ………..lei, respectiv echivalent cu………….EURO, având drept scop determinarea valorii juste - de piaţă a acestui imobil la data evaluării - ...................201...., ţinând seama de starea acestuia, respectiv gradul de uzură fizică şi morală pe care acesta l-ar fi avut la data evaluării şi de utilitatea , la data exproprierii .
Orice condiţii limitative şi ipoteze extraordinare sunt relevate în capitolul 2 al raportului de evaluare.
Expert evaluator imobiliar
Data, .............................201..... ing. ...........................
Dosar nr. .................../CC Petenţi: ...........................
2.1.4 . DECLARAŢIE DE STANDARDIZARE ŞI INTERESE
Subsemnatul, ing...................................., cu domiciliul în .................., str. ............................ nr. ........., de profesie inginer, specialitatea ............................, cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ..............................................., la Universitatea Tehnică ........................................, cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat, membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ........................., de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului MAPDR nr. .................. şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP , declar , ca elaborator, că raportul de evaluare pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările
Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici-o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori pentru partea de imobil CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent acestui imobil, că nu am interese legate de client sau de produsul evaluat, iar remunerarea evaluării nu s-a făcut în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii , subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile formulate în prezentul raport de evaluare.
Data ........................201......
Expert evaluator imobiliar
ing. .............................................
Dosar nr. .............../CC Petenţi: .........................................
PREZENTARE GENERALĂ
1.1. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE
În conformitate cu STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE – IVS 3 RAPORTAREA EVALUĂRII ( ediţia a opta, 2007), evaluatorul imobiliar autorizat certifică în cunoştinţă de cauză că:
¤ Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt corecte şi reflectă cele mai pertinente cunoştinţe ale evaluatorului;
¤ Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la premisele, ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize nepărtinitoare;
¤ Nu au fost omise în mod deliberat nici un fel de informaţii care ar avea importanţă asupra valorii;
¤ Nu există nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nici un interes personal şi nici părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;
¤ Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior;
¤Acest raport nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime / maxime, solicitare venită
din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de terenul evaluat;
¤ Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu „Standardele Internaţionale de Evaluare” – IVS1, IVS3, GN1, GN10, cu cerinţele Standardelor profesionale de evaluare ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), ale „Codului deontologic al profesiei de evaluator”, parte integrantă a STATUTULUI ANEVAR şi Ghidului Evaluatorului Funciar din România, volumul II- colecţia PIFCA- AEF 2007;
¤ Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind terenul evaluat, factori de mediu, etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea terenului în cauză;
¤Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională;
¤ Evaluatorul are experienţa în ceea ce priveşte categoria de proprietate care este evaluată;
¤ Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport, nu a acordat asistenţa profesională la elaborarea raportului;
¤ S-a efectuat inspecţia zonei proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport.
¤ Potrivit prevederilor cap. V, „ Procedurile administrative pentru acordarea despăgubirilor” art.16(6<4) din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,; La cererea evaluatorilor sau a reprezentanţilor societăţilor de evaluare, băncile, notarii publici, agenţiile imobiliare, birourile de carte funciară, precum şi orice alţi deţinători de informaţii privind tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare sunt obligaţi să le comunice de îndată, în scris, datele şi informaţiile necesare efectuării evaluării, chiar dacă prin legi speciale se dispune altfel”(articol introdus de pct. 2 al articolului unic din Titlul III. Din OUG nr 209/22.12.2005 şi publicat în Monitorul Oficial Nr.1194/30.12.2005).
S-au solicitat informaţiile necesare stabilirii valorii imobilelor construcţii şi terenuri intravilane, la Primăria municipiului ................... , cu adresa nr.......... din ..............20......, cu confirmarea de primire din .............201...., document anexat la prezentul raport şi personal, de către evaluatorul imobiliar autorizat, în data de...................201......, solicitare .............................(ne)onorată de această primărie.
EVALUATOR, Ing. .........................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ................................................
2.1.5. PREMIZELE EVALUĂRII
2.1.5.1 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
2.1.5.1.1. IPOTEZE.
Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului:
• Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi se consideră astfel cum este dovedit prin extrasul de carte funciară a imobilului.
• Proprietatea, partea referitoare la construcţii şi terenul aferent, este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
• Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.
• Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dau garanţii asupra preciziei lor.
• Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta organul financiar să-şi facă o imagine cu privire la proprietate.
• Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul că imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
• Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător.
• Se presupune că proprietatea este conformă cu reglementările şi restricţiile urbanistice.
• Se presupune că toate documentele solicitate de autorităţile legale sau administrative locale sau naţionale sau de către organizaţiile sau instituţiile private, au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.
• Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există alte servituţi, etc , altele decât cele înscrise , dacă există, în raport.
• In afara cazurilor descrise în acest raport, nu am observat existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Nu am cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale şi nu am calitatea şi calificarea să detectez aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe şi alte materiale potenţial periculoase, poate afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri iar pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor, clientul este solicitat să angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.
EVALUATOR, Ing. .....................................
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: ...........................................
2.1.5.1.2. CONDIŢII LIMITATIVE
Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative:
• Orice proporţie din valoarea totală estimată în acest raport, între terenul evaluat independent şi construcţia evaluată, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţii nu pot fi utilizate în alte evaluări şi dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.
• Deţinerea acestui raport de evaluare, sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a–l face public.
• Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil.
• Se evidenţiază faptul că imobilul notificat este înscris în CF nr.................., sub A+......, având nr. top. ............. şi , conform menţiunii de sub B+ ......., imobilul de sub A+ ..... este / a fost proprietatea numiţilor ..................................., cu titlu de cumpărare, iar conform menţiunii de sub B+ ..... , întreg imobilul de sub A+ ...., a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu de expropriere, fiind transcris ulterior în CF Sibiu nr ..................... ,în scopul comasării cu alte numere topografice. În aceste condiţii, imobilul a devenit nerestituibil şi nu se constituie condiţie limitativă în exerciţiul evaluării.
¤ Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului, sub rezerva dreptului evaluatorului de a percepe, amiabil sau în acţiune juridică de constatare daune materiale şi morale de la beneficiarul acestui raport, în condiţiile de ne-respectare a acestei clauze.
2.1.5.1.3. ALTE IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
Raportul de evaluare conţine şi următoarele elemente, ca ipoteze şi condiţii limitative suplimentare:
¤ Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerată în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara cazurilor când divizarea a fost evidenţiată în raport, cazul de faţă.
¤ Pentru elaborarea acestui raport au fost disponibile numai planuri şi specificaţii preliminare; prin urmare, analiza va fi revizuită când vor fi disponibile planurile şi specificaţiile definitive.Toate construcţiile au fost executate şi sunt conforme cu planurile de construcţie la care s-a făcut referire. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul că imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
¤ Evaluatorul presupune că beneficiarul sau utilizatorul acestui raport are la dispoziţie copii ale planurilor construcţiilor şi ale contractelor ce au ca subiect proprietatea.
¤ Pe lângă documentaţia privind situaţia juridică a proprietăţii am folosit hărţile şi planurile de cadastru pentru a evidenţia, în raportarea pe aceste planuri, dimensiunile fizice şi mărimea proprietăţii. Dacă o măsurătoare în teren arată că aceste informaţii nu sunt corecte, va fi necesară o revizuire a raportului de evaluare.
¤ Previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare.
Acest raport trebuie considerat ca o analiză limitată în care nu am putut avea în vedere totalitatea cerinţelor pentru o evaluare aşa cum sunt enunţate în standardele de evaluare internaţionale IVS 1 şi GN1 , precum şi standardele ANEVAR.
Dosar nr. ................./CC Petenţi: ...................................
2.1.6. SCOPUL ŞI UTILIZAREA EVALUĂRII
Raportul de evaluare arată valoarea estimată împreună cu rezervele şi condiţiile limitative aferente, incluzând o descriere specifică a proprietăţii evaluate înscrise în Cartea funciară nr. ............... a municipiului ................ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ............................, compus din construcţie ...................... în suprafaţă utilă de ................. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ....../20...., de propunere de acordare de măsuri reparatorii în echivalent , constând în despăgubiri (construcţii), din municipiul..........., Str. Rusciorului nr. ..... Necesitatea evaluării constă în cuantificarea valorii acestui imobil.
Analizele şi informaţiile de bază sunt anexate la raport.
2.1.7. DEFINIŢIA VALORII ŞI DATA EVALUĂRII
In prezentul raport de evaluare am determinat valoarea proprietăţii imobiliare la ........201.... Evaluarea realizată prin prezentul raport reprezintă o estimare a “valorii de piaţă’’ a proprietăţilor imobiliare aşa cum a fost definită în standardul ANEVAR SEV 4.03, compatibil cu standardele internaţionale de evaluare, ediţia 2011 (IVS 100, IVA 101 şi GN1-11), asimilată, din cauza numărului restrâns de imobile comparabile.
Estimarea valorii de piaţă s-a făcut, luând în considerare separat clădirea, tratată ca parte din proprietatea imobiliară, şi separat terenul aşa cum a solicitat reprezentantul beneficiarului de raport.
Prezentul raport de evaluare estimează valoarea de piaţă pentru utilizarea proprietăţii imobiliare, dacă aceasta există, sau dacă ar fi existat ,la data evaluării.
Valoarea proprietăţii imobiliare pe piaţa imobiliară este dată de caracteristicile proprietăţii: utilitatea în sensul că oferă spaţiu locuit care poate fi folosit de proprietar, poate fi închiriat şi oferă un câştig garantat proprietarului; cerinţa efectivă pentru satisfacţiile pe care le asigură proprietatea; transferabilitatea, drepturile de proprietate trecând la cumpărător, în cazul vânzării imobilului, cu o uşurinţă relativă , nu în ultimul rând aceasta este amplasată într-un spaţiu relativ central, într-un mediu în care acţionează legea şi ordinea, încât cumpărătorul nu va avea riscul de a pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative. Factorii economici interdependenţi care creează valoarea prezentei proprietăţi imobiliare identificaţi de evaluator sunt (de regulă) utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare. Proprietatea pe care am evaluat-o satisface
necesitatea de spaţiu locuibil, valoarea fiind legată de dorinţele şi utilitatea pentru proprietarul – ocupant sau poate fi convertită în venituri sub formă de chirie, câştigurile fiind măsurate de obicei prin fluctuaţiile financiare. Influenţa utilităţii asupra valorii depind de caracteristicile proprietăţii imobiliare ca: dimensiune, design, amplasament. Câştigurile aferente proprietăţii rezultă din drepturile de proprietate. Restricţionarea unor drepturi poate diminua valoarea. Proprietatea poate atinge cea mai mare valoare dacă poate realiza legal cea mai utilă funcţiune. Reglementările de mediu, urbanism şi alte limitări pot mări, respectiv diminua valoarea. Raritatea proprietăţii imobiliare, în condiţiile unei cereri constante, face ca aceasta să fie mai valoroasă. Dorinţa, fiind perspectiva cumpărătorului de a avea o proprietate care să satisfacă condiţiile de locuit proprii, alte cerinţe individuale,
împreună cu utilitatea şi raritatea şi s-a relaţionat cu puterea efectivă de cumpărare. Puterea efectivă de cumpărare, reprezentând capacitatea cumpărătorului de a participa pe piaţă şi de a achiziţiona proprietatea, în condiţiile în care aceasta ar fi nerestricţionată, prin faptul că am estimat corect valoarea acesteia, aceasta este apreciată real, iar interacţiunea complexă a celor patru factori, care creează valoarea, este reflectată în principiul fundamental – cererea şi oferta.
Dosar nr. ....................../CC Petenţi: ....................................
CAPITOLUL 3. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
DESTINATARUL RAPORTULUI:
..............................................................................................................................................
CONSTRUCŢII ŞI TEREN - PARTEA DE CONSTRUCŢII : CLĂDIRE PARTER situată în municipiul.................., str. ........................... nr. ........., imobil înscris în Cartea Funciară nr. ................... a municipiului Sibiu şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., compus din construcţie ...................................... în suprafaţă utilă de ................, ce face obiectul dosarului nr. ................./CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .......... / 20.........., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........../20.......
La faţa locului, la inspecţia imobiliară, evaluatorul a constatat că imobilul construcţie expropriat a fost ................... , iar pe întreg terenul , care a aparţinut notificatorilor, este construit un bloc de locuinţe private , amenajate căile de acces şi spaţiile ecologice în zona de locuinţe-apartamente în bloc.
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de ...................mp are o vechime de ............ de ani , la data exproprierii, respectiv , de .......de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ............., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1 18.4
2 cameră 2 16.0
3 bucătărie 6.00
4 baie 6.00
5 cămară 4.00
6 hol 4.46
TOTAL 70 55.8 5
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = ............... mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = ............... mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ...............mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de .......... mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,......... , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ............... mp S.U. x 1. ......... = ........ mp .
Dosar nr. ............../CC Petenţi: .............................
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ....................., Str. .................... nr. ........
3. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru teren şi spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER –locuinţă ; Inspecţia a fost efectuată de către ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul construcţiei s-a editat de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ...................., cu ocazia inspecţiei imobilului şi a procesului verbal de evaluare din ...................... .
4. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI – spaţiul construit CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent: ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului, în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
5. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE : .......................201.....
6. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................ RON
7.BENEFICIAR: ................................................................................................................................... DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON , echivalent : ……… EUR;
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
9. TIP DE VALOARE : Valoarea de piaţă a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi grădină.
10. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. ......../201....
¤ Imobilul construcţii , situat în municipiul ..................., Str. ..................... nr..... împreună cu terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiul .................., str. ........................nr. .......
- înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤ MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există : suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF .............. mp;
¤ DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: - teren = ................. mp, iar suprafaţa construită, nu este specificată
În anexa nr. 3 este prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A PROPRIETĂŢII - Întregul imobil construit evaluat a fost expropriat, demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
12.1. ZONA DE AMPLASARE : – zona 2-CENTRAL
12.2. ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
¤ Auto: - Nicolae Teclu; Malului, Rusciorului, Lungă
- Transportul urban din zonă deserveşte şi străzile apropiate;
¤ Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic în partea nord – vest acesteia, este situată la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun şi Taxi;
¤ Aeronaval- Str. Rusciorului ,partea mediană ,este situată la o distanţă de 5000 m de aeroportul municipal modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii Taxi;
¤ Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
- cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe, cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
- În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
- În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul fiind situat apropiat de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa. Magazinele existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
- Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu şi Colegiul de Industrie Alimentară;.
- Unităţi medicale : Policlinica „POLISANO ” , Spitalul de Psihiatrie , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
- Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
- Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
- Muzee: fără reprezentare în zonă.
12.4. UTILITĂŢI EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare : existentă
¤Reţea urbană de telefonie : existentă
12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de medie intensitate;
12.6. AMBIENT - trafic auto de mare intensitate
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE :
Zona de referinţă: centrală , amplasare favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare medie- redusă. Ambient civilizat.
13. BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE 5a şi 5b
¤ Imobilul construit însumează : - o suprafaţă construită de mp şi o suprafaţă utilă de ......... mp
¤ Terenul însumează o suprafaţă totală de ................. mp, din care ........... mp ocupat de proiecţia
construcţiei demolate – ................. mp , determinată fizic la jumătatea fondului;
14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):
14.a: CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE PARTER
*-*/15 . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:
¤ DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI: Studiu de cercetare asupra pieţei spaţiilor pentru locuit .
¤ NATURA ZONEI : Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate . Din punct de vedere economic: zonă centrală a oraşului în medie dezvoltare, o zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în dezechilibru;
¤PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim ………….40000 EUR, echivalent ………………..170572 lei.
¤¤ maxim …………………85000 EUR, echivalent ……………….362465 lei .
¤CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună; echivalent ……………..853 lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună; echivalent ………….1706 lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.
ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. 4235/CC .
Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare în următoarea succesiune:
¤ ANEXA NR 1 : Anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. 2/2006;
¤ ANEXA NR . 2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;
¤ ANEXA NR. 3 a-c : Plan de încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;
¤ ANEXA NR. 4 a - f : Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;
¤ ANEXA NR: 5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului Sibiu,
¤ ANEXA NR. 6a : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent;
: ANEXA NR. 6b : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber; :
¤ ANEXA NR. 6c : Extrase privind chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
¤ ANEXA NR. 7: Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
¤ ANEXA 8 a: Metoda comparaţiei directe. Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru terenul aferent şi terenul liber;
¤ ANEXA 8.b : Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
¤ ANEXA 9 : Foto –color cu imobilul evaluat.
¤ ANEXA Nr. 10: Extrase din publicaţii şi alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
¤ Anexa nr. 11: Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.
Dosar nr......................./CC Petenţi: .............................................................
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de 55,86 mp avea o vechime de ................de ani , la data exproprierii, respectiv , de............. de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ................., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1
2 cameră 2
3 bucătărie
4 baie
5 cămară
6 hol
TOTAL
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = .........................mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = .........................mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de ............ mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,2531 , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ................... mp S.U. x 1....... = ................... mp .
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 Teren / grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ...................., Str. ..................... nr........... Dosar nr. /CC
3. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru teren şi spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER –locuinţă ; Inspecţia a fost efectuată de către ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul construcţiei s-a editat de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ...................., cu ocazia inspecţiei imobilului şi a procesului verbal de evaluare din ...................... .
4. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI – spaţiul construit CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent: ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului, în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
5. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE : .......................201.....
6. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................ RON
7.BENEFICIAR: ................................................................................................................................... DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON , echivalent : ……… EUR;
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
9. TIP DE VALOARE : Valoarea de piaţă a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi grădină.
10. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. ......../201....
¤ Imobilul construcţii , situat în municipiul ..................., Str. ..................... nr..... împreună cu terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiul .................., str. ........................nr. .......
- înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤ MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există : suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF .............. mp;
¤ DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: - teren = ................. mp, iar suprafaţa construită, nu este specificată
În anexa nr. 3 este prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A PROPRIETĂŢII - Întregul imobil construit evaluat a fost expropriat, demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
12.1. ZONA DE AMPLASARE : – zona.......- CENTRAL
12.2. ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
¤ Auto: - .....................................................................
- Transportul urban din zonă deserveşte şi străzile apropiate;
¤ Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic în partea nord – vest acesteia, este situată la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun şi Taxi;
¤ Aeronaval- Str. ................................... ,partea mediană ,este situată la o distanţă de ..................... m de aeroportul municipal modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii Taxi;
¤ Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
- cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe, cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
- În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
- În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul fiind situat apropiat de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa. Magazinele existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
- Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu şi Colegiul de Industrie Alimentară;.
- Unităţi medicale : Policlinica „..........................” , Spitalul........................ , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
- Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
- Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
- Muzee: fără reprezentare în zonă.
12.4. UTILITĂŢI EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare : existentă
¤Reţea urbană de telefonie : existentă
12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de medie intensitate;
12.6. AMBIENT - trafic auto de mare intensitate
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE :
Zona de referinţă: centrală , amplasare favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare medie- redusă. Ambient civilizat.
13. BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE 5a şi 5b
¤ Imobilul construit însumează : - o suprafaţă construită de mp şi o suprafaţă utilă de ......... mp
¤ Terenul însumează o suprafaţă totală de ................. mp, din care ........... mp ocupat de proiecţia
construcţiei demolate – ................. mp , determinată fizic la jumătatea fondului;
14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):
14.a: CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE PARTER
*-*/15 . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:
¤ DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI: Studiu de cercetare asupra pieţei spaţiilor pentru locuit .
¤ NATURA ZONEI : Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate . Din punct de vedere economic: zonă centrală a oraşului în medie dezvoltare, o zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în dezechilibru;
¤PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim ………….40000 EUR, echivalent ………………..170572 lei.
¤¤ maxim …………………85000 EUR, echivalent ……………….362465 lei .
¤CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună; echivalent ……………..853 lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună; echivalent ………….1706 lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.
ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. .............../CC .
Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare în următoarea succesiune:
¤ ANEXA NR 1 : Anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. 2/2006;
¤ ANEXA NR . 2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;
¤ ANEXA NR. 3 a-c : Plan de încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;
¤ ANEXA NR. 4 a - f : Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;
¤ ANEXA NR: 5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului..................,
¤ ANEXA NR. 6a : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent;
: ANEXA NR. 6b : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber; :
¤ ANEXA NR. 6c : Extrase privind chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
¤ ANEXA NR. 7: Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
¤ ANEXA 8 a: Metoda comparaţiei directe. Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru terenul aferent şi terenul liber;
¤ ANEXA 8.b : Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
¤ ANEXA 9 : Foto –color cu imobilul evaluat.
¤ ANEXA Nr. 10: Extrase din publicaţii şi alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
¤ Anexa nr. 11: Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ....................................
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de .............. mp avea o vechime de............... ani , la data exproprierii,/n demolării........respectiv , de......... de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ..................,........., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1
2 cameră 2
3 bucătărie
4 baie
5 cămară
6 hol
TOTAL
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = .........................mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = .........................mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de ............ mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,............. , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ................... mp S.U. x 1....... = ................... mp .
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ...................., Str. ..................... nr. 15 , Dosar nr. ......./CC
- DATA EVALUĂRII : .............................. ; IMOBIL : CLĂDIRE PARTER ,str. ......................... nr.1...., .................., EXEMPLAR
EVALUAREA IMOBILULUI : LOCUINŢĂ + teren , Municipiul ................... , str. ........................ nr. .....
PREZENTAREA SINTETICĂ A COMPARABILELOR UTILIZATE ANEXA NR 6 a 1 -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢILOR
1 EUR = 4, .......... RON, la data de ........................201...
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea comparabilelor: construcţii +terenul aferent ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani vânzare – construcţii + teren
RON EURO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
19.10.2010
1EUR= 4.2940lei Mun. Sibiu, zona Guşteriţa, Calea Guşteriţei ;Tel:0721-117799 3 D+P 350 110 90 240 50 casă 3camere,bucătărie,baie, pivniţă, garaj,bucătărie de vară,grădină, termopan,CT,parchet,gresie,faianţă 364990 85000
30.09.2010-1EUR= 4.2674lei
mun. Sibiu, zona Ştrand,str. Litovoi 2 s+p 365 90 116 275 40 casă 2 camere,, bucătărie, baie,terasă, ferestre termopan, parchet, 576099 135000
4.10.2010
1EUR= 4.2815 lei
mun. Sibiu, Str. Alba Iulia,Tel.:0756-464377 2 p+M 270 95 140 175 60 casă P-3camere,baie, bucătărie, cămară,70mp-SU;M(1 cameră,debara=70mp); 321112 75000
30.09.2010 1EUR= 4.2674lei mun. Sibiu, str.Morilor -filosTel.:0756-464377 2 s+p 300 100 80 200 40 casă 2 camere,bucătărie, baie, garaj 768132 180000
Dosar nr. ................................./CC Petenţi: ........................................
ANEXA NR. 8 a
I. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
3. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE.
DATA EVALUĂRII = ...................201....
PETENT :............................ DOSAR /CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE CONSTRUCŢIE+TEREN - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMP A-S.U.=90mp COMP.B-SU=116mp COMPC-
SU=140mp
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) %
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) %
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp 70.00
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobil. Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de .............. EUR
Curs valutar la data evaluării ...................201.... 1 EUR = 4. ........... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
VALOAREA IMOBILULUI CONŢINE TVA
b. METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE, CA METODĂ DE DETERMINE A VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI SAU ABORDAREA PRIN COST.METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE - ESTIMAREA COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRILOR
EVALUAREA PRIN ESTIMAREA COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRII
Estimarea costurilor de înlocuire brute ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15.
Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate: Pentru fiecare dintre cele patru proprietăţi imobiliare comparabile , s-au calculat costurile de înlocuire brute ale clădirilor, utilizând Catalogul din colecţia Evaluarea rapidă.a.construcţiilor—Locuinţe…. d e Ing. Niculae N. Georgescu şi Doina Stoian, editat de MATRIX ROM, 1995 , Fişa nr. 2- Clădire de locuit individuală( parter cu pereţi din zidărie de cărămidă), pag.11- Catalog de reevaluare nr. 124, Fişa nr.4b. Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate.
1 EUR = 4.2643 RON , la data evaluării: 28.10.2010. Fişa sintetică de înregistrare a caracteristicilor şi informaţii necesare pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare de tip construcţie şi terenul aferent – întocmită după ANEXA nr. 6a la raport.
Estimarea costurilor de înlocuire brute şi nete ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15
Imobilul
evaluat COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral
A B C D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP) mp
Denumire / destinaţie proprietate: locuinţă locuinţă locuinţă locuinţă locuinţă
Nr.crt. Caracteristici şi informaţii asupra imobilului U/m Valori şi caracteristicile construcţiei
VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ EUR
Vechimea construcţiei ani
1 Suprafaţa construită mp
1 Suprafaţa desfăşurată (Ad): S, D, parter mp
Suprafaţa utilă mp
2 Valoarea de înlocuire x x x x x
2.1. Idicatorii valorii de înlocuire( valori specifice) x x x x x
- pentru construcţii lei/ mp Ad
-pentru instalaţii electrice lei /mp Ad
-pentru instalaţii sanitare lei /mp Ad
-pentru instalaţii încălzire lei /mp Ad
Termeni de corecţie
corecţii pentru instalaţii lei/mp Ad
TOTAL
2.2. Ternen de corecţie -
-gaz metan -
pentru subsol şi pivniţă sau beci -asim +
TOTAL COSTURI SPECIFICE BRUTE CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII
FUNCŢIONALE- lei/mp(Ad)
TOTAL COSTURI DE ÎNLOCUIRE BRUTE FINALE ( lei)
Estimarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor:
Pentru determinarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor, s-au scăzut, mai jos, din costurile de înlocuire brute: uzura fizică recuperabilă; uzura fizică nerecuperabilă;deprecierea funcţională recuperabilă; deprecierea funcţională nerecuperabilă; deprecierea externă.
Imobilul
evaluat COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral
A B C D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP) mp
Denumire / destinaţie proprietate:
1 Suprafaţa construită mp
Suprafaţa desfăşurată construită(Ad) = S, D, parter,M,
VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ EUR
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT LEI
3. Uzura fizică nerecuperabilă , în funcţie de vechimea
construcţiei( U) % - stare tehnica , intervenţii la -
anvelopă şi finisaje, după indicativ P129-99/ sau Uzura :Indicativ P135 / 1999 , anexa 34 coroborat cu ind.
anexa 45, structura de rezistenţă -P=40%, anvelopa-P=17 %,
finisaje-P=25%,instalaţii funcţionale-P= 18%, cu vechimea
construcţiei/ apreciat = %,
Deprecieri funcţionale recuperabile , lucrări la exterior 5 %
Deprecieri fizice recuperabile- reparaţii la finisaje 5 %
Depreciere externă temporară ,estimată prin analiza informaţiilor de piaţă
TOTAL UZURĂ FIZICĂ - DEPRECIERI %
K=
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT
4. Calculul de evaluare
4.1. COST de înlocuire net neactualizat( Val.totală )
Se.utilizează.indicele.de.actualizare
- Kp, conform (HG 945/1990). purtător de TVA-24% Kp = 3,209902
fără TVA Kp=2,588631
Valoarea de înlocuire x K, purtătoare de TVA -Kp = 3,209902
4.2. COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET ( Valoarea construcţiei)
COST DE ÎNLOCUIRE NET( purtător de TVA (24%) RON
COST DE ÎNLOCUIRE NET - 1 EUR = 4.2643 RON EUR
Preţurile de vânzare ale celor patru proprietăţi imobiliare comparabile au fost corectate , prin faptul că informaţiile găsite reprezintă preţuri de oferte cu proprietăţi şi nu de tranzacţii , cu un discount de negociere ,în condiţiile unei pieţe de dezechilibru , de 35 % , faţă de preţul de ofertă.
SPECIFICAŢIE IMOBILUL
EVALUAT COMPARA-
BILA A COMPARA-
BILA B COMPARA-
BILA C COMPARA-
BILA D
Suprafaţa construită
(Ad) S+ parter mp
Preţ de ofertă EURO
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE VÂNZARE
EURO
REZULTATELE APLICĂRII METODEI EXTRACŢIEI- PRIN DIFERENŢĂ- PENTRU PREŢUL TERENULUI SUNT PREZENTATE MAI JOS:
SPECIFICAŢIE IMOBILUL
EVALUAT COMPARA
BILA A COMPARA
BILA B COMPARA
BILA C COMPARA
BILA D
Suprafaţa desfăşurată
(Ad) S+ parter mp
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie) EURO
Localizare
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE CORECTAT
EURO
Suprafaţa teren mp
Tip construcţie
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
mp
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN) EURO
VALOARE DE PIAŢĂ TEREN
EURO
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN, EUR/MP
Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi ......... Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ........... Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de ......... mp , este de ............. EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de .................. EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE - VENITUL DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ; IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 EUR = 4.2643 RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data
Localizarea
zona
Nivelul Suprafaţa - mp Destinaţia Confort,utilităţi
Totală Construit p Utilă- mp nu
măr
de camere Teren liber Preţul închiriere-EUR/
lună Revine/
an
1 2 3 4 5 7 8 9
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 median-central s+p 300 135 110 4 165 casă din cărămidă parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 550 6600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. Rahovei,
,Tel.:0788.38.38.01 median s+p 375 100 70 2 275 locuinţţă unifam parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan 300 3600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 Turnişor p+m 100 80 70 2 20 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 central p+e1+m 300 300 210 5 90 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 650 7800
28. 10.2010
mun. Sibiu, Bdl. V. Milea, central p 400 100 3 locuinţţă uni fam. nemobilat, fără ct 400 4800
28. 10.2010 mun. Sibiu, calea turnişorului, medie p 4 locuinţţă unifam mobilată 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Deva median p 65 2 locuinţţă unifam apă,curent,gaz,canalizare,cabtv 250 3000
ANEXA NR. 8.c DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie Proprietatea imobiliară , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
A B C D E
Amplasament (zonă) mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp) 110 70 70 210 65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună) 550 300 350 650 250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an ) 6600 3600 4200 7800 3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului 3200 1700 2000 3800 1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA) 3400 1900 2200 4000 1600
Valoarea proprietăţii: S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de exploatare = 8,265%
VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1 VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265 = EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp- ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA NR. 6 c - -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = ...................RON; 1 EUR = 4, ................. RON,.
Dosar nr. ..................../CC Petenţi: .....................................
EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA NR. 6 c -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = 3...............RON; 1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea imobilului ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi- terenuri destinate construcţiei de locuinţe Preţul de ofertă Selectarea valorii
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani total Revine pe mp
RON EURO RON EUR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 13 14
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei Sibiu,zona Ştrand
cartierul Ştrand-median-Central - 440 - - 440 - construcţii Front stradal-13 mlăţime 417901 98000 950.93 223 selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar median - 485 - - 485 - construcţii deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ 182188 42680 375.26 88 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41 periferic - 720 - - 720 - construcţii deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate 214921 50400 298.50 70 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului median - 712 - - 712 - construcţii front stradal=15 m;intravilan 258075 60520 362.47 85 selectat
PETENT :................................. DOSAR ........../CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE TEREN LIBER - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMA-S.U.=440 COMB-SU=485 COMPC-SU=720
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k 1.00 1.00 1.00
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0% 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) % -4.00% 5.00% 4.00%
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) % 1.00% 5.00% 2.00%
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR 0.00 0.00 0.00
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00 485.00 720.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de EUR
Curs valutar la data evaluării ..........................201... 1 EUR = 4...... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ................... RON
-pentru terenul liber( comparaţia directă) : ............. mp – ........mp= .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei
8 c1+8C2. Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) = ………….. EUR c1+8C2.
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON
16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE INTERNAŢIONALE
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare
CADRU LEGAL
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:
1.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă) 8.a1:construcţii:…….. RON echivalent ……. EUR
8.a2: teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE - metoda normativă, cf.normelor de eval . D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)
8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST
…………. RON echivalent ………. EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza MCB
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER
8.d .: construcţii:………. RON echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: .....................................
17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
IMOBILUL DE EVALUAT: Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată: Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului ............. Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii: Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar: Petenţi:...................................
Terenul: Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF este de ................mp. Terenul s-a evaluat în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare: Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune: 19.......
Data schimbării destinaţiei:
Scopul evaluării: Stabilirea valorii partea construită din imobil şi teren
Data evaluării: ...................201...
Data inspecţiei: ............... 201...
Condiţii limitative: Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil: 8 a1 METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ; (metoda normativă )
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII FINALE
Rezultatul evaluării În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................ RON , echivalent ..... EUR, la data de ...........201... .
Dosar nr./............../CC Petenţi: .......................................
18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE LA IMOBILUL DE EVALUAT: : ......................................, Str. ......................................... nr......., prin:
8 a METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
……………. Lei , echivalent : ………….. EUR;
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI:
…………… Lei , echivalent : …………. EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE
Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR
19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare estimată
Total suprafeţe relevate - mp Numere CF Numere topo Suprafaţa (mp) construită evaluată Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
Valori totale (incintă) imobil stabilite prin Valoare mijloace fixe
RON Valoare teren
RON Valoare totală
RON Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
……….. - ……………
MET
DA 8 c METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
………… - ………..
8.d DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ……….. - ………..
APRECIEREA EVALUATORULUI ………. ………… …………..
Expert evaluator proprietăţi imobiliare
Ing. ..............................................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ...........................................
20. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALĂ .
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE - JUDICIOS INTERACŢIONAŢI , INTERRELAŢIONAŢI ŞI ANALIZAŢI ÎN RELEVAREA JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI EVALUAT ESTE:
VALOAREA DE PIAŢĂ
8.a……..lei, echivalent ……….. EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN
8b METODA COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A. …………. Lei , echivalent ……….. EUR
ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞI SEM NĂTURA
EXPERT EVALUATOR .....................................
_________________________________________
FORMA DE ORGANIZARE A ACTIVITĂŢII DE EVALUARE
PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ -
ING. ........................................................................
BENEFICIAR,
_______________________ ____________________
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1. Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
• Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
Urmare a celor expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent este de:
Vp =……… EUR sau ~ ……….. lei (exclusiv TVA)
Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau …………. lei
Petenţilor li se cuvine din valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării de: ................ EUR sau ................... lei, o sumă rezultată din scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.
EXPERT EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC Petenţi: ......................................
21. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
Data certificării
................................ Expert evaluator imobiliar,
...................................................................
ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ
ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale
BILA B COMPARA
BILA C COMPARA
BILA D
Suprafaţa desfăşurată
(Ad) S+ parter mp
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie) EURO
Localizare
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE CORECTAT
EURO
Suprafaţa teren mp
Tip construcţie
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
mp
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN) EURO
VALOARE DE PIAŢĂ TEREN
EURO
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN, EUR/MP
Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi ......... Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ........... Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de ......... mp , este de ............. EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de .................. EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE - VENITUL DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ; IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 EUR = 4.2643 RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data
Localizarea
zona
Nivelul Suprafaţa - mp Destinaţia Confort,utilităţi
Totală Construit p Utilă- mp nu
măr
de camere Teren liber Preţul închiriere-EUR/
lună Revine/
an
1 2 3 4 5 7 8 9
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 median-central s+p 300 135 110 4 165 casă din cărămidă parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 550 6600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. Rahovei,
,Tel.:0788.38.38.01 median s+p 375 100 70 2 275 locuinţţă unifam parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan 300 3600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 Turnişor p+m 100 80 70 2 20 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 central p+e1+m 300 300 210 5 90 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 650 7800
28. 10.2010
mun. Sibiu, Bdl. V. Milea, central p 400 100 3 locuinţţă uni fam. nemobilat, fără ct 400 4800
28. 10.2010 mun. Sibiu, calea turnişorului, medie p 4 locuinţţă unifam mobilată 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Deva median p 65 2 locuinţţă unifam apă,curent,gaz,canalizare,cabtv 250 3000
ANEXA NR. 8.c DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie Proprietatea imobiliară , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
A B C D E
Amplasament (zonă) mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp) 110 70 70 210 65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună) 550 300 350 650 250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an ) 6600 3600 4200 7800 3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului 3200 1700 2000 3800 1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA) 3400 1900 2200 4000 1600
Valoarea proprietăţii: S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de exploatare = 8,265%
VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1 VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265 = EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp- ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA NR. 6 c - -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = ...................RON; 1 EUR = 4, ................. RON,.
Dosar nr. ..................../CC Petenţi: .....................................
EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA NR. 6 c -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = 3...............RON; 1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea imobilului ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi- terenuri destinate construcţiei de locuinţe Preţul de ofertă Selectarea valorii
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani total Revine pe mp
RON EURO RON EUR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 13 14
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei Sibiu,zona Ştrand
cartierul Ştrand-median-Central - 440 - - 440 - construcţii Front stradal-13 mlăţime 417901 98000 950.93 223 selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar median - 485 - - 485 - construcţii deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ 182188 42680 375.26 88 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41 periferic - 720 - - 720 - construcţii deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate 214921 50400 298.50 70 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului median - 712 - - 712 - construcţii front stradal=15 m;intravilan 258075 60520 362.47 85 selectat
PETENT :................................. DOSAR ........../CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE TEREN LIBER - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMA-S.U.=440 COMB-SU=485 COMPC-SU=720
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k 1.00 1.00 1.00
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0% 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) % -4.00% 5.00% 4.00%
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) % 1.00% 5.00% 2.00%
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR 0.00 0.00 0.00
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00 485.00 720.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de EUR
Curs valutar la data evaluării ..........................201... 1 EUR = 4...... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ................... RON
-pentru terenul liber( comparaţia directă) : ............. mp – ........mp= .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei
8 c1+8C2. Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) = ………….. EUR c1+8C2.
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON
16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE INTERNAŢIONALE
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare
CADRU LEGAL
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:
1.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă) 8.a1:construcţii:…….. RON echivalent ……. EUR
8.a2: teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE - metoda normativă, cf.normelor de eval . D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)
8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST
…………. RON echivalent ………. EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza MCB
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER
8.d .: construcţii:………. RON echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: .....................................
17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
IMOBILUL DE EVALUAT: Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată: Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului ............. Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii: Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar: Petenţi:...................................
Terenul: Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF este de ................mp. Terenul s-a evaluat în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare: Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune: 19.......
Data schimbării destinaţiei:
Scopul evaluării: Stabilirea valorii partea construită din imobil şi teren
Data evaluării: ...................201...
Data inspecţiei: ............... 201...
Condiţii limitative: Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil: 8 a1 METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ; (metoda normativă )
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII FINALE
Rezultatul evaluării În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................ RON , echivalent ..... EUR, la data de ...........201... .
Dosar nr./............../CC Petenţi: .......................................
18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE LA IMOBILUL DE EVALUAT: : ......................................, Str. ......................................... nr......., prin:
8 a METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
……………. Lei , echivalent : ………….. EUR;
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI:
…………… Lei , echivalent : …………. EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE
Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR
19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare estimată
Total suprafeţe relevate - mp Numere CF Numere topo Suprafaţa (mp) construită evaluată Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
Valori totale (incintă) imobil stabilite prin Valoare mijloace fixe
RON Valoare teren
RON Valoare totală
RON Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
……….. - ……………
MET
DA 8 c METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
………… - ………..
8.d DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ……….. - ………..
APRECIEREA EVALUATORULUI ………. ………… …………..
Expert evaluator proprietăţi imobiliare
Ing. ..............................................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ...........................................
20. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALĂ .
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE - JUDICIOS INTERACŢIONAŢI , INTERRELAŢIONAŢI ŞI ANALIZAŢI ÎN RELEVAREA JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI EVALUAT ESTE:
VALOAREA DE PIAŢĂ
8.a……..lei, echivalent ……….. EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN
8b METODA COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A. …………. Lei , echivalent ……….. EUR
ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞI SEM NĂTURA
EXPERT EVALUATOR .....................................
_________________________________________
FORMA DE ORGANIZARE A ACTIVITĂŢII DE EVALUARE
PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ -
ING. ........................................................................
BENEFICIAR,
_______________________ ____________________
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1. Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
• Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
Urmare a celor expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent este de:
Vp =……… EUR sau ~ ……….. lei (exclusiv TVA)
Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau …………. lei
Petenţilor li se cuvine din valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării de: ................ EUR sau ................... lei, o sumă rezultată din scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.
EXPERT EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC Petenţi: ......................................
21. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
Data certificării
................................ Expert evaluator imobiliar,
...................................................................
ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ
ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale
EVALUATOR: PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ-ING.............., membru
titular autorizat ANEVAR
, Legitimaţia nr. ..............; Cod unic de înregistrare fiscală (CIF) :.................;
N.O.R.C. F...................; Autorizaţia –Certificat constatator- O.R.C.T. Sibiu nr...............
din..........................................; Activităţi: 6810;6831;7111;7112;7219;7220.
Cod IBAN: RO ...........................................-BANK ........................................
Adresa evaluatorului: ................................, str............................................................................;
Telefon: .........................................................................................
CLIENT:
.............................................................................................................................................................
.....................................................................
-DESTINATARUL RAPORTULUI: ............................. .Dosar nr. ............................../CC
RAPORT DE EVALUARE
Cu respectarea standardelor internaţionale de evaluare - proprietăţi imobiliare: SIPE 1- GN1-GN10 –IVSC - IVS1
În baza anexei nr. 1 din ......................201......, la contractul de prestări de servicii nr. ........../20.......
IMOBIL: CASĂ , CURTE ŞI GRĂDINĂ, ...................................................................
Amplasament: judeţul ........................., municipiul .............., str. ................................ nr........, zona ...................., în suprafaţă totală de .............mp .
Petenţi:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
- Dosar nr. ............../CC
ŞEF DEPARTAMENT EVALUĂRI
...................................................................................
EVALUATOR,
Ing. ........................................................
Data inspecţiei:.............................................
Data evaluării : ............................................
Dosar nr. ......................../CC Petenţi : ....................................... ..................................
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
1. OBIECT: EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
Raportul de evaluare s-a întocmit pentru stabilirea valorii de piaţă a imobilului: CONSTRUCŢIE ..................................................................., destinată pentru locuinţă cu o suprafaţă utilă de ......... mp şi TERENUL aferent , în suprafaţă de ............. mp, situat în municipiul .............., str..................... nr..... aparţinând petenţilor .................................. , obiect al dosarului ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ............/ 20..... soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ......./...., de propunere de acordare de ................................................... , constând în .....................................................................................
¤ Evaluarea imobilului............................... şi a terenului aferent,..............................., se efectuează la valoarea de piaţă a acestui imobil, la data evaluării: ............................/201.....
¤ Determinarea valorii de piaţă- juste - a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi teren - grădină, se realizează cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiu l ........................................, str. ................................. nr.........,
- înscris în Cartea funciară nr.................... a municipiului .................................. şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., casă şi curte, în suprafaţă de............ mp şi nr.top. cadastral ................, teren-grădină, în suprafaţă de ............. mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
2. PROPRIETARI:
Petenţii: - 1. ..........................., domiciliat în............................................judeţul..........., legitimat cu C.i. seria ............nr.................., CNP: ...............................;
- 2. ................................., domiciliată în ................................,judeţul Sibiu, legitimată cu C.i. seria ........nr. .................., CNP: ..........................;
3. Descrierea tehnică a imobilului construit:
¤ CLĂDIRE PARTER compusă din : ................. camere, 1 bucătărie, 1hol, 1 baie, 1 cămară,......................................,cu suprafaţa utilă înscrisă de ........ mp şi suprafaţa desfăşurată calculată la suprafaţa utilă înscrisă , de.......... mp, cu o întindere a terenului construit şi liber ,de .......... mp.
-Vecinătăţi: blocuri de locuinţe particulare ......................................................................................;
- Anul dobândirii: .................. ........., prin contract de vânzare-cumpărare, Încheiere de autentificare nr. .............../ .................;
- Anul finalizării construcţiei : ......................
5. Situaţia juridică: Baza legală de dobândire este relevată în Anexa nr. 1 la Contractul de prestări
.Titlu de deţinere : în proprietate : drept de proprietate asupra imobilului -
Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul ................., str. ............................. nr. ........este înscris în Cartea funciară nr. ......... a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........., casă şi curte, în suprafaţă de .............. mp şi nr.top. cadastral ............., teren - grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ........................................................................., în părţi ............ Lipsit de sarcini.
5. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ................, , str. ....................... nr. ......, judeţul ............ ;
6. BENEFICIAR DE RAPORT: .......................................................... - Dosar nr.................../CC .
Dosar nr. ....................../CC Petenţi: .........................................................................
7. SCOPUL RAPORTULUI DE EVALUARE:
Evaluarea imobilului de mai sus, în vederea acordării de măsuri reparatorii prin echivalent pentru imobilul: construcţie demolată înscris în CF......................... , nr. top .................. şi pentru terenul aferent, înscrise în CF ........................... , în suprafaţă totală de............ mp, la data evaluării..........................., în favoarea persoanelor îndreptăţite : ................. cu scopul determinării valorii juste - de piaţă a acestuia la data evaluării-.............................., ţinând seama de starea acestuia, respectiv de gradul de uzură fizică şi morală şi utilitatea , la data evaluării.
8. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul .........., str. ........................ nr......... este înscris în Cartea funciară nr................. a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr............., casă şi curte, în suprafaţă de ............... mp şi nr.top. cadastral ........., teren-grădină, în suprafaţă de ................ mp , în favoarea .............................................., drept de proprietate definit de contractul de vânzare-cumpărare / alte forme de dobândire......................................................................, autentificat de ...................................... prin încheierea de autentificare nr. ......................./........, contract încheiat între ................................... în calitate de calitate de vânzător şi .............................................................., în calitate de
cumpărători,în părţi egale.......................................................................................................................
9. TIPUL PROPRIETĂŢII: Construcţii şi teren , partea de construcţii - CLĂDIRE PARTER, ,în intravilanul municipiului .............................., zona ....... –central, conform încadrării urbane a teritoriului intravilan al municipiului ....................:
- înscris în Cartea funciară nr............... a municipiului ......... şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ............., casă şi curte, în suprafaţă de ...................... mp şi nr.top. cadastral .............., teren - grădină, în suprafaţă de ................... mp, ca imobil independent, casă-locuinţă unifamilială,P.
10. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru spaţiul construit CLĂDIRE PARTER , separat şi separat pentru terenul de sub spaţiul construit şi terenul liber,care se evaluează ca imobil independent, inspecţia a fost efectuată de către ing. ...................................................., la data de .......... . ......... . 20........
11. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI : spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent acestuia- în prezent, sub spaţiul nou construit- bloc de locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice , expropriate, evaluarea a fost efectuată de către ing. ..................................................., la data de .......... . ......... . 20........
12. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII - de .......... . ......... . 20........,
1USA = .............. lei; 1 EUR = 4. ................... lei
13. DECLARAREA VALORII: VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ:
14. 8b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST - EVALUAREA EXPEDITIVĂ A CONSTRUCŢIILOR: …… RON echivalent : ……… EUR;
VA VALOAREA DE PIAŢĂ : CLĂDIRE PARTER,
CURTE ŞI TEREN-GRĂDINĂ ….. RON echivalent :…… EUR
VAL VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ
P PRIN METODA DE EVALUARE PRIN COST= 8b1
-construcţie(CIN) + 8b2- teren(extracţie).
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON = ………….. EUR
8b M METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST
V VALOAREA DE PIAŢĂ CONŢINE T.V.A.
138 81 ……………….. RON echivalent : …… EUR
15. EVALUATOR: Expert evaluator - Ing.....................................
Dosar nr. ................/CC Petenţi: ......................................
ADRESA DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI DE EVALUARE IMOBILIARĂ
Către:.........................................................................................................................................................
Vă înaintăm alăturat raportul de evaluare a proprietăţii imobiliare: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul.................., str. ........................... nr. ......, înscris în Cartea funciară nr............ a municipiului............ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. .............., casă cu suprafaţa utilă de ........... mp şi curte, în suprafaţă totală de ............. mp şi nr.top. cadastral .........., teren- grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ..........................................., în părţi/ egale. Lipsit de sarcini...................................................................................
Imobilul construit /demolat şi terenul aferent(sub construcţie şi liber) însumează ............mp. În prezent, o parte din acest teren este ocupat de construcţia unui bloc de locuinţe, construit în anul..........., iar restul suprafeţei de teren este ocupată de căi de acces, parcări auto şi spaţiu ecologic.
Data...........................201....
EVALUATOR:
Ing. ...............................................
CAPITOLUL 2 .
LEGISLAŢIA DE EVALUARE. IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
2.1. DECLARAŢIILE EVALUATORULUI
2.1.1. DECLARAŢIE DE INSPECTARE A IMOBILULUI
Subsemnatul, ing.............................., cu domiciliul în ................., str. ......................nr. ......., de profesie inginer, specialitatea......................,cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie ..................................... la Universitatea Tehnică ........................................... , cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator imobiliar, membru titular autorizat ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ..................., de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ...................... nr. ............../ 20..... şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP, declar că în baza Anexei nr.1 la Contractul de Prestări Servicii încheiat între .................................... şi
..................................... şi în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. ....................... a municipiului ........... şi identificat prin nr. top. cadastral nr.........................., compus din construcţia demolată, în suprafaţă utilă de ................ mp şi terenul de sub construcţie şi liber, în suprafaţă totală de .................... mp, ce face obiectul dosarului nr. ................../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .................. / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........................./20....., de propunere de acordare de ................................................. , constând în .................................., declar că am efectuat personal inspectarea proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare evaluării , în calitate de evaluator imobiliar, la imobilul – CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent din perimetrul intravilan al
municipiului ......................., str. .................................. nr. .......
Data .................201... Expert evaluator imobiliar,
Ing. ...................................
Dosar nr................../CC Petenţi: .........................................
2.1.2 DECLARAŢIE DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI
Subsemnatul, ing. ..............................................., cu domiciliul în ......................, str. .................... nr. ........... de profesie inginer, secialitatea .............................., studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ...................................................., la Universitatea Tehnică .........................................., cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare,având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat , membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ......................, de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ..........................nr. ........... / ............. şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP, declar că în baza Anexei nr......... la Contractul de Prestări Servicii
încheiat între................................. şi ................................................. şi în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. ..................... a municipiului Sibiu şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ...................., compus din construcţie demolată în suprafaţă utilă de .................. mp şi teren în suprafaţă de ............mp, ce face obiectul dosarului nr. .............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr.......... / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./20...., de propunere de acordare de ......................................... , constând în ...............................,
declar că scrisoarea evaluatorului către beneficiarul ................................................................ însoţeşte raportul de evaluare imobiliară complet, privind evaluarea imobilului înscris în Cartea funciară nr. .................. a municipiului ................ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..............................., compus din construcţie ......................... în suprafaţă utilă de ............ mp şi terenul construit şi liber, în suprafaţă de ................ mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. ........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./ 20...., de propunere de acordare de ................................. în echivalent , constând în ......................................................
Data: ...........................201..... Expert evaluator imobiliar
Ing................................................
2.1.3. DECLARAŢIE DE INFORMARE, INSPECŢIE ŞI EVALUARE
Cu referire la imobilul înscris în Cartea funciară nr.................. a municipiului............. şi identificat prin nr. top. cadastral nr................, compus din construcţie ........................... în suprafaţă utilă de ............. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. .........../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ...... / 20......., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./200..., de propunere de acordare de măsuri............................................... în echivalent , constând în .......................,evaluatorul declară beneficiarului de raport, ....................................................................., că imobilul a fost evaluat în faza de teren la data de ....................201...., în prezenţa proprietarilor, iar evaluarea acestuia a fost efectuiată la data de ................... 201..
Valoarea estimată pentru imobilul evaluat estr de ………..lei, respectiv echivalent cu………….EURO, având drept scop determinarea valorii juste - de piaţă a acestui imobil la data evaluării - ...................201...., ţinând seama de starea acestuia, respectiv gradul de uzură fizică şi morală pe care acesta l-ar fi avut la data evaluării şi de utilitatea , la data exproprierii .
Orice condiţii limitative şi ipoteze extraordinare sunt relevate în capitolul 2 al raportului de evaluare.
Expert evaluator imobiliar
Data, .............................201..... ing. ...........................
Dosar nr. .................../CC Petenţi: ...........................
2.1.4 . DECLARAŢIE DE STANDARDIZARE ŞI INTERESE
Subsemnatul, ing...................................., cu domiciliul în .................., str. ............................ nr. ........., de profesie inginer, specialitatea ............................, cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ..............................................., la Universitatea Tehnică ........................................, cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat, membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ........................., de evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului MAPDR nr. .................. şi de expert evaluator agreat de MADR şi MMP , declar , ca elaborator, că raportul de evaluare pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă cu reglementările
Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici-o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori pentru partea de imobil CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent acestui imobil, că nu am interese legate de client sau de produsul evaluat, iar remunerarea evaluării nu s-a făcut în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii , subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile formulate în prezentul raport de evaluare.
Data ........................201......
Expert evaluator imobiliar
ing. .............................................
Dosar nr. .............../CC Petenţi: .........................................
PREZENTARE GENERALĂ
1.1. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE
În conformitate cu STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE – IVS 3 RAPORTAREA EVALUĂRII ( ediţia a opta, 2007), evaluatorul imobiliar autorizat certifică în cunoştinţă de cauză că:
¤ Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt corecte şi reflectă cele mai pertinente cunoştinţe ale evaluatorului;
¤ Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la premisele, ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize nepărtinitoare;
¤ Nu au fost omise în mod deliberat nici un fel de informaţii care ar avea importanţă asupra valorii;
¤ Nu există nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nici un interes personal şi nici părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;
¤ Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior;
¤Acest raport nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime / maxime, solicitare venită
din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de terenul evaluat;
¤ Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu „Standardele Internaţionale de Evaluare” – IVS1, IVS3, GN1, GN10, cu cerinţele Standardelor profesionale de evaluare ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), ale „Codului deontologic al profesiei de evaluator”, parte integrantă a STATUTULUI ANEVAR şi Ghidului Evaluatorului Funciar din România, volumul II- colecţia PIFCA- AEF 2007;
¤ Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind terenul evaluat, factori de mediu, etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea terenului în cauză;
¤Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională;
¤ Evaluatorul are experienţa în ceea ce priveşte categoria de proprietate care este evaluată;
¤ Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport, nu a acordat asistenţa profesională la elaborarea raportului;
¤ S-a efectuat inspecţia zonei proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport.
¤ Potrivit prevederilor cap. V, „ Procedurile administrative pentru acordarea despăgubirilor” art.16(6<4) din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,; La cererea evaluatorilor sau a reprezentanţilor societăţilor de evaluare, băncile, notarii publici, agenţiile imobiliare, birourile de carte funciară, precum şi orice alţi deţinători de informaţii privind tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare sunt obligaţi să le comunice de îndată, în scris, datele şi informaţiile necesare efectuării evaluării, chiar dacă prin legi speciale se dispune altfel”(articol introdus de pct. 2 al articolului unic din Titlul III. Din OUG nr 209/22.12.2005 şi publicat în Monitorul Oficial Nr.1194/30.12.2005).
S-au solicitat informaţiile necesare stabilirii valorii imobilelor construcţii şi terenuri intravilane, la Primăria municipiului ................... , cu adresa nr.......... din ..............20......, cu confirmarea de primire din .............201...., document anexat la prezentul raport şi personal, de către evaluatorul imobiliar autorizat, în data de...................201......, solicitare .............................(ne)onorată de această primărie.
EVALUATOR, Ing. .........................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ................................................
2.1.5. PREMIZELE EVALUĂRII
2.1.5.1 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
2.1.5.1.1. IPOTEZE.
Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului:
• Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi se consideră astfel cum este dovedit prin extrasul de carte funciară a imobilului.
• Proprietatea, partea referitoare la construcţii şi terenul aferent, este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
• Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.
• Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dau garanţii asupra preciziei lor.
• Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta organul financiar să-şi facă o imagine cu privire la proprietate.
• Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul că imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
• Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător.
• Se presupune că proprietatea este conformă cu reglementările şi restricţiile urbanistice.
• Se presupune că toate documentele solicitate de autorităţile legale sau administrative locale sau naţionale sau de către organizaţiile sau instituţiile private, au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.
• Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există alte servituţi, etc , altele decât cele înscrise , dacă există, în raport.
• In afara cazurilor descrise în acest raport, nu am observat existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Nu am cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale şi nu am calitatea şi calificarea să detectez aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe şi alte materiale potenţial periculoase, poate afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri iar pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor, clientul este solicitat să angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.
EVALUATOR, Ing. .....................................
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: ...........................................
2.1.5.1.2. CONDIŢII LIMITATIVE
Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative:
• Orice proporţie din valoarea totală estimată în acest raport, între terenul evaluat independent şi construcţia evaluată, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţii nu pot fi utilizate în alte evaluări şi dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.
• Deţinerea acestui raport de evaluare, sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a–l face public.
• Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil.
• Se evidenţiază faptul că imobilul notificat este înscris în CF nr.................., sub A+......, având nr. top. ............. şi , conform menţiunii de sub B+ ......., imobilul de sub A+ ..... este / a fost proprietatea numiţilor ..................................., cu titlu de cumpărare, iar conform menţiunii de sub B+ ..... , întreg imobilul de sub A+ ...., a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu de expropriere, fiind transcris ulterior în CF Sibiu nr ..................... ,în scopul comasării cu alte numere topografice. În aceste condiţii, imobilul a devenit nerestituibil şi nu se constituie condiţie limitativă în exerciţiul evaluării.
¤ Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului, sub rezerva dreptului evaluatorului de a percepe, amiabil sau în acţiune juridică de constatare daune materiale şi morale de la beneficiarul acestui raport, în condiţiile de ne-respectare a acestei clauze.
2.1.5.1.3. ALTE IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
Raportul de evaluare conţine şi următoarele elemente, ca ipoteze şi condiţii limitative suplimentare:
¤ Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerată în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara cazurilor când divizarea a fost evidenţiată în raport, cazul de faţă.
¤ Pentru elaborarea acestui raport au fost disponibile numai planuri şi specificaţii preliminare; prin urmare, analiza va fi revizuită când vor fi disponibile planurile şi specificaţiile definitive.Toate construcţiile au fost executate şi sunt conforme cu planurile de construcţie la care s-a făcut referire. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul că imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
¤ Evaluatorul presupune că beneficiarul sau utilizatorul acestui raport are la dispoziţie copii ale planurilor construcţiilor şi ale contractelor ce au ca subiect proprietatea.
¤ Pe lângă documentaţia privind situaţia juridică a proprietăţii am folosit hărţile şi planurile de cadastru pentru a evidenţia, în raportarea pe aceste planuri, dimensiunile fizice şi mărimea proprietăţii. Dacă o măsurătoare în teren arată că aceste informaţii nu sunt corecte, va fi necesară o revizuire a raportului de evaluare.
¤ Previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare.
Acest raport trebuie considerat ca o analiză limitată în care nu am putut avea în vedere totalitatea cerinţelor pentru o evaluare aşa cum sunt enunţate în standardele de evaluare internaţionale IVS 1 şi GN1 , precum şi standardele ANEVAR.
Dosar nr. ................./CC Petenţi: ...................................
2.1.6. SCOPUL ŞI UTILIZAREA EVALUĂRII
Raportul de evaluare arată valoarea estimată împreună cu rezervele şi condiţiile limitative aferente, incluzând o descriere specifică a proprietăţii evaluate înscrise în Cartea funciară nr. ............... a municipiului ................ şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ............................, compus din construcţie ...................... în suprafaţă utilă de ................. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ....../20...., de propunere de acordare de măsuri reparatorii în echivalent , constând în despăgubiri (construcţii), din municipiul..........., Str. Rusciorului nr. ..... Necesitatea evaluării constă în cuantificarea valorii acestui imobil.
Analizele şi informaţiile de bază sunt anexate la raport.
2.1.7. DEFINIŢIA VALORII ŞI DATA EVALUĂRII
In prezentul raport de evaluare am determinat valoarea proprietăţii imobiliare la ........201.... Evaluarea realizată prin prezentul raport reprezintă o estimare a “valorii de piaţă’’ a proprietăţilor imobiliare aşa cum a fost definită în standardul ANEVAR SEV 4.03, compatibil cu standardele internaţionale de evaluare, ediţia 2011 (IVS 100, IVA 101 şi GN1-11), asimilată, din cauza numărului restrâns de imobile comparabile.
Estimarea valorii de piaţă s-a făcut, luând în considerare separat clădirea, tratată ca parte din proprietatea imobiliară, şi separat terenul aşa cum a solicitat reprezentantul beneficiarului de raport.
Prezentul raport de evaluare estimează valoarea de piaţă pentru utilizarea proprietăţii imobiliare, dacă aceasta există, sau dacă ar fi existat ,la data evaluării.
Valoarea proprietăţii imobiliare pe piaţa imobiliară este dată de caracteristicile proprietăţii: utilitatea în sensul că oferă spaţiu locuit care poate fi folosit de proprietar, poate fi închiriat şi oferă un câştig garantat proprietarului; cerinţa efectivă pentru satisfacţiile pe care le asigură proprietatea; transferabilitatea, drepturile de proprietate trecând la cumpărător, în cazul vânzării imobilului, cu o uşurinţă relativă , nu în ultimul rând aceasta este amplasată într-un spaţiu relativ central, într-un mediu în care acţionează legea şi ordinea, încât cumpărătorul nu va avea riscul de a pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative. Factorii economici interdependenţi care creează valoarea prezentei proprietăţi imobiliare identificaţi de evaluator sunt (de regulă) utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare. Proprietatea pe care am evaluat-o satisface
necesitatea de spaţiu locuibil, valoarea fiind legată de dorinţele şi utilitatea pentru proprietarul – ocupant sau poate fi convertită în venituri sub formă de chirie, câştigurile fiind măsurate de obicei prin fluctuaţiile financiare. Influenţa utilităţii asupra valorii depind de caracteristicile proprietăţii imobiliare ca: dimensiune, design, amplasament. Câştigurile aferente proprietăţii rezultă din drepturile de proprietate. Restricţionarea unor drepturi poate diminua valoarea. Proprietatea poate atinge cea mai mare valoare dacă poate realiza legal cea mai utilă funcţiune. Reglementările de mediu, urbanism şi alte limitări pot mări, respectiv diminua valoarea. Raritatea proprietăţii imobiliare, în condiţiile unei cereri constante, face ca aceasta să fie mai valoroasă. Dorinţa, fiind perspectiva cumpărătorului de a avea o proprietate care să satisfacă condiţiile de locuit proprii, alte cerinţe individuale,
împreună cu utilitatea şi raritatea şi s-a relaţionat cu puterea efectivă de cumpărare. Puterea efectivă de cumpărare, reprezentând capacitatea cumpărătorului de a participa pe piaţă şi de a achiziţiona proprietatea, în condiţiile în care aceasta ar fi nerestricţionată, prin faptul că am estimat corect valoarea acesteia, aceasta este apreciată real, iar interacţiunea complexă a celor patru factori, care creează valoarea, este reflectată în principiul fundamental – cererea şi oferta.
Dosar nr. ....................../CC Petenţi: ....................................
CAPITOLUL 3. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
DESTINATARUL RAPORTULUI:
..............................................................................................................................................
CONSTRUCŢII ŞI TEREN - PARTEA DE CONSTRUCŢII : CLĂDIRE PARTER situată în municipiul.................., str. ........................... nr. ........., imobil înscris în Cartea Funciară nr. ................... a municipiului Sibiu şi identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., compus din construcţie ...................................... în suprafaţă utilă de ................, ce face obiectul dosarului nr. ................./CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .......... / 20.........., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........../20.......
La faţa locului, la inspecţia imobiliară, evaluatorul a constatat că imobilul construcţie expropriat a fost ................... , iar pe întreg terenul , care a aparţinut notificatorilor, este construit un bloc de locuinţe private , amenajate căile de acces şi spaţiile ecologice în zona de locuinţe-apartamente în bloc.
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de ...................mp are o vechime de ............ de ani , la data exproprierii, respectiv , de .......de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ............., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1 18.4
2 cameră 2 16.0
3 bucătărie 6.00
4 baie 6.00
5 cămară 4.00
6 hol 4.46
TOTAL 70 55.8 5
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = ............... mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = ............... mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ...............mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de .......... mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,......... , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ............... mp S.U. x 1. ......... = ........ mp .
Dosar nr. ............../CC Petenţi: .............................
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ....................., Str. .................... nr. ........
3. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru teren şi spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER –locuinţă ; Inspecţia a fost efectuată de către ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul construcţiei s-a editat de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ...................., cu ocazia inspecţiei imobilului şi a procesului verbal de evaluare din ...................... .
4. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI – spaţiul construit CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent: ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului, în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
5. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE : .......................201.....
6. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................ RON
7.BENEFICIAR: ................................................................................................................................... DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON , echivalent : ……… EUR;
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
9. TIP DE VALOARE : Valoarea de piaţă a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi grădină.
10. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. ......../201....
¤ Imobilul construcţii , situat în municipiul ..................., Str. ..................... nr..... împreună cu terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiul .................., str. ........................nr. .......
- înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤ MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există : suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF .............. mp;
¤ DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: - teren = ................. mp, iar suprafaţa construită, nu este specificată
În anexa nr. 3 este prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A PROPRIETĂŢII - Întregul imobil construit evaluat a fost expropriat, demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
12.1. ZONA DE AMPLASARE : – zona 2-CENTRAL
12.2. ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
¤ Auto: - Nicolae Teclu; Malului, Rusciorului, Lungă
- Transportul urban din zonă deserveşte şi străzile apropiate;
¤ Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic în partea nord – vest acesteia, este situată la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun şi Taxi;
¤ Aeronaval- Str. Rusciorului ,partea mediană ,este situată la o distanţă de 5000 m de aeroportul municipal modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii Taxi;
¤ Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
- cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe, cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
- În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
- În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul fiind situat apropiat de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa. Magazinele existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
- Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu şi Colegiul de Industrie Alimentară;.
- Unităţi medicale : Policlinica „POLISANO ” , Spitalul de Psihiatrie , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
- Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
- Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
- Muzee: fără reprezentare în zonă.
12.4. UTILITĂŢI EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare : existentă
¤Reţea urbană de telefonie : existentă
12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de medie intensitate;
12.6. AMBIENT - trafic auto de mare intensitate
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE :
Zona de referinţă: centrală , amplasare favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare medie- redusă. Ambient civilizat.
13. BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE 5a şi 5b
¤ Imobilul construit însumează : - o suprafaţă construită de mp şi o suprafaţă utilă de ......... mp
¤ Terenul însumează o suprafaţă totală de ................. mp, din care ........... mp ocupat de proiecţia
construcţiei demolate – ................. mp , determinată fizic la jumătatea fondului;
14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):
14.a: CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE PARTER
*-*/15 . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:
¤ DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI: Studiu de cercetare asupra pieţei spaţiilor pentru locuit .
¤ NATURA ZONEI : Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate . Din punct de vedere economic: zonă centrală a oraşului în medie dezvoltare, o zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în dezechilibru;
¤PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim ………….40000 EUR, echivalent ………………..170572 lei.
¤¤ maxim …………………85000 EUR, echivalent ……………….362465 lei .
¤CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună; echivalent ……………..853 lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună; echivalent ………….1706 lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.
ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. 4235/CC .
Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare în următoarea succesiune:
¤ ANEXA NR 1 : Anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. 2/2006;
¤ ANEXA NR . 2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;
¤ ANEXA NR. 3 a-c : Plan de încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;
¤ ANEXA NR. 4 a - f : Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;
¤ ANEXA NR: 5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului Sibiu,
¤ ANEXA NR. 6a : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent;
: ANEXA NR. 6b : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber; :
¤ ANEXA NR. 6c : Extrase privind chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
¤ ANEXA NR. 7: Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
¤ ANEXA 8 a: Metoda comparaţiei directe. Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru terenul aferent şi terenul liber;
¤ ANEXA 8.b : Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
¤ ANEXA 9 : Foto –color cu imobilul evaluat.
¤ ANEXA Nr. 10: Extrase din publicaţii şi alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
¤ Anexa nr. 11: Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.
Dosar nr......................./CC Petenţi: .............................................................
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de 55,86 mp avea o vechime de ................de ani , la data exproprierii, respectiv , de............. de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ................., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1
2 cameră 2
3 bucătărie
4 baie
5 cămară
6 hol
TOTAL
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = .........................mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = .........................mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de ............ mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,2531 , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ................... mp S.U. x 1....... = ................... mp .
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 Teren / grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ...................., Str. ..................... nr........... Dosar nr. /CC
3. DATA INSPECŢIEI IMOBILULUI: – pentru teren şi spaţiul construit demolat CLĂDIRE PARTER –locuinţă ; Inspecţia a fost efectuată de către ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul construcţiei s-a editat de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ...................., cu ocazia inspecţiei imobilului şi a procesului verbal de evaluare din ...................... .
4. DATA EVALUĂRII IMOBILULUI – spaţiul construit CLĂDIRE PARTER şi terenul aferent: ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului, în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
5. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE : .......................201.....
6. CURS DE SCHIMB BNR, LA DATA EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................ RON
7.BENEFICIAR: ................................................................................................................................... DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON , echivalent : ……… EUR;
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
9. TIP DE VALOARE : Valoarea de piaţă a imobilului, pentru partea de construcţii, curte şi grădină.
10. DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. ......../201....
¤ Imobilul construcţii , situat în municipiul ..................., Str. ..................... nr..... împreună cu terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
- Corpul de proprietate : Imobil construcţii şi teren,
- situat în municipiul .................., str. ........................nr. .......
- înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
- identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
Imobilul se evaluează, prin raportul prezent, ca imobil independent .
În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤ MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există : suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF .............. mp;
¤ DATE PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: - teren = ................. mp, iar suprafaţa construită, nu este specificată
În anexa nr. 3 este prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A PROPRIETĂŢII - Întregul imobil construit evaluat a fost expropriat, demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
12.1. ZONA DE AMPLASARE : – zona.......- CENTRAL
12.2. ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAŢIE ÎN APROPIERE
¤ Auto: - .....................................................................
- Transportul urban din zonă deserveşte şi străzile apropiate;
¤ Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic în partea nord – vest acesteia, este situată la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun şi Taxi;
¤ Aeronaval- Str. ................................... ,partea mediană ,este situată la o distanţă de ..................... m de aeroportul municipal modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii Taxi;
¤ Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
- cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe, cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
- În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
- În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul fiind situat apropiat de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa. Magazinele existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
- Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu şi Colegiul de Industrie Alimentară;.
- Unităţi medicale : Policlinica „..........................” , Spitalul........................ , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
- Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
- Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
- Muzee: fără reprezentare în zonă.
12.4. UTILITĂŢI EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare : existentă
¤Reţea urbană de telefonie : existentă
12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de medie intensitate;
12.6. AMBIENT - trafic auto de mare intensitate
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE :
Zona de referinţă: centrală , amplasare favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare medie- redusă. Ambient civilizat.
13. BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE 5a şi 5b
¤ Imobilul construit însumează : - o suprafaţă construită de mp şi o suprafaţă utilă de ......... mp
¤ Terenul însumează o suprafaţă totală de ................. mp, din care ........... mp ocupat de proiecţia
construcţiei demolate – ................. mp , determinată fizic la jumătatea fondului;
14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):
14.a: CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE PARTER
*-*/15 . ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:
¤ DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI: Studiu de cercetare asupra pieţei spaţiilor pentru locuit .
¤ NATURA ZONEI : Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate . Din punct de vedere economic: zonă centrală a oraşului în medie dezvoltare, o zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în dezechilibru;
¤PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim ………….40000 EUR, echivalent ………………..170572 lei.
¤¤ maxim …………………85000 EUR, echivalent ……………….362465 lei .
¤CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună; echivalent ……………..853 lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună; echivalent ………….1706 lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.
ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. .............../CC .
Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare în următoarea succesiune:
¤ ANEXA NR 1 : Anexa nr. 1 la Contractul de prestări servicii Nr. 2/2006;
¤ ANEXA NR . 2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;
¤ ANEXA NR. 3 a-c : Plan de încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;
¤ ANEXA NR. 4 a - f : Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;
¤ ANEXA NR: 5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului..................,
¤ ANEXA NR. 6a : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent;
: ANEXA NR. 6b : Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber; :
¤ ANEXA NR. 6c : Extrase privind chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
¤ ANEXA NR. 7: Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
¤ ANEXA 8 a: Metoda comparaţiei directe. Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru terenul aferent şi terenul liber;
¤ ANEXA 8.b : Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
¤ ANEXA 9 : Foto –color cu imobilul evaluat.
¤ ANEXA Nr. 10: Extrase din publicaţii şi alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
¤ Anexa nr. 11: Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ....................................
I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE PARTER, cu destinaţia de locuinţă, cu suprafaţa utilă de .............. mp avea o vechime de............... ani , la data exproprierii,/n demolării........respectiv , de......... de ani, la data evaluării şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ..................,........., din : parter cu următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt. compartimentul
relevat de evaluator Suprafaţa construită şi.construită desfăşurată(mp) Suprafaţa utilă(mp) Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1 cameră 1
2 cameră 2
3 bucătărie
4 baie
5 cămară
6 hol
TOTAL
Suprafaţă construită relevată de evaluator - suprafaţa desfăşurată înscrisă = .........................mp
Suprafaţă utilă relevată - suprafaţa utilă înscrisă = .........................mp
Terenul construit însumează o suprafaţă totală de = ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de evaluator ca suprafaţă desfăşurată , înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de ............ mp şi s-a determinat , ţinând seama de grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori şi de numărul compartimentelor imobilului evaluat, prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu coeficientul supraunitar , K= 1,............. , rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de : ................... mp S.U. x 1....... = ................... mp .
I.2.Situaţia din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt. Structura -destinaţia suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp suprafaţa.liberă.din curte şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) - mp Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1 clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul de locuinţe) -
2 curte -
3 grădină -
Suprafaţa totală
2. ADRESA PROPRIETĂŢII : Municipiul ...................., Str. ..................... nr. 15 , Dosar nr. ......./CC
- DATA EVALUĂRII : .............................. ; IMOBIL : CLĂDIRE PARTER ,str. ......................... nr.1...., .................., EXEMPLAR
EVALUAREA IMOBILULUI : LOCUINŢĂ + teren , Municipiul ................... , str. ........................ nr. .....
PREZENTAREA SINTETICĂ A COMPARABILELOR UTILIZATE ANEXA NR 6 a 1 -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢILOR
1 EUR = 4, .......... RON, la data de ........................201...
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea comparabilelor: construcţii +terenul aferent ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani vânzare – construcţii + teren
RON EURO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
19.10.2010
1EUR= 4.2940lei Mun. Sibiu, zona Guşteriţa, Calea Guşteriţei ;Tel:0721-117799 3 D+P 350 110 90 240 50 casă 3camere,bucătărie,baie, pivniţă, garaj,bucătărie de vară,grădină, termopan,CT,parchet,gresie,faianţă 364990 85000
30.09.2010-1EUR= 4.2674lei
mun. Sibiu, zona Ştrand,str. Litovoi 2 s+p 365 90 116 275 40 casă 2 camere,, bucătărie, baie,terasă, ferestre termopan, parchet, 576099 135000
4.10.2010
1EUR= 4.2815 lei
mun. Sibiu, Str. Alba Iulia,Tel.:0756-464377 2 p+M 270 95 140 175 60 casă P-3camere,baie, bucătărie, cămară,70mp-SU;M(1 cameră,debara=70mp); 321112 75000
30.09.2010 1EUR= 4.2674lei mun. Sibiu, str.Morilor -filosTel.:0756-464377 2 s+p 300 100 80 200 40 casă 2 camere,bucătărie, baie, garaj 768132 180000
Dosar nr. ................................./CC Petenţi: ........................................
ANEXA NR. 8 a
I. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
3. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE.
DATA EVALUĂRII = ...................201....
PETENT :............................ DOSAR /CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE CONSTRUCŢIE+TEREN - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMP A-S.U.=90mp COMP.B-SU=116mp COMPC-
SU=140mp
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) %
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) %
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp 70.00
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobil. Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de .............. EUR
Curs valutar la data evaluării ...................201.... 1 EUR = 4. ........... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
VALOAREA IMOBILULUI CONŢINE TVA
b. METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE, CA METODĂ DE DETERMINE A VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI SAU ABORDAREA PRIN COST.METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE - ESTIMAREA COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRILOR
EVALUAREA PRIN ESTIMAREA COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRII
Estimarea costurilor de înlocuire brute ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15.
Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate: Pentru fiecare dintre cele patru proprietăţi imobiliare comparabile , s-au calculat costurile de înlocuire brute ale clădirilor, utilizând Catalogul din colecţia Evaluarea rapidă.a.construcţiilor—Locuinţe…. d e Ing. Niculae N. Georgescu şi Doina Stoian, editat de MATRIX ROM, 1995 , Fişa nr. 2- Clădire de locuit individuală( parter cu pereţi din zidărie de cărămidă), pag.11- Catalog de reevaluare nr. 124, Fişa nr.4b. Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate.
1 EUR = 4.2643 RON , la data evaluării: 28.10.2010. Fişa sintetică de înregistrare a caracteristicilor şi informaţii necesare pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare de tip construcţie şi terenul aferent – întocmită după ANEXA nr. 6a la raport.
Estimarea costurilor de înlocuire brute şi nete ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15
Imobilul
evaluat COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral
A B C D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP) mp
Denumire / destinaţie proprietate: locuinţă locuinţă locuinţă locuinţă locuinţă
Nr.crt. Caracteristici şi informaţii asupra imobilului U/m Valori şi caracteristicile construcţiei
VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ EUR
Vechimea construcţiei ani
1 Suprafaţa construită mp
1 Suprafaţa desfăşurată (Ad): S, D, parter mp
Suprafaţa utilă mp
2 Valoarea de înlocuire x x x x x
2.1. Idicatorii valorii de înlocuire( valori specifice) x x x x x
- pentru construcţii lei/ mp Ad
-pentru instalaţii electrice lei /mp Ad
-pentru instalaţii sanitare lei /mp Ad
-pentru instalaţii încălzire lei /mp Ad
Termeni de corecţie
corecţii pentru instalaţii lei/mp Ad
TOTAL
2.2. Ternen de corecţie -
-gaz metan -
pentru subsol şi pivniţă sau beci -asim +
TOTAL COSTURI SPECIFICE BRUTE CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII
FUNCŢIONALE- lei/mp(Ad)
TOTAL COSTURI DE ÎNLOCUIRE BRUTE FINALE ( lei)
Estimarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor:
Pentru determinarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor, s-au scăzut, mai jos, din costurile de înlocuire brute: uzura fizică recuperabilă; uzura fizică nerecuperabilă;deprecierea funcţională recuperabilă; deprecierea funcţională nerecuperabilă; deprecierea externă.
Imobilul
evaluat COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral
A B C D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP) mp
Denumire / destinaţie proprietate:
1 Suprafaţa construită mp
Suprafaţa desfăşurată construită(Ad) = S, D, parter,M,
VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ EUR
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT LEI
3. Uzura fizică nerecuperabilă , în funcţie de vechimea
construcţiei( U) % - stare tehnica , intervenţii la -
anvelopă şi finisaje, după indicativ P129-99/ sau Uzura :Indicativ P135 / 1999 , anexa 34 coroborat cu ind.
anexa 45, structura de rezistenţă -P=40%, anvelopa-P=17 %,
finisaje-P=25%,instalaţii funcţionale-P= 18%, cu vechimea
construcţiei/ apreciat = %,
Deprecieri funcţionale recuperabile , lucrări la exterior 5 %
Deprecieri fizice recuperabile- reparaţii la finisaje 5 %
Depreciere externă temporară ,estimată prin analiza informaţiilor de piaţă
TOTAL UZURĂ FIZICĂ - DEPRECIERI %
K=
COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT
4. Calculul de evaluare
4.1. COST de înlocuire net neactualizat( Val.totală )
Se.utilizează.indicele.de.actualizare
- Kp, conform (HG 945/1990). purtător de TVA-24% Kp = 3,209902
fără TVA Kp=2,588631
Valoarea de înlocuire x K, purtătoare de TVA -Kp = 3,209902
4.2. COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET ( Valoarea construcţiei)
COST DE ÎNLOCUIRE NET( purtător de TVA (24%) RON
COST DE ÎNLOCUIRE NET - 1 EUR = 4.2643 RON EUR
Preţurile de vânzare ale celor patru proprietăţi imobiliare comparabile au fost corectate , prin faptul că informaţiile găsite reprezintă preţuri de oferte cu proprietăţi şi nu de tranzacţii , cu un discount de negociere ,în condiţiile unei pieţe de dezechilibru , de 35 % , faţă de preţul de ofertă.
SPECIFICAŢIE IMOBILUL
EVALUAT COMPARA-
BILA A COMPARA-
BILA B COMPARA-
BILA C COMPARA-
BILA D
Suprafaţa construită
(Ad) S+ parter mp
Preţ de ofertă EURO
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE VÂNZARE
EURO
REZULTATELE APLICĂRII METODEI EXTRACŢIEI- PRIN DIFERENŢĂ- PENTRU PREŢUL TERENULUI SUNT PREZENTATE MAI JOS:
SPECIFICAŢIE IMOBILUL
EVALUAT COMPARA
BILA A COMPARA
BILA B COMPARA
BILA C COMPARA
BILA D
Suprafaţa desfăşurată
(Ad) S+ parter mp
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie) EURO
Localizare
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE CORECTAT
EURO
Suprafaţa teren mp
Tip construcţie
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
mp
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN) EURO
VALOARE DE PIAŢĂ TEREN
EURO
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN, EUR/MP
Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi ......... Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ........... Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de ......... mp , este de ............. EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de .................. EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE - VENITUL DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ; IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 EUR = 4.2643 RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data
Localizarea
zona
Nivelul Suprafaţa - mp Destinaţia Confort,utilităţi
Totală Construit p Utilă- mp nu
măr
de camere Teren liber Preţul închiriere-EUR/
lună Revine/
an
1 2 3 4 5 7 8 9
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 median-central s+p 300 135 110 4 165 casă din cărămidă parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 550 6600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. Rahovei,
,Tel.:0788.38.38.01 median s+p 375 100 70 2 275 locuinţţă unifam parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan 300 3600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 Turnişor p+m 100 80 70 2 20 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 central p+e1+m 300 300 210 5 90 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 650 7800
28. 10.2010
mun. Sibiu, Bdl. V. Milea, central p 400 100 3 locuinţţă uni fam. nemobilat, fără ct 400 4800
28. 10.2010 mun. Sibiu, calea turnişorului, medie p 4 locuinţţă unifam mobilată 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Deva median p 65 2 locuinţţă unifam apă,curent,gaz,canalizare,cabtv 250 3000
ANEXA NR. 8.c DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie Proprietatea imobiliară , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
A B C D E
Amplasament (zonă) mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp) 110 70 70 210 65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună) 550 300 350 650 250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an ) 6600 3600 4200 7800 3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului 3200 1700 2000 3800 1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA) 3400 1900 2200 4000 1600
Valoarea proprietăţii: S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de exploatare = 8,265%
VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1 VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265 = EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp- ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA NR. 6 c - -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = ...................RON; 1 EUR = 4, ................. RON,.
Dosar nr. ..................../CC Petenţi: .....................................
EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA NR. 6 c -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = 3...............RON; 1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea imobilului ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi- terenuri destinate construcţiei de locuinţe Preţul de ofertă Selectarea valorii
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani total Revine pe mp
RON EURO RON EUR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 13 14
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei Sibiu,zona Ştrand
cartierul Ştrand-median-Central - 440 - - 440 - construcţii Front stradal-13 mlăţime 417901 98000 950.93 223 selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar median - 485 - - 485 - construcţii deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ 182188 42680 375.26 88 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41 periferic - 720 - - 720 - construcţii deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate 214921 50400 298.50 70 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului median - 712 - - 712 - construcţii front stradal=15 m;intravilan 258075 60520 362.47 85 selectat
PETENT :................................. DOSAR ........../CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE TEREN LIBER - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMA-S.U.=440 COMB-SU=485 COMPC-SU=720
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k 1.00 1.00 1.00
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0% 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) % -4.00% 5.00% 4.00%
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) % 1.00% 5.00% 2.00%
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR 0.00 0.00 0.00
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00 485.00 720.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de EUR
Curs valutar la data evaluării ..........................201... 1 EUR = 4...... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ................... RON
-pentru terenul liber( comparaţia directă) : ............. mp – ........mp= .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei
8 c1+8C2. Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) = ………….. EUR c1+8C2.
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON
16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE INTERNAŢIONALE
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare
CADRU LEGAL
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:
1.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă) 8.a1:construcţii:…….. RON echivalent ……. EUR
8.a2: teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE - metoda normativă, cf.normelor de eval . D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)
8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST
…………. RON echivalent ………. EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza MCB
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER
8.d .: construcţii:………. RON echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: .....................................
17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
IMOBILUL DE EVALUAT: Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată: Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului ............. Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii: Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar: Petenţi:...................................
Terenul: Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF este de ................mp. Terenul s-a evaluat în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare: Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune: 19.......
Data schimbării destinaţiei:
Scopul evaluării: Stabilirea valorii partea construită din imobil şi teren
Data evaluării: ...................201...
Data inspecţiei: ............... 201...
Condiţii limitative: Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil: 8 a1 METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ; (metoda normativă )
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII FINALE
Rezultatul evaluării În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................ RON , echivalent ..... EUR, la data de ...........201... .
Dosar nr./............../CC Petenţi: .......................................
18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE LA IMOBILUL DE EVALUAT: : ......................................, Str. ......................................... nr......., prin:
8 a METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
……………. Lei , echivalent : ………….. EUR;
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI:
…………… Lei , echivalent : …………. EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE
Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR
19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare estimată
Total suprafeţe relevate - mp Numere CF Numere topo Suprafaţa (mp) construită evaluată Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
Valori totale (incintă) imobil stabilite prin Valoare mijloace fixe
RON Valoare teren
RON Valoare totală
RON Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
……….. - ……………
MET
DA 8 c METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
………… - ………..
8.d DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ……….. - ………..
APRECIEREA EVALUATORULUI ………. ………… …………..
Expert evaluator proprietăţi imobiliare
Ing. ..............................................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ...........................................
20. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALĂ .
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE - JUDICIOS INTERACŢIONAŢI , INTERRELAŢIONAŢI ŞI ANALIZAŢI ÎN RELEVAREA JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI EVALUAT ESTE:
VALOAREA DE PIAŢĂ
8.a……..lei, echivalent ……….. EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN
8b METODA COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A. …………. Lei , echivalent ……….. EUR
ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞI SEM NĂTURA
EXPERT EVALUATOR .....................................
_________________________________________
FORMA DE ORGANIZARE A ACTIVITĂŢII DE EVALUARE
PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ -
ING. ........................................................................
BENEFICIAR,
_______________________ ____________________
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1. Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
• Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
Urmare a celor expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent este de:
Vp =……… EUR sau ~ ……….. lei (exclusiv TVA)
Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau …………. lei
Petenţilor li se cuvine din valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării de: ................ EUR sau ................... lei, o sumă rezultată din scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.
EXPERT EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC Petenţi: ......................................
21. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
Data certificării
................................ Expert evaluator imobiliar,
...................................................................
ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ
ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale
BILA B COMPARA
BILA C COMPARA
BILA D
Suprafaţa desfăşurată
(Ad) S+ parter mp
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie) EURO
Localizare
Corecţie preţ ofertă EURO
PREŢ DE CORECTAT
EURO
Suprafaţa teren mp
Tip construcţie
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
mp
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN) EURO
VALOARE DE PIAŢĂ TEREN
EURO
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN, EUR/MP
Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi ......... Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ........... Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de ......... mp , este de ............. EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de .................. EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN METODA CAPITALIZĂRII DIRECTE - VENITUL DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ; IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 EUR = 4.2643 RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data
Localizarea
zona
Nivelul Suprafaţa - mp Destinaţia Confort,utilităţi
Totală Construit p Utilă- mp nu
măr
de camere Teren liber Preţul închiriere-EUR/
lună Revine/
an
1 2 3 4 5 7 8 9
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 median-central s+p 300 135 110 4 165 casă din cărămidă parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 550 6600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. Rahovei,
,Tel.:0788.38.38.01 median s+p 375 100 70 2 275 locuinţţă unifam parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan 300 3600
28. 10.2010 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 Turnişor p+m 100 80 70 2 20 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 central p+e1+m 300 300 210 5 90 locuinţţă unifam parchet,gresie,faianţă,CT,termopan 650 7800
28. 10.2010
mun. Sibiu, Bdl. V. Milea, central p 400 100 3 locuinţţă uni fam. nemobilat, fără ct 400 4800
28. 10.2010 mun. Sibiu, calea turnişorului, medie p 4 locuinţţă unifam mobilată 350 4200
28. 10.2010 mun. Sibiu, Str. Deva median p 65 2 locuinţţă unifam apă,curent,gaz,canalizare,cabtv 250 3000
ANEXA NR. 8.c DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie Proprietatea imobiliară , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
A B C D E
Amplasament (zonă) mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, Str. Câmpului tel. 0752567943 mun. Sibiu, str. a. mureşean,3 mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09 mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010 28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp) 110 70 70 210 65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună) 550 300 350 650 250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an ) 6600 3600 4200 7800 3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului 3200 1700 2000 3800 1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA) 3400 1900 2200 4000 1600
Valoarea proprietăţii: S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de exploatare = 8,265%
VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1 VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265 = EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp- ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA NR. 6 c - -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = ...................RON; 1 EUR = 4, ................. RON,.
Dosar nr. ..................../CC Petenţi: .....................................
EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA NR. 6 c -EXTRAS PRIVIND PREŢURILE TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU, PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII - 1 USA = 3...............RON; 1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data Localizarea imobilului ZONA Ni
ve
l Suprafaţa teren - mp Suprafaţa - mp Des
tina
ţia Confort, utilităţi- terenuri destinate construcţiei de locuinţe Preţul de ofertă Selectarea valorii
Construită- mp Utilă mp teren liber Ve
chi
mea ani total Revine pe mp
RON EURO RON EUR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 13 14
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei Sibiu,zona Ştrand
cartierul Ştrand-median-Central - 440 - - 440 - construcţii Front stradal-13 mlăţime 417901 98000 950.93 223 selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar median - 485 - - 485 - construcţii deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ 182188 42680 375.26 88 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41 periferic - 720 - - 720 - construcţii deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate 214921 50400 298.50 70 selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului median - 712 - - 712 - construcţii front stradal=15 m;intravilan 258075 60520 362.47 85 selectat
PETENT :................................. DOSAR ........../CC ANEXA 5.1.1.
EVALUARE TEREN LIBER - GRILA DATELOR COMPARATIVE
Elemente de comparaţie UM De evaluat COMA-S.U.=440 COMB-SU=485 COMPC-SU=720
1 Preţ de ofertă EUR
coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării k 1.00 1.00 1.00
Preţ de ofertă actualizat EUR
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă
Corecţie pentru tipul tranzacţiei % 0% 0 0
2 Preţ corectat EUR
Condiţii de finanţare la piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Coeficient pentru condiţii de finanţare % 0 0 0
3 Preţ corectat EUR
Condiţii de vânzare independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare % 0 0 0
4 Preţ corectat EUR
Condiţiile pieţei oferta oferta oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual) %
Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric) EUR
5 Preţ corectat ca preţ de vânzare EUR
Localizare -
Corecţie pentru localizare (procentual) %
Corecţie pentru localizare (valoric) EUR
6 Preţ corectat EUR
Utilităţi EUR in zona in zona in zona in zona
Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual) %
Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric) EUR
7 Preţ corectat EUR
Acces (tip de drum) asfaltat asfaltat asfaltat asfaltat
Corecţie pentru acces (procentual) % -4.00% 5.00% 4.00%
Corecţie pentru acces (valoric) EUR
8 Preţ corectat EUR
Dimensiuni, formă, front stradal poligonala poligonala poligonala poligonala
Corecţie pentru formă (procentual) % 1.00% 5.00% 2.00%
Corecţie pentru formă (valoric) EUR
9 Preţ corectat EUR
Teren construit mp
Corecţie pentru teren construit (procentual) %
Corecţie pentru teren constr. (valoric) EUR 0.00 0.00 0.00
10 Preţ corectat EUR
Mărimea terenului liber mp 828.00 485.00 720.00
Corecţie pentru mărime (procentual) %
Corecţie pentru mărime teren liber (valoric) EUR
11 Preţ corectat EUR
Corecţie totală netă EUR
Corecţie tot.netă (% preţ vânzare) %
Corecţie totală brută EUR
Corecţie tot.brută (% preţ vânzare) %
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de EUR
Curs valutar la data evaluării ..........................201... 1 EUR = 4...... RON
Valoarea imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de LEI
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ................... RON
-pentru terenul liber( comparaţia directă) : ............. mp – ........mp= .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei
8 c1+8C2. Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) = ………….. EUR c1+8C2.
Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON
16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE INTERNAŢIONALE
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare
CADRU LEGAL
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:
1.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă) 8.a1:construcţii:…….. RON echivalent ……. EUR
8.a2: teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE - metoda normativă, cf.normelor de eval . D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)
8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST
…………. RON echivalent ………. EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza MCB
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER
8.d .: construcţii:………. RON echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
Dosar nr. ......................./CC Petenţi: .....................................
17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
IMOBILUL DE EVALUAT: Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată: Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului ............. Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii: Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar: Petenţi:...................................
Terenul: Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF este de ................mp. Terenul s-a evaluat în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare: Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune: 19.......
Data schimbării destinaţiei:
Scopul evaluării: Stabilirea valorii partea construită din imobil şi teren
Data evaluării: ...................201...
Data inspecţiei: ............... 201...
Condiţii limitative: Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil: 8 a1 METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ; (metoda normativă )
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII FINALE
Rezultatul evaluării În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................ RON , echivalent ..... EUR, la data de ...........201... .
Dosar nr./............../CC Petenţi: .......................................
18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE LA IMOBILUL DE EVALUAT: : ......................................, Str. ......................................... nr......., prin:
8 a METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR
8 b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
……………. Lei , echivalent : ………….. EUR;
8.c METODA DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI:
…………… Lei , echivalent : …………. EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE
Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR
19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare estimată
Total suprafeţe relevate - mp Numere CF Numere topo Suprafaţa (mp) construită evaluată Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
Valori totale (incintă) imobil stabilite prin Valoare mijloace fixe
RON Valoare teren
RON Valoare totală
RON Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
……….. - ……………
MET
DA 8 c METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
………… - ………..
8.d DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ……….. - ………..
APRECIEREA EVALUATORULUI ………. ………… …………..
Expert evaluator proprietăţi imobiliare
Ing. ..............................................................
Dosar nr. .........../CC Petenţi: ...........................................
20. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALĂ .
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE - JUDICIOS INTERACŢIONAŢI , INTERRELAŢIONAŢI ŞI ANALIZAŢI ÎN RELEVAREA JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI EVALUAT ESTE:
VALOAREA DE PIAŢĂ
8.a……..lei, echivalent ……….. EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN
8b METODA COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A. …………. Lei , echivalent ……….. EUR
ŞTAMPILA DE EVALUATOR ŞI SEM NĂTURA
EXPERT EVALUATOR .....................................
_________________________________________
FORMA DE ORGANIZARE A ACTIVITĂŢII DE EVALUARE
PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ -
ING. ........................................................................
BENEFICIAR,
_______________________ ____________________
Dosar nr. ................../CC Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1. Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
• Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
Urmare a celor expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent este de:
Vp =……… EUR sau ~ ……….. lei (exclusiv TVA)
Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:………… lei;
metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
metoda bazată pe :…………. lei
metoda bazată: ………….. lei
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau …………. lei
Petenţilor li se cuvine din valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării de: ................ EUR sau ................... lei, o sumă rezultată din scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.
EXPERT EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC Petenţi: ......................................
21. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
Data certificării
................................ Expert evaluator imobiliar,
...................................................................
ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ
ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu