duminică, 20 aprilie 2014

Model raport evaluare teren şi construcţii, Gheorghe Apetroae Sibiu

Raport evaluare construcţii şi teren/ model
Dr. ing. Gheorghe  Apetroae  Sibiu
Dosar nr. ......../CC                                               Petenţi: ..............................
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       EVALUATOR: PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ-ING.............., membru
titular  autorizat ANEVAR
, Legitimaţia nr. ..............; Cod unic de înregistrare fiscală (CIF) :.................;
N.O.R.C. F...................; Autorizaţia –Certificat  constatator-  O.R.C.T. Sibiu  nr...............
din..........................................; Activităţi: 6810;6831;7111;7112;7219;7220.
Cod  IBAN: RO ...........................................-BANK  ........................................
Adresa  evaluatorului: ................................, str............................................................................;
Telefon:  .........................................................................................   

CLIENT:
.............................................................................................................................................................
.....................................................................

-DESTINATARUL RAPORTULUI: .............................     .Dosar nr. ............................../CC                                                      

                 RAPORT DE EVALUARE

Cu respectarea  standardelor  internaţionale de evaluare - proprietăţi imobiliare: SIPE 1- GN1-GN10 –IVSC - IVS1
În baza anexei nr. 1  din ......................201......,  la contractul de prestări de servicii nr. ........../20.......

IMOBIL: CASĂ , CURTE ŞI GRĂDINĂ,  ...................................................................
Amplasament:  judeţul ........................., municipiul .............., str. ................................ nr........,  zona ...................., în  suprafaţă totală de .............mp .


Petenţi:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
  - Dosar nr. ............../CC                                                      

ŞEF DEPARTAMENT EVALUĂRI

...................................................................................



EVALUATOR,
Ing. ........................................................

Data  inspecţiei:.............................................
Data evaluării  :  ............................................




Dosar nr. ......................../CC    Petenţi :          ....................................... ..................................
  
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII  IMOBILIARE:

1. OBIECT:   EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
Raportul de evaluare s-a întocmit pentru stabilirea valorii de piaţă a imobilului: CONSTRUCŢIE ..................................................................., destinată pentru locuinţă cu o suprafaţă utilă de ......... mp şi  TERENUL aferent , în suprafaţă de ............. mp, situat în municipiul ..............,  str..................... nr..... aparţinând  petenţilor  .................................. , obiect al dosarului ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ............/ 20..... soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ......./...., de propunere de acordare  de ................................................... , constând în  .....................................................................................
  ¤   Evaluarea imobilului............................... şi a terenului aferent,..............................., se efectuează la valoarea de piaţă a acestui imobil, la data evaluării: ............................/201.....
¤     Determinarea valorii de piaţă- juste - a imobilului,  pentru  partea de construcţii, curte şi teren - grădină, se realizează cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
                     -  Corpul de proprietate  : Imobil construcţii şi teren,
                      - situat în municipiu l ........................................,  str. ................................. nr.........,
                     -  înscris în Cartea funciară nr.................... a municipiului .................................. şi
                      - identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., casă şi curte, în suprafaţă de............ mp şi nr.top. cadastral ................, teren-grădină, în suprafaţă de ............. mp
                    Imobilul  se   evaluează,  prin raportul prezent,  ca imobil  independent .
2. PROPRIETARI:
               Petenţii: - 1. ..........................., domiciliat în............................................judeţul..........., legitimat cu C.i. seria ............nr.................., CNP: ...............................;
                          - 2.  ................................., domiciliată  în ................................,judeţul Sibiu, legitimată  cu C.i. seria ........nr. .................., CNP: ..........................;
3.  Descrierea tehnică a imobilului construit:
¤ CLĂDIRE  PARTER compusă din : ................. camere, 1 bucătărie, 1hol, 1 baie, 1 cămară,......................................,cu suprafaţa utilă înscrisă de ........ mp şi   suprafaţa desfăşurată calculată la suprafaţa utilă înscrisă , de.......... mp, cu o întindere a terenului construit şi liber ,de .......... mp.
-Vecinătăţi:      blocuri de locuinţe  particulare ......................................................................................;
- Anul dobândirii: .................. .........,  prin contract de vânzare-cumpărare, Încheiere de autentificare nr. .............../ .................;
- Anul  finalizării construcţiei   :  ......................
5. Situaţia juridică:  Baza  legală   de dobândire  este relevată în Anexa nr. 1 la Contractul de prestări
.Titlu  de deţinere   : în  proprietate  :  drept de proprietate asupra imobilului -
Corpul de proprietate  : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul .................,  str. ............................. nr. ........este înscris în Cartea funciară nr. ......... a municipiului............ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........., casă şi curte, în suprafaţă de .............. mp şi nr.top. cadastral ............., teren - grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ........................................................................., în părţi ............ Lipsit de sarcini.
5. ADRESA  PROPRIETĂŢII :  Municipiul ................, ,  str. ....................... nr. ......, judeţul ............ ;
6. BENEFICIAR  DE RAPORT: .......................................................... - Dosar nr.................../CC .                                                     
 

Dosar nr. ....................../CC                                                                             Petenţi: .........................................................................

7. SCOPUL RAPORTULUI DE EVALUARE:
      Evaluarea  imobilului de mai sus, în vederea acordării de măsuri reparatorii prin echivalent pentru imobilul: construcţie demolată  înscris  în CF......................... , nr. top .................. şi pentru terenul aferent, înscrise în CF ........................... , în suprafaţă totală de............ mp, la data evaluării..........................., în favoarea persoanelor îndreptăţite : ................. cu scopul  determinării valorii  juste - de piaţă  a acestuia  la data evaluării-.............................., ţinând seama de starea acestuia, respectiv de  gradul de uzură fizică şi morală şi utilitatea , la data evaluării.
8. DESCRIEREA  PROPRIETĂŢII: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul ..........,  str. ........................ nr......... este înscris în Cartea funciară nr................. a municipiului............ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr............., casă şi curte, în suprafaţă de ............... mp şi nr.top. cadastral ........., teren-grădină, în suprafaţă de ................ mp , în favoarea .............................................., drept de proprietate definit  de contractul de vânzare-cumpărare / alte forme de dobândire......................................................................, autentificat de ...................................... prin încheierea de autentificare nr. ......................./........, contract încheiat între ................................... în calitate de calitate de vânzător şi .............................................................., în calitate de
cumpărători,în părţi egale.......................................................................................................................
9. TIPUL  PROPRIETĂŢII:  Construcţii şi teren , partea de  construcţii -  CLĂDIRE PARTER, ,în intravilanul  municipiului .............................., zona ....... –central, conform încadrării urbane a teritoriului intravilan al municipiului ....................:
                   - înscris în Cartea funciară nr............... a municipiului ......... şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ............., casă şi curte, în suprafaţă de ...................... mp şi nr.top. cadastral .............., teren - grădină, în suprafaţă de ................... mp,  ca imobil independent, casă-locuinţă unifamilială,P.
10. DATA INSPECŢIEI  IMOBILULUI: – pentru spaţiul construit CLĂDIRE  PARTER , separat şi separat pentru terenul de sub spaţiul construit şi terenul liber,care se evaluează ca imobil independent,  inspecţia a  fost efectuată de către  ing. ...................................................., la data de  .......... . ......... . 20........
           11.  DATA EVALUĂRII IMOBILULUI :  spaţiul construit demolat  CLĂDIRE  PARTER  şi  terenul aferent acestuia- în prezent, sub spaţiul nou construit- bloc de locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice , expropriate,  evaluarea a  fost  efectuată de către  ing. ..................................................., la data de  .......... . ......... . 20........
           12. CURS  DE  SCHIMB  BNR, LA  DATA  EVALUĂRII - de  .......... . ......... . 20........,
1USA =  .............. lei;  1 EUR = 4. ...................  lei
           13. DECLARAREA  VALORII:  VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ:
              14.  8b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST -  EVALUAREA EXPEDITIVĂ A CONSTRUCŢIILOR: …… RON   echivalent  :           ……… EUR;

VA        VALOAREA DE PIAŢĂ : CLĂDIRE  PARTER,
                   CURTE  ŞI TEREN-GRĂDINĂ                                 …..      RON   echivalent  :…… EUR


VAL       VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST  ESTIMATĂ
      P    PRIN   METODA  DE EVALUARE PRIN COST= 8b1
                -construcţie(CIN) +  8b2- teren(extracţie).

                Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON  =   ………….. EUR

   
8b M       METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN  COST

V              VALOAREA DE PIAŢĂ  CONŢINE  T.V.A.   
138 81    ……………….. RON   echivalent  : …… EUR


15. EVALUATOR:   Expert  evaluator - Ing.....................................


Dosar nr. ................/CC                                                                             Petenţi: ......................................

ADRESA DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI DE EVALUARE IMOBILIARĂ

Către:.........................................................................................................................................................
  
  Vă înaintăm alăturat raportul de evaluare a proprietăţii imobiliare: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul..................,  str. ........................... nr. ......,  înscris în Cartea funciară nr............ a municipiului............ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. .............., casă cu suprafaţa utilă de ........... mp şi curte, în suprafaţă totală de ............. mp şi nr.top. cadastral .........., teren- grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ..........................................., în părţi/ egale. Lipsit de sarcini...................................................................................
Imobilul construit /demolat şi terenul aferent(sub construcţie şi liber)  însumează ............mp. În prezent, o parte din acest teren este ocupat de construcţia unui bloc de locuinţe, construit în anul..........., iar restul suprafeţei  de teren este ocupată  de căi de acces, parcări auto şi spaţiu ecologic. 
 
   Data...........................201....                                                                   
                                                                            EVALUATOR:
                                                              Ing. ...............................................
CAPITOLUL   2 .           

LEGISLAŢIA DE EVALUARE.  IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE


2.1. DECLARAŢIILE   EVALUATORULUI

2.1.1.  DECLARAŢIE DE INSPECTARE A IMOBILULUI

Subsemnatul, ing.............................., cu domiciliul în ................., str. ......................nr. .......,  de profesie inginer, specialitatea......................,cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie ..................................... la Universitatea Tehnică ........................................... , cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator imobiliar, membru titular autorizat ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ..................., de  evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ...................... nr. ............../ 20..... şi de   expert evaluator  agreat de MADR şi MMP, declar că în baza  Anexei nr.1 la Contractul de Prestări Servicii încheiat între .................................... şi
.....................................  şi  în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
        cu privire la evaluarea  imobilului înscris în Cartea funciară nr. ....................... a municipiului ........... şi  identificat prin nr. top. cadastral nr.........................., compus din construcţia demolată, în suprafaţă utilă de ................ mp şi terenul de sub construcţie şi liber, în suprafaţă totală de .................... mp, ce face obiectul dosarului nr. ................../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .................. / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........................./20....., de propunere de acordare  de ................................................. , constând în .................................., declar că  am efectuat personal inspectarea proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare evaluării , în calitate de evaluator imobiliar, la imobilul – CLĂDIRE PARTER  şi terenul aferent din perimetrul intravilan al
municipiului ......................., str. .................................. nr. .......

Data .................201...                Expert evaluator imobiliar,
                                                                              Ing. ...................................                                                                                                    
Dosar nr................../CC                                                                             Petenţi: .........................................


2.1.2 DECLARAŢIE  DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI

      Subsemnatul, ing. ..............................................., cu domiciliul în  ......................, str. .................... nr. ...........  de profesie inginer, secialitatea .............................., studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie  în ...................................................., la Universitatea Tehnică  .........................................., cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare,având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat , membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ......................, de  evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ..........................nr. ........... / ............. şi de  expert evaluator  agreat de MADR şi MMP, declar că în baza  Anexei nr......... la Contractul de Prestări Servicii
încheiat între................................. şi .................................................  şi  în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea  imobilului înscris în Cartea funciară nr. ..................... a municipiului Sibiu şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ...................., compus din construcţie demolată în suprafaţă utilă de .................. mp şi teren în suprafaţă de ............mp, ce face obiectul dosarului nr. .............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr.......... / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./20...., de propunere de acordare  de ......................................... , constând în ...............................,
declar că scrisoarea evaluatorului către beneficiarul ................................................................ însoţeşte raportul de evaluare imobiliară complet, privind evaluarea imobilului  înscris în Cartea funciară nr. .................. a municipiului ................ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ..............................., compus din construcţie ......................... în suprafaţă utilă de ............ mp şi terenul construit şi liber, în suprafaţă de ................ mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. ........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./ 20...., de propunere de acordare  de ................................. în echivalent , constând în ......................................................

Data: ...........................201.....                    Expert evaluator imobiliar
                                                                                  Ing................................................
     
2.1.3.  DECLARAŢIE  DE INFORMARE, INSPECŢIE ŞI EVALUARE

Cu referire la imobilul înscris în Cartea funciară nr.................. a municipiului............. şi  identificat prin nr. top. cadastral nr................, compus din construcţie ........................... în suprafaţă utilă de ............. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. .........../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ...... / 20......., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./200..., de propunere de acordare  de măsuri............................................... în echivalent , constând în .......................,evaluatorul declară  beneficiarului de raport, ....................................................................., că imobilul  a fost evaluat în faza de teren la data de ....................201...., în prezenţa proprietarilor, iar evaluarea acestuia a fost efectuiată la data de ................... 201..
  Valoarea estimată pentru imobilul evaluat estr de ………..lei, respectiv echivalent cu………….EURO, având drept scop  determinarea valorii  juste - de piaţă  a acestui imobil  la data evaluării - ...................201....,  ţinând seama de starea acestuia, respectiv gradul de uzură fizică şi morală pe care acesta  l-ar fi avut la data evaluării şi  de utilitatea , la data exproprierii .
  Orice condiţii limitative şi ipoteze extraordinare sunt relevate în capitolul 2 al raportului de evaluare.
                                                            Expert evaluator imobiliar
Data, .............................201.....                           ing. ...........................
         Dosar nr. .................../CC                                              Petenţi: ...........................


  2.1.4 .     DECLARAŢIE  DE  STANDARDIZARE ŞI INTERESE



Subsemnatul, ing...................................., cu domiciliul în .................., str. ............................ nr. .........,  de profesie inginer, specialitatea ............................, cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ..............................................., la Universitatea Tehnică ........................................, cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator titular  imobiliar autorizat, membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ........................., de  evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului MAPDR nr. .................. şi de  expert evaluator  agreat de MADR şi MMP , declar , ca  elaborator,  că raportul de evaluare pe care îl semnez, a fost realizat  în concordanţă cu reglementările
Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative  cuprinse în prezentul raport. Declar că  nu am nici-o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori pentru partea de imobil CLĂDIRE  PARTER şi terenul aferent acestui imobil, că nu am interese legate de client sau de produsul evaluat, iar  remunerarea  evaluării nu s-a făcut  în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii , subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile  formulate în prezentul raport de evaluare. 



Data    ........................201......                   

                                                                  
                                                                            Expert evaluator imobiliar
                         ing.  .............................................      



 















       Dosar nr.  .............../CC                                                                       Petenţi: .........................................

PREZENTARE GENERALĂ 

1.1.       DECLARAŢIE DE CONFORMITATE

În conformitate cu  STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE – IVS 3     RAPORTAREA EVALUĂRII ( ediţia a opta,  2007),  evaluatorul imobiliar autorizat certifică în cunoştinţă de cauză că:
       ¤ Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt corecte şi reflectă cele mai pertinente cunoştinţe ale evaluatorului;
       ¤ Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate  numai la premisele, ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize nepărtinitoare;
       ¤ Nu au fost omise în mod deliberat nici un fel de informaţii care ar avea importanţă asupra valorii;
¤ Nu există nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nici un interes personal şi nici părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;
      ¤  Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de  obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior;
¤Acest raport nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime / maxime, solicitare venită
din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de terenul evaluat;
       ¤ Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu „Standardele Internaţionale de Evaluare” – IVS1,  IVS3, GN1, GN10, cu cerinţele Standardelor profesionale de evaluare ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), ale „Codului deontologic al profesiei de evaluator”, parte integrantă a STATUTULUI ANEVAR şi Ghidului Evaluatorului Funciar din România, volumul II- colecţia PIFCA- AEF 2007;
       ¤ Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind terenul evaluat, factori de mediu, etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea terenului în cauză;
        ¤Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională;
        ¤ Evaluatorul are experienţa în ceea ce priveşte categoria de proprietate care este evaluată;
        ¤ Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport, nu a acordat asistenţa profesională la elaborarea raportului;
¤  S-a efectuat inspecţia zonei proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport.
       ¤  Potrivit prevederilor  cap. V, „ Procedurile administrative pentru acordarea despăgubirilor” art.16(6<4) din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,; La cererea evaluatorilor sau a reprezentanţilor societăţilor de evaluare, băncile, notarii publici, agenţiile imobiliare, birourile de carte funciară, precum şi orice alţi deţinători de informaţii privind tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare sunt obligaţi să le comunice de îndată, în scris, datele şi informaţiile necesare efectuării evaluării, chiar dacă prin legi speciale se dispune altfel”(articol introdus de pct. 2 al articolului unic din Titlul III. Din OUG nr 209/22.12.2005 şi publicat în Monitorul Oficial Nr.1194/30.12.2005).
      S-au  solicitat  informaţiile  necesare stabilirii valorii imobilelor construcţii şi terenuri intravilane, la Primăria municipiului ................... , cu adresa nr.......... din ..............20......, cu confirmarea de primire din .............201...., document anexat la prezentul raport  şi personal, de către evaluatorul imobiliar autorizat, în data de...................201......, solicitare  .............................(ne)onorată de această primărie.

                                            EVALUATOR,  Ing. .........................................




Dosar nr.   .........../CC                                                             Petenţi: ................................................
2.1.5.  PREMIZELE EVALUĂRII

2.1.5.1  IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE

2.1.5.1.1.  IPOTEZE.
Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului:
•    Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de   proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi se consideră  astfel cum este dovedit prin extrasul de carte funciară a imobilului.                                                   
•    Proprietatea, partea referitoare la construcţii şi terenul aferent, este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
•    Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.
•    Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dau garanţii asupra preciziei lor.
•    Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta organul financiar să-şi facă o imagine cu privire la proprietate.
•    Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul  că  imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
•    Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător.
•    Se presupune că proprietatea este conformă cu reglementările şi restricţiile urbanistice.
•    Se presupune că toate documentele  solicitate de autorităţile legale sau administrative locale sau naţionale sau de către organizaţiile sau instituţiile private, au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.
•    Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există alte servituţi, etc , altele decât cele înscrise  , dacă există, în raport.
•    In afara cazurilor descrise în acest raport, nu am observat existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Nu am cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale şi nu am calitatea şi calificarea să detectez aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe şi alte materiale potenţial periculoase, poate afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri iar  pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor, clientul este solicitat să angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.

                                    EVALUATOR,  Ing. .....................................






      Dosar nr. ......................./CC                                           Petenţi: ...........................................

2.1.5.1.2.  CONDIŢII  LIMITATIVE
Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative:
•    Orice proporţie din valoarea totală estimată în acest raport, între terenul      evaluat  independent şi construcţia evaluată, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţii nu pot fi utilizate în alte evaluări şi dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile. 
•    Deţinerea acestui raport de evaluare, sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a–l face public.
•    Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil.
•    Se evidenţiază faptul că  imobilul notificat este înscris în CF nr.................., sub A+......, având nr. top. ............. şi , conform menţiunii de sub B+ ......., imobilul de sub A+ ..... este / a fost proprietatea numiţilor ..................................., cu titlu de cumpărare, iar conform menţiunii de sub B+ ..... , întreg imobilul de sub A+ ...., a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu de expropriere, fiind transcris ulterior în CF Sibiu nr ..................... ,în scopul comasării cu alte numere topografice. În aceste condiţii, imobilul a devenit  nerestituibil şi nu se constituie condiţie limitativă în exerciţiul evaluării.
¤         Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului, sub rezerva dreptului evaluatorului de a percepe, amiabil sau în acţiune juridică de constatare daune materiale şi morale de la beneficiarul acestui raport, în condiţiile de ne-respectare  a acestei clauze.

2.1.5.1.3. ALTE IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
Raportul de evaluare conţine şi următoarele elemente, ca ipoteze şi condiţii limitative suplimentare:
¤     Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerată în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara cazurilor când divizarea a fost evidenţiată în raport, cazul de faţă.
¤       Pentru elaborarea acestui raport au fost disponibile numai planuri şi specificaţii preliminare; prin urmare, analiza va fi revizuită când vor fi disponibile planurile şi specificaţiile definitive.Toate construcţiile au fost executate şi sunt conforme cu planurile de construcţie la care s-a făcut referire. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul  că  imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
¤     Evaluatorul presupune că beneficiarul sau utilizatorul acestui raport are la dispoziţie copii ale planurilor construcţiilor şi ale contractelor ce au ca subiect proprietatea.
¤     Pe lângă documentaţia privind situaţia juridică a proprietăţii am folosit hărţile şi planurile de cadastru pentru a evidenţia, în raportarea pe aceste planuri,  dimensiunile fizice şi mărimea proprietăţii. Dacă o măsurătoare în teren arată că aceste informaţii nu sunt corecte, va fi necesară o revizuire a raportului de evaluare.
¤       Previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare.
Acest raport trebuie considerat ca o analiză limitată în care nu am putut avea în vedere totalitatea cerinţelor pentru o evaluare aşa cum sunt enunţate în standardele de evaluare  internaţionale IVS 1 şi GN1 , precum şi  standardele ANEVAR.

Dosar nr. ................./CC                                               Petenţi: ...................................

2.1.6.   SCOPUL ŞI UTILIZAREA EVALUĂRII
Raportul de evaluare arată valoarea estimată împreună cu rezervele şi condiţiile limitative aferente, incluzând o descriere specifică a proprietăţii evaluate înscrise  în Cartea funciară nr. ............... a municipiului ................ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ............................, compus din construcţie ...................... în suprafaţă utilă de ................. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ....../20...., de propunere de acordare  de măsuri reparatorii în echivalent , constând în despăgubiri (construcţii), din municipiul..........., Str. Rusciorului nr. .....  Necesitatea evaluării constă în cuantificarea valorii  acestui imobil.
Analizele şi informaţiile de bază sunt anexate la raport. 

2.1.7.  DEFINIŢIA VALORII ŞI    DATA EVALUĂRII
In prezentul raport de evaluare am determinat valoarea proprietăţii imobiliare la  ........201.... Evaluarea realizată prin prezentul raport reprezintă o estimare a “valorii de piaţă’’ a proprietăţilor imobiliare aşa cum a fost definită în standardul ANEVAR SEV 4.03, compatibil cu standardele internaţionale de evaluare, ediţia 2011 (IVS 100, IVA 101 şi GN1-11), asimilată, din cauza numărului restrâns de imobile comparabile.
Estimarea valorii de piaţă s-a făcut, luând în considerare separat clădirea, tratată ca parte din proprietatea imobiliară, şi separat terenul aşa cum a solicitat reprezentantul beneficiarului de raport.
Prezentul raport de evaluare estimează valoarea de piaţă pentru utilizarea  proprietăţii imobiliare, dacă aceasta există, sau dacă ar fi existat ,la data evaluării.
Valoarea proprietăţii imobiliare pe piaţa imobiliară este dată de caracteristicile proprietăţii: utilitatea în sensul că  oferă spaţiu locuit care poate fi folosit de proprietar, poate fi închiriat şi oferă un câştig garantat proprietarului; cerinţa efectivă pentru satisfacţiile pe care le asigură proprietatea; transferabilitatea, drepturile de proprietate trecând la cumpărător, în cazul  vânzării imobilului,  cu o uşurinţă relativă , nu în ultimul rând aceasta este amplasată într-un spaţiu relativ central,  într-un mediu în care acţionează legea şi ordinea, încât cumpărătorul nu va avea riscul de a pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative. Factorii economici interdependenţi care creează valoarea prezentei proprietăţi imobiliare identificaţi de evaluator sunt (de regulă) utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare. Proprietatea pe care am evaluat-o satisface
necesitatea de spaţiu locuibil, valoarea fiind legată de dorinţele şi utilitatea pentru proprietarul – ocupant sau poate fi convertită în venituri sub formă de chirie, câştigurile fiind măsurate de obicei prin fluctuaţiile financiare. Influenţa utilităţii asupra valorii depind de caracteristicile proprietăţii imobiliare ca: dimensiune, design, amplasament. Câştigurile aferente proprietăţii rezultă din drepturile de proprietate. Restricţionarea unor drepturi poate diminua valoarea. Proprietatea poate atinge cea mai mare valoare dacă poate realiza legal cea mai utilă funcţiune. Reglementările de mediu, urbanism şi alte limitări pot mări, respectiv diminua valoarea. Raritatea proprietăţii imobiliare, în condiţiile unei cereri constante, face ca aceasta să fie mai valoroasă. Dorinţa, fiind perspectiva cumpărătorului de a avea o proprietate care să satisfacă condiţiile de locuit  proprii, alte cerinţe individuale,
împreună cu utilitatea şi raritatea  şi s-a relaţionat cu puterea efectivă de cumpărare. Puterea efectivă de cumpărare, reprezentând capacitatea cumpărătorului de a participa pe piaţă şi de a achiziţiona proprietatea, în condiţiile în care aceasta ar fi nerestricţionată,  prin faptul că am estimat corect valoarea acesteia, aceasta este apreciată real, iar interacţiunea complexă a celor patru factori, care creează valoarea, este reflectată în principiul fundamental – cererea şi oferta.
Dosar nr. ....................../CC                                       Petenţi: ....................................
       CAPITOLUL 3.    EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
               DESTINATARUL RAPORTULUI:
              ..............................................................................................................................................
             CONSTRUCŢII ŞI TEREN  - PARTEA DE CONSTRUCŢII : CLĂDIRE  PARTER situată în municipiul.................., str. ........................... nr. ........., imobil înscris în Cartea Funciară nr. ................... a municipiului Sibiu şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., compus din construcţie ...................................... în suprafaţă utilă de ................, ce face obiectul dosarului nr. ................./CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .......... / 20.........., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........../20.......
La faţa locului, la inspecţia imobiliară, evaluatorul a constatat că imobilul construcţie expropriat a fost ................... , iar pe întreg terenul , care a aparţinut notificatorilor, este construit un bloc de locuinţe private , amenajate căile de acces  şi spaţiile ecologice în zona de locuinţe-apartamente în bloc.
  I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE  PARTER, cu destinaţia de  locuinţă, cu suprafaţa utilă de ...................mp  are o vechime de ............ de ani , la data exproprierii, respectiv , de .......de ani, la data evaluării  şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din .............,  din :   parter cu   următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt.    compartimentul
relevat de evaluator    Suprafaţa  construită şi.construită  desfăşurată(mp)    Suprafaţa  utilă(mp)    Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1    cameră 1        18.4   
2    cameră  2        16.0   
3    bucătărie        6.00   
4    baie            6.00   
5     cămară        4.00   
6    hol        4.46   
    TOTAL    70    55.8    5

Suprafaţă construită relevată de  evaluator   - suprafaţa desfăşurată  înscrisă            =  ............... mp
Suprafaţă   utilă  relevată                              -  suprafaţa utilă înscrisă                       =  ............... mp
Terenul  construit  însumează o suprafaţă  totală  de                                                  =   ...............mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de  evaluator  ca suprafaţă desfăşurată ,  înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de  .......... mp  şi  s-a determinat , ţinând seama de  grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori  şi de   numărul compartimentelor imobilului  evaluat,  prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu  coeficientul  supraunitar , K= 1,......... ,  rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de  :  ............... mp S.U. x 1. .........  = ........ mp .


Dosar nr. ............../CC                               Petenţi: .............................
I.2.Situaţia  din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt.    Structura -destinaţia    suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp    suprafaţa.liberă.din curte  şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) -   mp    Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1    clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul  de locuinţe)         -   
2    curte    -       
3    grădină    -       
Suprafaţa  totală           
2. ADRESA  PROPRIETĂŢII :  Municipiul ....................., Str. .................... nr. ........




3. DATA INSPECŢIEI  IMOBILULUI: – pentru teren şi  spaţiul  construit demolat  CLĂDIRE  PARTER –locuinţă ;   Inspecţia a  fost efectuată de către  ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul  construcţiei  s-a editat  de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ....................,  cu ocazia inspecţiei imobilului şi a  procesului verbal de evaluare din  ...................... .
4.  DATA  EVALUĂRII  IMOBILULUI – spaţiul construit  CLĂDIRE  PARTER  şi terenul aferent:   ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie  a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului,  în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
      5. DATA  RAPORTULUI  DE  EVALUARE : .......................201.....
6.    CURS  DE  SCHIMB  BNR, LA  DATA  EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................  RON
7.BENEFICIAR: ...................................................................................................................................   DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON ,  echivalent  : ……… EUR;
  VALOAREA NU CONŢINE  T.V.A.
9.     TIP DE VALOARE : Valoarea  de  piaţă  a imobilului,  pentru  partea de construcţii, curte şi grădină.
10.     DATE  PRIVIND  DREPTUL  DE  PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa  nr. 1  la  Contractul de prestări servicii  Nr.  ......../201....   
       ¤  Imobilul construcţii , situat în municipiul ...................,  Str. ..................... nr..... împreună cu  terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
                  -  Corpul de proprietate  : Imobil construcţii şi teren,
                  - situat în municipiul ..................,  str. ........................nr. .......
                  -  înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
                  - identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
                  Imobilul  se   evaluează,  prin raportul prezent,  ca imobil  independent .
     În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul  Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤   MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există :  suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF   .............. mp;
¤  DATE  PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală:  - teren    =  .................  mp, iar   suprafaţa construită, nu este specificată
    În anexa nr. 3 este  prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A  PROPRIETĂŢII -    Întregul imobil  construit evaluat a fost expropriat,  demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
  
   12.1. ZONA  DE  AMPLASARE : – zona  2-CENTRAL
 
12.2. ARTERE  IMPORTANTE  DE  CIRCULAŢIE  ÎN  APROPIERE
       ¤ Auto: -  Nicolae Teclu; Malului, Rusciorului, Lungă
- Transportul urban din zonă deserveşte şi  străzile  apropiate;
        ¤  Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic  în partea  nord – vest  acesteia, este situată  la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun  şi   Taxi;
  ¤ Aeronaval- Str. Rusciorului ,partea  mediană ,este situată  la o distanţă de  5000 m de aeroportul municipal  modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii  Taxi;
  ¤  Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii  pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.







Dosar nr. .............../CC                                     Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
-    cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe,   cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
-    În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii  în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
-    În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul  fiind situat  apropiat  de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa.  Magazinele  existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
-      Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu  şi  Colegiul  de Industrie Alimentară;.
       -      Unităţi medicale : Policlinica „POLISANO ” , Spitalul de Psihiatrie , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
        -       Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
        -       Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
        -       Muzee: fără reprezentare în zonă.

  12.4.      UTILITĂŢI  EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea  urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea  urbană de canalizare : existentă
¤Reţea  urbană de telefonie  : existentă

12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de  medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de  medie intensitate;

12.6. AMBIENT  -  trafic auto de mare intensitate
  
   CONCLUZIE  PRIVIND  ZONA DE AMPLASARE :
       Zona de referinţă:  centrală , amplasare  favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare  medie- redusă.  Ambient  civilizat.

13.    BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE   5a  şi  5b

          ¤    Imobilul construit  însumează : -  o suprafaţă construită de  mp şi   o  suprafaţă  utilă  de  .........  mp
          ¤   Terenul  însumează  o suprafaţă  totală  de ................. mp, din care ........... mp  ocupat de proiecţia
                 construcţiei demolate – ................. mp , determinată  fizic la jumătatea fondului;


14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):

14.a:  CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE  PARTER

*-*/15 .       ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:

¤   DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI:      Studiu de cercetare asupra pieţei  spaţiilor pentru locuit .
¤    NATURA ZONEI :      Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate .  Din  punct de vedere economic: zonă  centrală  a oraşului  în  medie  dezvoltare, o  zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în  dezechilibru;
¤PREŢURI  ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim  ………….40000 EUR, echivalent   ………………..170572 lei.
¤¤  maxim …………………85000 EUR, echivalent  ……………….362465 lei .
¤CHIRII  ÎN  ZONĂ  PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună;  echivalent  ……………..853  lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună;  echivalent ………….1706  lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ  în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi  a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.









ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. 4235/CC .

Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare  în următoarea  succesiune:
¤    ANEXA  NR  1 : Anexa  nr. 1  la  Contractul de prestări servicii  Nr.  2/2006;  


      ¤    ANEXA NR .  2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;

      ¤    ANEXA NR. 3 a-c : Plan de  încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;

     ¤     ANEXA NR. 4 a - f :  Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;

      ¤     ANEXA NR:  5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat  de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului Sibiu,

       ¤    ANEXA NR. 6a :         Extrase privind preţurile  pe segmentul  de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent; 
:        ANEXA NR. 6b :          Extrase privind preţurile  pe segmentul  de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber;  :
       ¤    ANEXA NR. 6c :        Extrase privind chiriile pe segmentul  de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
      ¤     ANEXA NR. 7:           Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
                ¤       ANEXA 8 a:       Metoda comparaţiei directe.  Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru  terenul aferent şi  terenul liber;   
               
     ¤      ANEXA 8.b :           Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
     ¤       ANEXA 9 :                Foto –color  cu imobilul evaluat.
    ¤     ANEXA Nr. 10:     Extrase din publicaţii şi   alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
    ¤      Anexa nr. 11:              Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.


Dosar nr......................./CC                               Petenţi: .............................................................

  I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE  PARTER, cu destinaţia de  locuinţă, cu suprafaţa utilă de 55,86 mp  avea o vechime de ................de ani , la data exproprierii, respectiv , de............. de ani, la data evaluării  şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din .................,  din :   parter cu   următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt.    compartimentul
relevat de evaluator    Suprafaţa  construită şi.construită  desfăşurată(mp)    Suprafaţa  utilă(mp)    Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1    cameră 1           
2    cameră  2           
3    bucătărie           
4    baie               
5     cămară           
6    hol           
    TOTAL           
Suprafaţă construită relevată de  evaluator   - suprafaţa desfăşurată  înscrisă            =  .........................mp
Suprafaţă   utilă  relevată                              -  suprafaţa utilă înscrisă                       =   .........................mp
Terenul  construit  însumează o suprafaţă  totală  de                                                  =   ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de  evaluator  ca suprafaţă desfăşurată ,  înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de  ............ mp  şi  s-a determinat , ţinând seama de  grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori  şi de   numărul compartimentelor imobilului  evaluat,  prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu  coeficientul  supraunitar , K= 1,2531 ,  rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de  :  ................... mp S.U. x 1.......  =  ................... mp .
I.2.Situaţia  din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt.    Structura -destinaţia    suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp    suprafaţa.liberă.din curte  şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) -   mp    Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1    clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul  de locuinţe)         -   
2    curte    -       
3    Teren / grădină    -       
Suprafaţa  totală           
2. ADRESA  PROPRIETĂŢII :  Municipiul ...................., Str. ..................... nr...........          Dosar nr. /CC           





3. DATA INSPECŢIEI  IMOBILULUI: – pentru teren şi  spaţiul  construit demolat  CLĂDIRE  PARTER –locuinţă ;   Inspecţia a  fost efectuată de către  ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul  construcţiei  s-a editat  de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ....................,  cu ocazia inspecţiei imobilului şi a  procesului verbal de evaluare din  ...................... .
4.  DATA  EVALUĂRII  IMOBILULUI – spaţiul construit  CLĂDIRE  PARTER  şi terenul aferent:   ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie  a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului,  în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
      5. DATA  RAPORTULUI  DE  EVALUARE : .......................201.....
6.    CURS  DE  SCHIMB  BNR, LA  DATA  EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................  RON
7.BENEFICIAR: ...................................................................................................................................   DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON ,  echivalent  : ……… EUR;
  VALOAREA NU CONŢINE  T.V.A.
9.     TIP DE VALOARE : Valoarea  de  piaţă  a imobilului,  pentru  partea de construcţii, curte şi grădină.
10.     DATE  PRIVIND  DREPTUL  DE  PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa  nr. 1  la  Contractul de prestări servicii  Nr.  ......../201....   
       ¤  Imobilul construcţii , situat în municipiul ...................,  Str. ..................... nr..... împreună cu  terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
                  -  Corpul de proprietate  : Imobil construcţii şi teren,
                  - situat în municipiul ..................,  str. ........................nr. .......
                  -  înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
                  - identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
                  Imobilul  se   evaluează,  prin raportul prezent,  ca imobil  independent .
     În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul  Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤   MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există :  suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF   .............. mp;
¤  DATE  PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală:  - teren    =  .................  mp, iar   suprafaţa construită, nu este specificată
    În anexa nr. 3 este  prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A  PROPRIETĂŢII -    Întregul imobil  construit evaluat a fost expropriat,  demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
  
   12.1. ZONA  DE  AMPLASARE : – zona.......-    CENTRAL
 
12.2. ARTERE  IMPORTANTE  DE  CIRCULAŢIE  ÎN  APROPIERE
       ¤ Auto: -  .....................................................................
- Transportul urban din zonă deserveşte şi  străzile  apropiate;
        ¤  Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic  în partea  nord – vest  acesteia, este situată  la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun  şi   Taxi;
  ¤ Aeronaval- Str. ................................... ,partea  mediană ,este situată  la o distanţă de ..................... m de aeroportul municipal  modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii  Taxi;
  ¤  Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii  pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC                                     Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
-    cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe,   cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
-    În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii  în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
-    În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul  fiind situat  apropiat  de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa.  Magazinele  existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
-      Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu  şi  Colegiul  de Industrie Alimentară;.
       -      Unităţi medicale : Policlinica „..........................” , Spitalul........................ , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
        -       Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
        -       Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
        -       Muzee: fără reprezentare în zonă.

  12.4.      UTILITĂŢI  EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea  urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea  urbană de canalizare : existentă
¤Reţea  urbană de telefonie  : existentă

12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de  medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de  medie intensitate;

12.6. AMBIENT  -  trafic auto de mare intensitate
  
   CONCLUZIE  PRIVIND  ZONA DE AMPLASARE :
       Zona de referinţă:  centrală , amplasare  favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare  medie- redusă.  Ambient  civilizat.

13.    BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE   5a  şi  5b

          ¤    Imobilul construit  însumează : -  o suprafaţă construită de  mp şi   o  suprafaţă  utilă  de  .........  mp
          ¤   Terenul  însumează  o suprafaţă  totală  de ................. mp, din care ........... mp  ocupat de proiecţia
                 construcţiei demolate – ................. mp , determinată  fizic la jumătatea fondului;


14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):

14.a:  CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE  PARTER

*-*/15 .       ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:

¤   DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI:      Studiu de cercetare asupra pieţei  spaţiilor pentru locuit .
¤    NATURA ZONEI :      Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate .  Din  punct de vedere economic: zonă  centrală  a oraşului  în  medie  dezvoltare, o  zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în  dezechilibru;
¤PREŢURI  ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim  ………….40000 EUR, echivalent   ………………..170572 lei.
¤¤  maxim …………………85000 EUR, echivalent  ……………….362465 lei .
¤CHIRII  ÎN  ZONĂ  PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună;  echivalent  ……………..853  lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună;  echivalent ………….1706  lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ  în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi  a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.


ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr.  .............../CC .

Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare  în următoarea  succesiune:
¤    ANEXA  NR  1 : Anexa  nr. 1  la  Contractul de prestări servicii  Nr.  2/2006;  


      ¤    ANEXA NR .  2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;

      ¤    ANEXA NR. 3 a-c : Plan de  încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;

     ¤     ANEXA NR. 4 a - f :  Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;

      ¤     ANEXA NR:  5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat  de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului..................,

       ¤    ANEXA NR. 6a :         Extrase privind preţurile  pe segmentul  de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent; 
:        ANEXA NR. 6b :          Extrase privind preţurile  pe segmentul  de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber;  :
       ¤    ANEXA NR. 6c :        Extrase privind chiriile pe segmentul  de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
      ¤     ANEXA NR. 7:           Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
                ¤       ANEXA 8 a:       Metoda comparaţiei directe.  Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru  terenul aferent şi  terenul liber;   
               
     ¤      ANEXA 8.b :           Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
     ¤       ANEXA 9 :                Foto –color  cu imobilul evaluat.
    ¤     ANEXA Nr. 10:     Extrase din publicaţii şi   alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
    ¤      Anexa nr. 11:              Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.


Dosar nr. ................../CC                               Petenţi: ....................................
  I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE  PARTER, cu destinaţia de  locuinţă, cu suprafaţa utilă de .............. mp  avea o vechime de............... ani , la data exproprierii,/n demolării........respectiv , de......... de ani, la data evaluării  şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ..................,.........,  din :   parter cu   următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt.    compartimentul
relevat de evaluator    Suprafaţa  construită şi.construită  desfăşurată(mp)    Suprafaţa  utilă(mp)    Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1    cameră 1           
2    cameră  2           
3    bucătărie           
4    baie               
5     cămară           
6    hol           
    TOTAL           
Suprafaţă construită relevată de  evaluator   - suprafaţa desfăşurată  înscrisă            =  .........................mp
Suprafaţă   utilă  relevată                              -  suprafaţa utilă înscrisă                       =   .........................mp
Terenul  construit  însumează o suprafaţă  totală  de                                                  =   ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de  evaluator  ca suprafaţă desfăşurată ,  înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de  ............ mp  şi  s-a determinat , ţinând seama de  grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori  şi de   numărul compartimentelor imobilului  evaluat,  prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu  coeficientul  supraunitar , K= 1,............. ,  rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de  :  ................... mp S.U. x 1.......  =  ................... mp .
I.2.Situaţia  din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt.    Structura -destinaţia    suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp    suprafaţa.liberă.din curte  şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) -   mp    Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1    clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul  de locuinţe)         -   
2    curte    -       
3    grădină    -       
Suprafaţa  totală           
2. ADRESA  PROPRIETĂŢII :  Municipiul ...................., Str. ..................... nr. 15 , Dosar nr. ......./CC           



- DATA  EVALUĂRII :  .............................. ;   IMOBIL : CLĂDIRE  PARTER ,str. ......................... nr.1...., .................., EXEMPLAR
EVALUAREA  IMOBILULUI  : LOCUINŢĂ + teren , Municipiul  ................... , str. ........................ nr. .....               
PREZENTAREA SINTETICĂ A COMPARABILELOR UTILIZATE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           ANEXA  NR 6 a  1      -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE   PE  SEGMENTUL  DE  PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢILOR  
  1 EUR = 4, .......... RON, la data de   ........................201...
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare


Data     Localizarea comparabilelor: construcţii +terenul aferent    ZONA    Ni
ve
l    Suprafaţa teren - mp    Suprafaţa - mp    Des
tina
ţia    Confort, utilităţi   
                     Construită-  mp    Utilă  mp    teren liber    Ve
chi
mea   ani            vânzare – construcţii + teren
                                            RON    EURO

1        2    3    4    5    6        7    8    9    10    11
19.10.2010
1EUR= 4.2940lei    Mun. Sibiu, zona Guşteriţa, Calea Guşteriţei ;Tel:0721-117799    3    D+P    350    110    90    240    50    casă    3camere,bucătărie,baie, pivniţă, garaj,bucătărie de vară,grădină, termopan,CT,parchet,gresie,faianţă    364990    85000
30.09.2010-1EUR= 4.2674lei
    mun.  Sibiu, zona Ştrand,str. Litovoi     2    s+p    365    90    116    275    40    casă    2 camere,, bucătărie, baie,terasă, ferestre termopan, parchet,    576099    135000
4.10.2010
1EUR= 4.2815 lei
    mun.  Sibiu, Str. Alba Iulia,Tel.:0756-464377    2    p+M    270    95    140    175    60    casă    P-3camere,baie, bucătărie, cămară,70mp-SU;M(1 cameră,debara=70mp);    321112    75000
30.09.2010                                                   1EUR= 4.2674lei    mun.  Sibiu, str.Morilor -filosTel.:0756-464377    2    s+p    300    100    80    200    40    casă    2 camere,bucătărie, baie, garaj    768132    180000







Dosar nr. ................................./CC                                               Petenţi: ........................................


ANEXA NR. 8 a


I.       DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
3. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE.

DATA  EVALUĂRII =  ...................201....
    PETENT :............................    DOSAR    /CC        ANEXA     5.1.1.           
EVALUARE  CONSTRUCŢIE+TEREN - GRILA DATELOR COMPARATIVE                       
    Elemente de comparaţie    UM    De evaluat    COMP A-S.U.=90mp    COMP.B-SU=116mp    COMPC-
SU=140mp           
1    Preţ de ofertă      EUR                           
    coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării    k                           
    Preţ   de ofertă actualizat    EUR                           
    Drepturi de proprietate transmise        liberă    liberă    liberă    liberă           
    Corecţie pentru tipul tranzacţiei    %        0    0    0           
2    Preţ corectat    EUR                           
    Condiţii de finanţare        la piaţă    la piaţă    la piaţă    la piaţă           
    Coeficient pentru condiţii de finanţare    %        0    0    0           
3    Preţ corectat    EUR                           
    Condiţii de vânzare        independent    independent    independent    independent           
    Corecţie pentru condiţii de vânzare    %        0    0    0           
4    Preţ corectat    EUR                           
    Condiţiile pieţei            oferta    oferta    oferta           
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual)    %                           
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric)    EUR                           
5    Preţ corectat ca preţ de vânzare    EUR                           
    Localizare    -                           
    Corecţie pentru localizare (procentual)    %                           
    Corecţie pentru localizare (valoric)    EUR                           
6    Preţ corectat    EUR                           
        Utilităţi    EUR    in zona    in zona    in zona    in zona           
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual)    %                           
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric)    EUR                           
7    Preţ corectat    EUR                           
        Acces (tip de drum)         asfaltat    asfaltat    asfaltat    asfaltat           
    Corecţie pentru acces (procentual)    %                           
    Corecţie pentru acces (valoric)    EUR                           
8    Preţ corectat    EUR                           
        Dimensiuni, formă, front stradal         poligonala    poligonala    poligonala    poligonala           
    Corecţie pentru formă (procentual)    %                           
    Corecţie pentru formă (valoric)    EUR                           
9    Preţ corectat    EUR                           
        Teren  construit    mp    70.00                       
    Corecţie pentru teren construit (procentual)    %                           
    Corecţie pentru teren constr. (valoric)    EUR                           
10    Preţ corectat    EUR                           
         Mărimea terenului liber    mp    828.00                       
    Corecţie pentru mărime (procentual)    %                           
    Corecţie pentru mărime teren liber (valoric)    EUR                           
11    Preţ corectat    EUR                           
    Corecţie totală netă    EUR                           
    Corecţie tot.netă (% preţ vânzare)    %                           
    Corecţie totală brută    EUR                           
    Corecţie tot.brută (% preţ vânzare)    %                           
    Valoarea  imobil. Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de     .............. EUR                
    Curs valutar la data evaluării    ...................201....    1 EUR = 4. ........... RON               
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de           LEI           
VALOAREA  IMOBILULUI CONŢINE TVA                                                        
                                   

b.   METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE, CA METODĂ  DE  DETERMINE A  VALORII DE PIAŢĂ  A IMOBILULUI   SAU  ABORDAREA PRIN COST.METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE - ESTIMAREA  COSTURILOR   DE ÎNLOCUIRE NETE ALE  CLĂDIRILOR
                                                                                                         
EVALUAREA  PRIN  ESTIMAREA  COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRII
Estimarea costurilor de înlocuire brute ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15.
Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate: Pentru fiecare dintre cele patru proprietăţi imobiliare comparabile , s-au calculat costurile de înlocuire brute ale clădirilor, utilizând Catalogul  din colecţia Evaluarea rapidă.a.construcţiilor—Locuinţe…. d e  Ing. Niculae N. Georgescu şi Doina Stoian, editat de MATRIX ROM, 1995 , Fişa nr. 2- Clădire de locuit individuală( parter cu pereţi din zidărie de cărămidă), pag.11- Catalog de reevaluare nr. 124, Fişa nr.4b. Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate.
1 EUR = 4.2643  RON , la data evaluării: 28.10.2010.    Fişa sintetică de înregistrare a caracteristicilor şi informaţii necesare  pentru  evaluarea proprietăţilor   imobiliare  de tip construcţie  şi terenul aferent – întocmită după ANEXA  nr. 6a   la raport.
Estimarea costurilor de înlocuire brute şi nete ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15


        Imobilul
evaluat    COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral   
        A    B    C    D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP)    mp                   
Denumire / destinaţie  proprietate:        locuinţă    locuinţă    locuinţă    locuinţă    locuinţă

Nr.crt.    Caracteristici şi informaţii asupra imobilului    U/m    Valori şi caracteristicile construcţiei

    VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ    EUR                   
    Vechimea construcţiei    ani                   
1    Suprafaţa construită     mp                   
1    Suprafaţa desfăşurată  (Ad):  S, D, parter    mp                   
    Suprafaţa utilă    mp                   
2    Valoarea de înlocuire        x    x    x    x    x
2.1.    Idicatorii valorii de înlocuire( valori specifice)        x    x    x    x    x
    - pentru construcţii    lei/ mp Ad                   
    -pentru instalaţii electrice    lei /mp Ad                   
    -pentru instalaţii   sanitare    lei /mp Ad                   
    -pentru instalaţii   încălzire    lei /mp Ad                   
    Termeni de corecţie                       
    corecţii  pentru instalaţii     lei/mp Ad                   
    TOTAL                       
2.2.    Ternen de corecţie    -                   

    -gaz metan    -                   
    pentru subsol şi pivniţă sau beci         -asim         +               
TOTAL  COSTURI  SPECIFICE BRUTE  CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII
FUNCŢIONALE- lei/mp(Ad)                       
TOTAL COSTURI DE ÎNLOCUIRE  BRUTE  FINALE ( lei)                       
                       
                       
                           







Estimarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor:
Pentru determinarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor, s-au scăzut, mai jos, din costurile  de înlocuire brute:  uzura fizică recuperabilă; uzura fizică nerecuperabilă;deprecierea funcţională recuperabilă; deprecierea funcţională  nerecuperabilă; deprecierea externă.

        Imobilul
evaluat    COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral   
        A    B    C    D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP)    mp                   
Denumire / destinaţie  proprietate:                       
1    Suprafaţa construită      mp                   
    Suprafaţa desfăşurată construită(Ad)  = S, D, parter,M,                        

    VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ    EUR                   
    COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT    LEI                   
3.    Uzura fizică nerecuperabilă , în funcţie de vechimea
construcţiei( U)  % - stare tehnica , intervenţii  la -
anvelopă   şi finisaje, după  indicativ P129-99/ sau Uzura :Indicativ P135 / 1999 , anexa 34 coroborat cu  ind.
anexa 45, structura de rezistenţă -P=40%, anvelopa-P=17 %,
finisaje-P=25%,instalaţii funcţionale-P= 18%, cu vechimea
construcţiei/ apreciat =    %,

                   
    Deprecieri funcţionale recuperabile , lucrări la exterior   5 %   
                   
    Deprecieri fizice recuperabile- reparaţii la finisaje  5 %                       
    Depreciere externă temporară ,estimată prin analiza informaţiilor de piaţă                       
    TOTAL UZURĂ FIZICĂ -  DEPRECIERI    %                   
        K=                   
    COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT                       
4.     Calculul de evaluare                       
4.1.    COST de înlocuire net neactualizat( Val.totală  )                       

    Se.utilizează.indicele.de.actualizare
- Kp, conform (HG  945/1990).    purtător de TVA-24%    Kp = 3,209902                   
        fără TVA    Kp=2,588631                   
    Valoarea de înlocuire  x   K, purtătoare de TVA -Kp = 3,209902                       
4.2.    COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET ( Valoarea construcţiei)                       
    COST DE ÎNLOCUIRE NET( purtător de TVA (24%)    RON                   
    COST DE ÎNLOCUIRE  NET  - 1 EUR = 4.2643  RON              EUR                   





Preţurile de vânzare ale celor patru proprietăţi imobiliare comparabile au fost corectate , prin faptul că informaţiile  găsite reprezintă preţuri de oferte cu proprietăţi şi nu de tranzacţii , cu un discount  de negociere ,în condiţiile unei pieţe  de dezechilibru , de 35 % , faţă de preţul de ofertă.








SPECIFICAŢIE        IMOBILUL
EVALUAT    COMPARA-
BILA  A    COMPARA-
BILA  B    COMPARA-
BILA  C    COMPARA-
BILA  D

Suprafaţa construită
  (Ad)  S+ parter    mp                   

Preţ de  ofertă    EURO                   
Corecţie preţ ofertă    EURO                                   
PREŢ DE VÂNZARE
    EURO                   



REZULTATELE APLICĂRII METODEI EXTRACŢIEI- PRIN DIFERENŢĂ-  PENTRU PREŢUL TERENULUI SUNT PREZENTATE MAI JOS:


SPECIFICAŢIE        IMOBILUL
EVALUAT    COMPARA
BILA  A    COMPARA
BILA  B    COMPARA
BILA  C    COMPARA
BILA  D

Suprafaţa desfăşurată
  (Ad)  S+ parter    mp                   
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie)    EURO                   
Localizare
                       
Corecţie preţ ofertă    EURO                                   
PREŢ DE CORECTAT
    EURO                   
                       
Suprafaţa teren    mp                   
Tip construcţie                       
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
    mp                                       
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN)    EURO                   
VALOARE  DE PIAŢĂ TEREN
    EURO                   
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN,    EUR/MP                   

Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi .........  Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ...........  Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de .........  mp , este de .............  EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de ..................  EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE  .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE  ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN  METODA CAPITALIZĂRII  DIRECTE  -   VENITUL  DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ;   IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII -   1 EUR =  4.2643  RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare


Data   

Localizarea   

zona   

Nivelul    Suprafaţa - mp    Destinaţia    Confort,utilităţi           
                Totală    Construit  p    Utilă- mp    nu
măr
de camere    Teren liber            Preţul  închiriere-EUR/
lună    Revine/
an   
1        2    3        4    5            7    8    9       
28. 10.2010    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    median-central    s+p    300    135    110    4    165    casă din cărămidă    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    550    6600   
28. 10.2010    mun. Sibiu, str. Rahovei,
  ,Tel.:0788.38.38.01    median    s+p    375    100    70    2    275    locuinţţă unifam    parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan    300    3600   
28. 10.2010    mun. Sibiu, str. a. mureşean,3    Turnişor    p+m    100    80    70    2    20    locuinţţă unifam    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    350    4200   
28. 10.2010    mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09    central    p+e1+m    300    300    210    5    90    locuinţţă unifam    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    650    7800   
28. 10.2010
    mun. Sibiu, Bdl. V. Milea,    central    p    400    100        3        locuinţţă uni fam.    nemobilat, fără ct    400    4800   

28. 10.2010    mun. Sibiu, calea turnişorului,    medie    p                4        locuinţţă unifam    mobilată    350    4200   
28. 10.2010    mun. Sibiu, Str. Deva    median    p            65    2        locuinţţă unifam    apă,curent,gaz,canalizare,cabtv    250    3000   
ANEXA  NR. 8.c DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie    Proprietatea imobiliară  , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
    A    B    C    D    E
Amplasament (zonă)    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    mun. Sibiu, str. a. mureşean,3    mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09    mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp)    110    70    70    210    65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună)    550    300    350    650    250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an )    6600    3600    4200    7800    3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului    3200    1700    2000    3800    1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA)    3400    1900    2200    4000    1600
Valoarea proprietăţii:  S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila  B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul  de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de  exploatare =   8,265%
  VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1   VALOAREA IMOBILULUI  CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265  =  EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp-  ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber  se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA  NR.  6 c  -     -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE  TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................,  PE  SEGMENTUL  DE PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢII  - 1 USA = ...................RON;   1 EUR = 4, ................. RON,.

Dosar nr. ..................../CC                                                          Petenţi: .....................................

EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA  NR.  6 c       -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE  TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU,  PE  SEGMENTUL  DE PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢII  - 1 USA = 3...............RON;   1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data     Localizarea imobilului    ZONA    Ni
ve
l    Suprafaţa teren - mp    Suprafaţa - mp    Des
tina
ţia    Confort, utilităţi- terenuri  destinate construcţiei de locuinţe    Preţul de ofertă    Selectarea valorii
                     Construită-  mp    Utilă  mp    teren liber    Ve
chi
mea   ani            total    Revine  pe  mp    
                                            RON     EURO    RON    EUR   
1        2    3    4    5    6        7    8    9    12    13    14       
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei    Sibiu,zona Ştrand
    cartierul Ştrand-median-Central    -    440    -    -    440    -    construcţii    Front stradal-13 mlăţime     417901    98000    950.93    223    selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei    Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar    median    -    485    -    -    485    -    construcţii    deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ    182188    42680    375.26    88    selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei    Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41    periferic    -    720     -    -    720    -    construcţii    deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate    214921    50400    298.50    70    selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei    Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului    median    -    712    -    -    712    -    construcţii    front stradal=15 m;intravilan    258075    60520    362.47    85    selectat


    PETENT :.................................    DOSAR    ........../CC        ANEXA     5.1.1.   
EVALUARE  TEREN   LIBER -     GRILA DATELOR COMPARATIVE           
    Elemente de comparaţie    UM    De evaluat    COMA-S.U.=440    COMB-SU=485    COMPC-SU=720
1    Preţ de ofertă      EUR                   
    coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării    k        1.00    1.00    1.00   
    Preţ   de ofertă actualizat    EUR                   
    Drepturi de proprietate transmise        liberă    liberă    liberă    liberă   
    Corecţie pentru tipul tranzacţiei    %        0%    0    0   
2    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţii de finanţare        la piaţă    la piaţă    la piaţă    la piaţă   
    Coeficient pentru condiţii de finanţare    %        0    0    0   
3    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţii de vânzare        independent    independent    independent    independent   
    Corecţie pentru condiţii de vânzare    %        0    0    0   
4    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţiile pieţei            oferta    oferta    oferta   
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual)    %                   
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric)    EUR                   
5    Preţ corectat ca preţ de vânzare    EUR                   
    Localizare    -               
    Corecţie pentru localizare (procentual)    %                   
    Corecţie pentru localizare (valoric)    EUR                   
6    Preţ corectat    EUR                   
        Utilităţi    EUR    in zona    in zona    in zona    in zona   
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual)    %                   
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric)    EUR                   
7    Preţ corectat    EUR                   
        Acces (tip de drum)         asfaltat    asfaltat    asfaltat    asfaltat   
    Corecţie pentru acces (procentual)    %        -4.00%    5.00%    4.00%   
    Corecţie pentru acces (valoric)    EUR                   
8    Preţ corectat    EUR                   
        Dimensiuni, formă, front stradal         poligonala    poligonala    poligonala    poligonala   
    Corecţie pentru formă (procentual)    %        1.00%    5.00%    2.00%   
    Corecţie pentru formă (valoric)    EUR                   
9    Preţ corectat    EUR                   
        Teren  construit    mp                   
    Corecţie pentru teren construit (procentual)    %                   
    Corecţie pentru teren constr. (valoric)    EUR        0.00    0.00    0.00   
10    Preţ corectat    EUR                   
         Mărimea terenului liber    mp    828.00        485.00    720.00   
    Corecţie pentru mărime (procentual)    %                   
    Corecţie pentru mărime teren liber (valoric)    EUR                   
11    Preţ corectat    EUR                   
    Corecţie totală netă    EUR                   
    Corecţie tot.netă (% preţ vânzare)    %                   
    Corecţie totală brută    EUR                   
    Corecţie tot.brută (% preţ vânzare)    %                   
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de            EUR   
    Curs valutar la data evaluării    ..........................201...    1 EUR = 4...... RON       
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de              LEI   
                                               

DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ   A IMOBILULUI  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ...................  RON
                   -pentru terenul liber( comparaţia directă) :  ............. mp – ........mp=  .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei


8 c1+8C2.      Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) =   ………….. EUR c1+8C2. 
    Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON

























16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE INTERNAŢIONALE    
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007

   
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare

CADRU LEGAL   
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:

1.ABORDAREA  PRIN  COMPARAŢIA  VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă)    8.a1:construcţii:…….. RON  echivalent …….  EUR
8.a2:   teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b  ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE  - metoda normativă, cf.normelor de eval .  D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c  este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost   ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)                                                                                                                                                                           

8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST    
………….  RON   echivalent  ……….    EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.

4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea  valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza  MCB                                                                                                                                                                              
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER   
8.d .: construcţii:……….  RON  echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB   s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
                               













Dosar nr. ......................./CC                                               Petenţi: .....................................


17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
      IMOBILUL DE  EVALUAT:    Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată:    Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului .............  Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii:    Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de  locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar:      Petenţi:...................................

Terenul:    Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF  este de  ................mp. Terenul  s-a evaluat  în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare:    Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune:     19.......
Data schimbării destinaţiei:   
Scopul evaluării:    Stabilirea valorii partea construită din  imobil şi teren
Data evaluării:    ...................201...
Data inspecţiei:     ............... 201...
Condiţii limitative:    Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil:    8 a1  METODA  DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;                                     

               8 b     METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ;   (metoda normativă )

     8.c     METODA  DETERMINĂRII  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII   FINALE

Rezultatul evaluării    În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................  RON , echivalent .....  EUR,  la data de ...........201... .


Dosar nr./............../CC                                               Petenţi: .......................................


18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE  LA IMOBILUL DE  EVALUAT: :     ......................................,  Str. ......................................... nr......., prin:

8 a     METODA  DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR                                       

           8 b     METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
                                        ……………. Lei , echivalent  :  …………..  EUR;
8.c     METODA  DETERMINĂRII  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI:
                                         ……………  Lei , echivalent  : ………….  EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE

Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR

   19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare  estimată
Total suprafeţe relevate - mp    Numere CF    Numere topo    Suprafaţa (mp) construită evaluată    Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
       
       

Valori totale (incintă) imobil stabilite prin    Valoare mijloace fixe
RON      Valoare teren
RON      Valoare totală
RON      Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a.   ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR

    ………..    -    ……………     
MET
DA      8 c      METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
    …………    -    ………..   
8.d  DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI    ………..    -    ………..   
APRECIEREA  EVALUATORULUI    ……….        …………    …………..
                                                          Expert evaluator proprietăţi imobiliare
                                                               Ing. ..............................................................







Dosar nr. .........../CC                                               Petenţi: ...........................................



20.       RECONCILIEREA VALORILOR.  OPINIA FINALĂ  .

        ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE  - JUDICIOS  INTERACŢIONAŢI ,  INTERRELAŢIONAŢI  ŞI ANALIZAŢI  ÎN  RELEVAREA  JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI  EVALUAT  ESTE:



VALOAREA DE PIAŢĂ   
8.a……..lei, echivalent  ………..   EUR

VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN    

8b   METODA  COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru


VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE  T.V.A.    ………….  Lei , echivalent  ………..   EUR


                                                          ŞTAMPILA DE  EVALUATOR   ŞI  SEM NĂTURA      
                                                           EXPERT  EVALUATOR  .....................................              

                                                                                                                                                                                                               
                                                            _________________________________________     


FORMA  DE  ORGANIZARE   A   ACTIVITĂŢII   DE   EVALUARE

PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ  -

ING. ........................................................................

BENEFICIAR,



_______________________             ____________________






Dosar nr. ................../CC                                               Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1.   Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
    Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:…………  lei;
    metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
    metoda bazată pe  :………….  lei
    metoda bazată: …………..  lei  
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
•    Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
              Urmare  a celor  expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent  este de:

Vp =………  EUR sau ~      ………..  lei    (exclusiv TVA)

             Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă  propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul  casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
    metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:…………  lei;
    metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
    metoda bazată pe  :………….  lei
    metoda bazată: …………..  lei  
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată  pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau  ………….  lei


Petenţilor li se cuvine   din  valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată  pentru proprietatea imobiliară  supusă evaluării de: ................  EUR sau  ...................  lei, o sumă rezultată din  scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de  despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
    Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
        Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.

EXPERT    EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC                                               Petenţi: ......................................



                       
   21. CERTIFICARE



               Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
     
Data certificării
................................                                                  Expert evaluator imobiliar,

                                                                                        ...................................................................





ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ

ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale 

BILA  B    COMPARA
BILA  C    COMPARA
BILA  D

Suprafaţa desfăşurată
  (Ad)  S+ parter    mp                   
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie)    EURO                   
Localizare
                       
Corecţie preţ ofertă    EURO                                   
PREŢ DE CORECTAT
    EURO                   
                       
Suprafaţa teren    mp                   
Tip construcţie                       
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
    mp                                       
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN)    EURO                   
VALOARE  DE PIAŢĂ TEREN
    EURO                   
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN,    EUR/MP                   

Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi .........  Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ...........  Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de .........  mp , este de .............  EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de ..................  EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE  .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE  ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN  METODA CAPITALIZĂRII  DIRECTE  -   VENITUL  DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ;   IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII -   1 EUR =  4.2643  RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare


Data   

Localizarea   

zona   

Nivelul    Suprafaţa - mp    Destinaţia    Confort,utilităţi           
                Totală    Construit  p    Utilă- mp    nu
măr
de camere    Teren liber            Preţul  închiriere-EUR/
lună    Revine/
an   
1        2    3        4    5            7    8    9       
28. 10.2010    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    median-central    s+p    300    135    110    4    165    casă din cărămidă    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    550    6600   
28. 10.2010    mun. Sibiu, str. Rahovei,
  ,Tel.:0788.38.38.01    median    s+p    375    100    70    2    275    locuinţţă unifam    parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan    300    3600   
28. 10.2010    mun. Sibiu, str. a. mureşean,3    Turnişor    p+m    100    80    70    2    20    locuinţţă unifam    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    350    4200   
28. 10.2010    mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09    central    p+e1+m    300    300    210    5    90    locuinţţă unifam    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    650    7800   
28. 10.2010
    mun. Sibiu, Bdl. V. Milea,    central    p    400    100        3        locuinţţă uni fam.    nemobilat, fără ct    400    4800   

28. 10.2010    mun. Sibiu, calea turnişorului,    medie    p                4        locuinţţă unifam    mobilată    350    4200   
28. 10.2010    mun. Sibiu, Str. Deva    median    p            65    2        locuinţţă unifam    apă,curent,gaz,canalizare,cabtv    250    3000   
ANEXA  NR. 8.c DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie    Proprietatea imobiliară  , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
    A    B    C    D    E
Amplasament (zonă)    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    mun. Sibiu, str. a. mureşean,3    mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09    mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp)    110    70    70    210    65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună)    550    300    350    650    250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an )    6600    3600    4200    7800    3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului    3200    1700    2000    3800    1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA)    3400    1900    2200    4000    1600
Valoarea proprietăţii:  S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila  B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul  de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de  exploatare =   8,265%
  VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1   VALOAREA IMOBILULUI  CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265  =  EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp-  ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber  se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA  NR.  6 c  -     -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE  TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................,  PE  SEGMENTUL  DE PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢII  - 1 USA = ...................RON;   1 EUR = 4, ................. RON,.

Dosar nr. ..................../CC                                                          Petenţi: .....................................

EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA  NR.  6 c       -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE  TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU,  PE  SEGMENTUL  DE PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢII  - 1 USA = 3...............RON;   1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data     Localizarea imobilului    ZONA    Ni
ve
l    Suprafaţa teren - mp    Suprafaţa - mp    Des
tina
ţia    Confort, utilităţi- terenuri  destinate construcţiei de locuinţe    Preţul de ofertă    Selectarea valorii
                     Construită-  mp    Utilă  mp    teren liber    Ve
chi
mea   ani            total    Revine  pe  mp    
                                            RON     EURO    RON    EUR   
1        2    3    4    5    6        7    8    9    12    13    14       
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei    Sibiu,zona Ştrand
    cartierul Ştrand-median-Central    -    440    -    -    440    -    construcţii    Front stradal-13 mlăţime     417901    98000    950.93    223    selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei    Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar    median    -    485    -    -    485    -    construcţii    deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ    182188    42680    375.26    88    selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei    Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41    periferic    -    720     -    -    720    -    construcţii    deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate    214921    50400    298.50    70    selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei    Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului    median    -    712    -    -    712    -    construcţii    front stradal=15 m;intravilan    258075    60520    362.47    85    selectat


    PETENT :.................................    DOSAR    ........../CC        ANEXA     5.1.1.   
EVALUARE  TEREN   LIBER -     GRILA DATELOR COMPARATIVE           
    Elemente de comparaţie    UM    De evaluat    COMA-S.U.=440    COMB-SU=485    COMPC-SU=720
1    Preţ de ofertă      EUR                   
    coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării    k        1.00    1.00    1.00   
    Preţ   de ofertă actualizat    EUR                   
    Drepturi de proprietate transmise        liberă    liberă    liberă    liberă   
    Corecţie pentru tipul tranzacţiei    %        0%    0    0   
2    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţii de finanţare        la piaţă    la piaţă    la piaţă    la piaţă   
    Coeficient pentru condiţii de finanţare    %        0    0    0   
3    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţii de vânzare        independent    independent    independent    independent   
    Corecţie pentru condiţii de vânzare    %        0    0    0   
4    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţiile pieţei            oferta    oferta    oferta   
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual)    %                   
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric)    EUR                   
5    Preţ corectat ca preţ de vânzare    EUR                   
    Localizare    -               
    Corecţie pentru localizare (procentual)    %                   
    Corecţie pentru localizare (valoric)    EUR                   
6    Preţ corectat    EUR                   
        Utilităţi    EUR    in zona    in zona    in zona    in zona   
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual)    %                   
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric)    EUR                   
7    Preţ corectat    EUR                   
        Acces (tip de drum)         asfaltat    asfaltat    asfaltat    asfaltat   
    Corecţie pentru acces (procentual)    %        -4.00%    5.00%    4.00%   
    Corecţie pentru acces (valoric)    EUR                   
8    Preţ corectat    EUR                   
        Dimensiuni, formă, front stradal         poligonala    poligonala    poligonala    poligonala   
    Corecţie pentru formă (procentual)    %        1.00%    5.00%    2.00%   
    Corecţie pentru formă (valoric)    EUR                   
9    Preţ corectat    EUR                   
        Teren  construit    mp                   
    Corecţie pentru teren construit (procentual)    %                   
    Corecţie pentru teren constr. (valoric)    EUR        0.00    0.00    0.00   
10    Preţ corectat    EUR                   
         Mărimea terenului liber    mp    828.00        485.00    720.00   
    Corecţie pentru mărime (procentual)    %                   
    Corecţie pentru mărime teren liber (valoric)    EUR                   
11    Preţ corectat    EUR                   
    Corecţie totală netă    EUR                   
    Corecţie tot.netă (% preţ vânzare)    %                   
    Corecţie totală brută    EUR                   
    Corecţie tot.brută (% preţ vânzare)    %                   
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de            EUR   
    Curs valutar la data evaluării    ..........................201...    1 EUR = 4...... RON       
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de              LEI   
                                               

DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ   A IMOBILULUI  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ...................  RON
                   -pentru terenul liber( comparaţia directă) :  ............. mp – ........mp=  .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei


8 c1+8C2.      Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) =   ………….. EUR c1+8C2. 
    Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON

























16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE INTERNAŢIONALE    
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007

   
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare

CADRU LEGAL   
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:

1.ABORDAREA  PRIN  COMPARAŢIA  VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă)    8.a1:construcţii:…….. RON  echivalent …….  EUR
8.a2:   teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b  ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE  - metoda normativă, cf.normelor de eval .  D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c  este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost   ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)                                                                                                                                                                           

8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST    
………….  RON   echivalent  ……….    EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.

4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea  valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza  MCB                                                                                                                                                                              
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER   
8.d .: construcţii:……….  RON  echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB   s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
                               













Dosar nr. ......................./CC                                               Petenţi: .....................................


17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
      IMOBILUL DE  EVALUAT:    Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată:    Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului .............  Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii:    Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de  locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar:      Petenţi:...................................

Terenul:    Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF  este de  ................mp. Terenul  s-a evaluat  în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare:    Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune:     19.......
Data schimbării destinaţiei:   
Scopul evaluării:    Stabilirea valorii partea construită din  imobil şi teren
Data evaluării:    ...................201...
Data inspecţiei:     ............... 201...
Condiţii limitative:    Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil:    8 a1  METODA  DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;                                     

               8 b     METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ;   (metoda normativă )

     8.c     METODA  DETERMINĂRII  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII   FINALE

Rezultatul evaluării    În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................  RON , echivalent .....  EUR,  la data de ...........201... .


Dosar nr./............../CC                                               Petenţi: .......................................


18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE  LA IMOBILUL DE  EVALUAT: :     ......................................,  Str. ......................................... nr......., prin:

8 a     METODA  DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR                                       

           8 b     METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
                                        ……………. Lei , echivalent  :  …………..  EUR;
8.c     METODA  DETERMINĂRII  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI:
                                         ……………  Lei , echivalent  : ………….  EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE

Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR

   19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare  estimată
Total suprafeţe relevate - mp    Numere CF    Numere topo    Suprafaţa (mp) construită evaluată    Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
       
       

Valori totale (incintă) imobil stabilite prin    Valoare mijloace fixe
RON      Valoare teren
RON      Valoare totală
RON      Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a.   ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR

    ………..    -    ……………     
MET
DA      8 c      METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
    …………    -    ………..   
8.d  DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI    ………..    -    ………..   
APRECIEREA  EVALUATORULUI    ……….        …………    …………..
                                                          Expert evaluator proprietăţi imobiliare
                                                               Ing. ..............................................................







Dosar nr. .........../CC                                               Petenţi: ...........................................



20.       RECONCILIEREA VALORILOR.  OPINIA FINALĂ  .

        ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE  - JUDICIOS  INTERACŢIONAŢI ,  INTERRELAŢIONAŢI  ŞI ANALIZAŢI  ÎN  RELEVAREA  JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI  EVALUAT  ESTE:



VALOAREA DE PIAŢĂ   
8.a……..lei, echivalent  ………..   EUR

VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN    

8b   METODA  COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru


VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE  T.V.A.    ………….  Lei , echivalent  ………..   EUR


                                                          ŞTAMPILA DE  EVALUATOR   ŞI  SEM NĂTURA      
                                                           EXPERT  EVALUATOR  .....................................              

                                                                                                                                                                                                               
                                                            _________________________________________     


FORMA  DE  ORGANIZARE   A   ACTIVITĂŢII   DE   EVALUARE

PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ  -

ING. ........................................................................

BENEFICIAR,



_______________________             ____________________






Dosar nr. ................../CC                                               Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1.   Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
    Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:…………  lei;
    metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
    metoda bazată pe  :………….  lei
    metoda bazată: …………..  lei  
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
•    Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
              Urmare  a celor  expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent  este de:

Vp =………  EUR sau ~      ………..  lei    (exclusiv TVA)

             Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă  propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul  casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
    metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:…………  lei;
    metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
    metoda bazată pe  :………….  lei
    metoda bazată: …………..  lei  
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată  pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau  ………….  lei


Petenţilor li se cuvine   din  valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată  pentru proprietatea imobiliară  supusă evaluării de: ................  EUR sau  ...................  lei, o sumă rezultată din  scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de  despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
    Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
        Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.

EXPERT    EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC                                               Petenţi: ......................................



                       
   21. CERTIFICARE



               Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
     
Data certificării
................................                                                  Expert evaluator imobiliar,

                                                                                        ...................................................................





ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ

ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale  raport evaluare construcţii şi teren/ model
Friday, January 24, 2014 8:18 AM
 Mark as Unread Flag this message
From: 
"Gheorghe Apetroae" <g.apetroae@yahoo.com>
To: 
flo.theos@yahoo.com
Cc: 
g.apetroae@yahoo.com
Dosar nr. ......../CC                                               Petenţi: ..............................
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       EVALUATOR: PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ-ING.............., membru
titular  autorizat ANEVAR
, Legitimaţia nr. ..............; Cod unic de înregistrare fiscală (CIF) :.................;
N.O.R.C. F...................; Autorizaţia –Certificat  constatator-  O.R.C.T. Sibiu  nr...............
din..........................................; Activităţi: 6810;6831;7111;7112;7219;7220.
Cod  IBAN: RO ...........................................-BANK  ........................................
Adresa  evaluatorului: ................................, str............................................................................;
Telefon:  .........................................................................................   

CLIENT:
.............................................................................................................................................................
.....................................................................

-DESTINATARUL RAPORTULUI: .............................     .Dosar nr. ............................../CC                                                      

                 RAPORT DE EVALUARE

Cu respectarea  standardelor  internaţionale de evaluare - proprietăţi imobiliare: SIPE 1- GN1-GN10 –IVSC - IVS1
În baza anexei nr. 1  din ......................201......,  la contractul de prestări de servicii nr. ........../20.......

IMOBIL: CASĂ , CURTE ŞI GRĂDINĂ,  ...................................................................
Amplasament:  judeţul ........................., municipiul .............., str. ................................ nr........,  zona ...................., în  suprafaţă totală de .............mp .


Petenţi:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
................................, domiciliat în ......................................., judeţul ...................., legitimat cu C.i. seria...... nr. ....................., CNP:
  - Dosar nr. ............../CC                                                      

ŞEF DEPARTAMENT EVALUĂRI

...................................................................................



EVALUATOR,
Ing. ........................................................

Data  inspecţiei:.............................................
Data evaluării  :  ............................................




Dosar nr. ......................../CC    Petenţi :          ....................................... ..................................
  
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII  IMOBILIARE:

1. OBIECT:   EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
Raportul de evaluare s-a întocmit pentru stabilirea valorii de piaţă a imobilului: CONSTRUCŢIE ..................................................................., destinată pentru locuinţă cu o suprafaţă utilă de ......... mp şi  TERENUL aferent , în suprafaţă de ............. mp, situat în municipiul ..............,  str..................... nr..... aparţinând  petenţilor  .................................. , obiect al dosarului ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ............/ 20..... soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ......./...., de propunere de acordare  de ................................................... , constând în  .....................................................................................
  ¤   Evaluarea imobilului............................... şi a terenului aferent,..............................., se efectuează la valoarea de piaţă a acestui imobil, la data evaluării: ............................/201.....
¤     Determinarea valorii de piaţă- juste - a imobilului,  pentru  partea de construcţii, curte şi teren - grădină, se realizează cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
                     -  Corpul de proprietate  : Imobil construcţii şi teren,
                      - situat în municipiu l ........................................,  str. ................................. nr.........,
                     -  înscris în Cartea funciară nr.................... a municipiului .................................. şi
                      - identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., casă şi curte, în suprafaţă de............ mp şi nr.top. cadastral ................, teren-grădină, în suprafaţă de ............. mp
                    Imobilul  se   evaluează,  prin raportul prezent,  ca imobil  independent .
2. PROPRIETARI:
               Petenţii: - 1. ..........................., domiciliat în............................................judeţul..........., legitimat cu C.i. seria ............nr.................., CNP: ...............................;
                          - 2.  ................................., domiciliată  în ................................,judeţul Sibiu, legitimată  cu C.i. seria ........nr. .................., CNP: ..........................;
3.  Descrierea tehnică a imobilului construit:
¤ CLĂDIRE  PARTER compusă din : ................. camere, 1 bucătărie, 1hol, 1 baie, 1 cămară,......................................,cu suprafaţa utilă înscrisă de ........ mp şi   suprafaţa desfăşurată calculată la suprafaţa utilă înscrisă , de.......... mp, cu o întindere a terenului construit şi liber ,de .......... mp.
-Vecinătăţi:      blocuri de locuinţe  particulare ......................................................................................;
- Anul dobândirii: .................. .........,  prin contract de vânzare-cumpărare, Încheiere de autentificare nr. .............../ .................;
- Anul  finalizării construcţiei   :  ......................
5. Situaţia juridică:  Baza  legală   de dobândire  este relevată în Anexa nr. 1 la Contractul de prestări
.Titlu  de deţinere   : în  proprietate  :  drept de proprietate asupra imobilului -
Corpul de proprietate  : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul .................,  str. ............................. nr. ........este înscris în Cartea funciară nr. ......... a municipiului............ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........., casă şi curte, în suprafaţă de .............. mp şi nr.top. cadastral ............., teren - grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ........................................................................., în părţi ............ Lipsit de sarcini.
5. ADRESA  PROPRIETĂŢII :  Municipiul ................, ,  str. ....................... nr. ......, judeţul ............ ;
6. BENEFICIAR  DE RAPORT: .......................................................... - Dosar nr.................../CC .                                                     
 

Dosar nr. ....................../CC                                                                             Petenţi: .........................................................................

7. SCOPUL RAPORTULUI DE EVALUARE:
      Evaluarea  imobilului de mai sus, în vederea acordării de măsuri reparatorii prin echivalent pentru imobilul: construcţie demolată  înscris  în CF......................... , nr. top .................. şi pentru terenul aferent, înscrise în CF ........................... , în suprafaţă totală de............ mp, la data evaluării..........................., în favoarea persoanelor îndreptăţite : ................. cu scopul  determinării valorii  juste - de piaţă  a acestuia  la data evaluării-.............................., ţinând seama de starea acestuia, respectiv de  gradul de uzură fizică şi morală şi utilitatea , la data evaluării.
8. DESCRIEREA  PROPRIETĂŢII: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul ..........,  str. ........................ nr......... este înscris în Cartea funciară nr................. a municipiului............ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr............., casă şi curte, în suprafaţă de ............... mp şi nr.top. cadastral ........., teren-grădină, în suprafaţă de ................ mp , în favoarea .............................................., drept de proprietate definit  de contractul de vânzare-cumpărare / alte forme de dobândire......................................................................, autentificat de ...................................... prin încheierea de autentificare nr. ......................./........, contract încheiat între ................................... în calitate de calitate de vânzător şi .............................................................., în calitate de
cumpărători,în părţi egale.......................................................................................................................
9. TIPUL  PROPRIETĂŢII:  Construcţii şi teren , partea de  construcţii -  CLĂDIRE PARTER, ,în intravilanul  municipiului .............................., zona ....... –central, conform încadrării urbane a teritoriului intravilan al municipiului ....................:
                   - înscris în Cartea funciară nr............... a municipiului ......... şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ............., casă şi curte, în suprafaţă de ...................... mp şi nr.top. cadastral .............., teren - grădină, în suprafaţă de ................... mp,  ca imobil independent, casă-locuinţă unifamilială,P.
10. DATA INSPECŢIEI  IMOBILULUI: – pentru spaţiul construit CLĂDIRE  PARTER , separat şi separat pentru terenul de sub spaţiul construit şi terenul liber,care se evaluează ca imobil independent,  inspecţia a  fost efectuată de către  ing. ...................................................., la data de  .......... . ......... . 20........
           11.  DATA EVALUĂRII IMOBILULUI :  spaţiul construit demolat  CLĂDIRE  PARTER  şi  terenul aferent acestuia- în prezent, sub spaţiul nou construit- bloc de locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice , expropriate,  evaluarea a  fost  efectuată de către  ing. ..................................................., la data de  .......... . ......... . 20........
           12. CURS  DE  SCHIMB  BNR, LA  DATA  EVALUĂRII - de  .......... . ......... . 20........,
1USA =  .............. lei;  1 EUR = 4. ...................  lei
           13. DECLARAREA  VALORII:  VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ:
              14.  8b METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN COST -  EVALUAREA EXPEDITIVĂ A CONSTRUCŢIILOR: …… RON   echivalent  :           ……… EUR;

VA        VALOAREA DE PIAŢĂ : CLĂDIRE  PARTER,
                   CURTE  ŞI TEREN-GRĂDINĂ                                 …..      RON   echivalent  :…… EUR


VAL       VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST  ESTIMATĂ
      P    PRIN   METODA  DE EVALUARE PRIN COST= 8b1
                -construcţie(CIN) +  8b2- teren(extracţie).

                Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON  =   ………….. EUR

   
8b M       METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN  COST

V              VALOAREA DE PIAŢĂ  CONŢINE  T.V.A.   
138 81    ……………….. RON   echivalent  : …… EUR


15. EVALUATOR:   Expert  evaluator - Ing.....................................


Dosar nr. ................/CC                                                                             Petenţi: ......................................

ADRESA DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI DE EVALUARE IMOBILIARĂ

Către:.........................................................................................................................................................
  
  Vă înaintăm alăturat raportul de evaluare a proprietăţii imobiliare: : Imobil construcţii şi teren, situat în municipiul..................,  str. ........................... nr. ......,  înscris în Cartea funciară nr............ a municipiului............ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. .............., casă cu suprafaţa utilă de ........... mp şi curte, în suprafaţă totală de ............. mp şi nr.top. cadastral .........., teren- grădină, în suprafaţă de .............. mp , în favoarea ..........................................., în părţi/ egale. Lipsit de sarcini...................................................................................
Imobilul construit /demolat şi terenul aferent(sub construcţie şi liber)  însumează ............mp. În prezent, o parte din acest teren este ocupat de construcţia unui bloc de locuinţe, construit în anul..........., iar restul suprafeţei  de teren este ocupată  de căi de acces, parcări auto şi spaţiu ecologic. 
 
   Data...........................201....                                                                   
                                                                            EVALUATOR:
                                                              Ing. ...............................................
CAPITOLUL   2 .           

LEGISLAŢIA DE EVALUARE.  IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE


2.1. DECLARAŢIILE   EVALUATORULUI

2.1.1.  DECLARAŢIE DE INSPECTARE A IMOBILULUI

Subsemnatul, ing.............................., cu domiciliul în ................., str. ......................nr. .......,  de profesie inginer, specialitatea......................,cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie ..................................... la Universitatea Tehnică ........................................... , cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator imobiliar, membru titular autorizat ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ..................., de  evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ...................... nr. ............../ 20..... şi de   expert evaluator  agreat de MADR şi MMP, declar că în baza  Anexei nr.1 la Contractul de Prestări Servicii încheiat între .................................... şi
.....................................  şi  în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
        cu privire la evaluarea  imobilului înscris în Cartea funciară nr. ....................... a municipiului ........... şi  identificat prin nr. top. cadastral nr.........................., compus din construcţia demolată, în suprafaţă utilă de ................ mp şi terenul de sub construcţie şi liber, în suprafaţă totală de .................... mp, ce face obiectul dosarului nr. ................../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .................. / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........................./20....., de propunere de acordare  de ................................................. , constând în .................................., declar că  am efectuat personal inspectarea proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare evaluării , în calitate de evaluator imobiliar, la imobilul – CLĂDIRE PARTER  şi terenul aferent din perimetrul intravilan al
municipiului ......................., str. .................................. nr. .......

Data .................201...                Expert evaluator imobiliar,
                                                                              Ing. ...................................                                                                                                    
Dosar nr................../CC                                                                             Petenţi: .........................................


2.1.2 DECLARAŢIE  DE ÎNSOŢIRE A RAPORTULUI

      Subsemnatul, ing. ..............................................., cu domiciliul în  ......................, str. .................... nr. ...........  de profesie inginer, secialitatea .............................., studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie  în ...................................................., la Universitatea Tehnică  .........................................., cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare,având calitatea de expert evaluator titular imobiliar autorizat , membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ......................, de  evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului ..........................nr. ........... / ............. şi de  expert evaluator  agreat de MADR şi MMP, declar că în baza  Anexei nr......... la Contractul de Prestări Servicii
încheiat între................................. şi .................................................  şi  în baza autorizaţiei de funcţionare nr. ................................ Certificat constatator, în care este înscris ca obiect de activitate–evaluarea proprietăţii imobiliare (terenuri şi construcţii de orice fel),
cu privire la evaluarea  imobilului înscris în Cartea funciară nr. ..................... a municipiului Sibiu şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ...................., compus din construcţie demolată în suprafaţă utilă de .................. mp şi teren în suprafaţă de ............mp, ce face obiectul dosarului nr. .............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr.......... / 20....., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./20...., de propunere de acordare  de ......................................... , constând în ...............................,
declar că scrisoarea evaluatorului către beneficiarul ................................................................ însoţeşte raportul de evaluare imobiliară complet, privind evaluarea imobilului  înscris în Cartea funciară nr. .................. a municipiului ................ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ..............................., compus din construcţie ......................... în suprafaţă utilă de ............ mp şi terenul construit şi liber, în suprafaţă de ................ mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. ........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./ 20...., de propunere de acordare  de ................................. în echivalent , constând în ......................................................

Data: ...........................201.....                    Expert evaluator imobiliar
                                                                                  Ing................................................
     
2.1.3.  DECLARAŢIE  DE INFORMARE, INSPECŢIE ŞI EVALUARE

Cu referire la imobilul înscris în Cartea funciară nr.................. a municipiului............. şi  identificat prin nr. top. cadastral nr................, compus din construcţie ........................... în suprafaţă utilă de ............. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. .........../CC, cu raport constituit în baza notificării nr. ...... / 20......., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........./200..., de propunere de acordare  de măsuri............................................... în echivalent , constând în .......................,evaluatorul declară  beneficiarului de raport, ....................................................................., că imobilul  a fost evaluat în faza de teren la data de ....................201...., în prezenţa proprietarilor, iar evaluarea acestuia a fost efectuiată la data de ................... 201..
  Valoarea estimată pentru imobilul evaluat estr de ………..lei, respectiv echivalent cu………….EURO, având drept scop  determinarea valorii  juste - de piaţă  a acestui imobil  la data evaluării - ...................201....,  ţinând seama de starea acestuia, respectiv gradul de uzură fizică şi morală pe care acesta  l-ar fi avut la data evaluării şi  de utilitatea , la data exproprierii .
  Orice condiţii limitative şi ipoteze extraordinare sunt relevate în capitolul 2 al raportului de evaluare.
                                                            Expert evaluator imobiliar
Data, .............................201.....                           ing. ...........................
         Dosar nr. .................../CC                                              Petenţi: ...........................


  2.1.4 .     DECLARAŢIE  DE  STANDARDIZARE ŞI INTERESE



Subsemnatul, ing...................................., cu domiciliul în .................., str. ............................ nr. .........,  de profesie inginer, specialitatea ............................, cu studii universitare de lungă durată, finalizate cu diplomă de licenţă recunoscută de ANEVAR, cu specializare-reconversie în ..............................................., la Universitatea Tehnică ........................................, cu specializare în evaluări funciare şi curs postuniversitar în evaluarea proprietăţilor imobiliare, având calitatea de expert evaluator titular  imobiliar autorizat, membru titular ANEVAR, conform legitimaţiei nr. ........................., de  evaluator funciar atestat prin ordinul ministrului MAPDR nr. .................. şi de  expert evaluator  agreat de MADR şi MMP , declar , ca  elaborator,  că raportul de evaluare pe care îl semnez, a fost realizat  în concordanţă cu reglementările
Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative  cuprinse în prezentul raport. Declar că  nu am nici-o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori pentru partea de imobil CLĂDIRE  PARTER şi terenul aferent acestui imobil, că nu am interese legate de client sau de produsul evaluat, iar  remunerarea  evaluării nu s-a făcut  în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii , subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile  formulate în prezentul raport de evaluare. 



Data    ........................201......                   

                                                                  
                                                                            Expert evaluator imobiliar
                         ing.  .............................................      



 















       Dosar nr.  .............../CC                                                                       Petenţi: .........................................

PREZENTARE GENERALĂ 

1.1.       DECLARAŢIE DE CONFORMITATE

În conformitate cu  STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE – IVS 3     RAPORTAREA EVALUĂRII ( ediţia a opta,  2007),  evaluatorul imobiliar autorizat certifică în cunoştinţă de cauză că:
       ¤ Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt corecte şi reflectă cele mai pertinente cunoştinţe ale evaluatorului;
       ¤ Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate  numai la premisele, ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize nepărtinitoare;
       ¤ Nu au fost omise în mod deliberat nici un fel de informaţii care ar avea importanţă asupra valorii;
¤ Nu există nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nici un interes personal şi nici părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;
      ¤  Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de  obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior;
¤Acest raport nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime / maxime, solicitare venită
din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de terenul evaluat;
       ¤ Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu „Standardele Internaţionale de Evaluare” – IVS1,  IVS3, GN1, GN10, cu cerinţele Standardelor profesionale de evaluare ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), ale „Codului deontologic al profesiei de evaluator”, parte integrantă a STATUTULUI ANEVAR şi Ghidului Evaluatorului Funciar din România, volumul II- colecţia PIFCA- AEF 2007;
       ¤ Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind terenul evaluat, factori de mediu, etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea terenului în cauză;
        ¤Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională;
        ¤ Evaluatorul are experienţa în ceea ce priveşte categoria de proprietate care este evaluată;
        ¤ Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport, nu a acordat asistenţa profesională la elaborarea raportului;
¤  S-a efectuat inspecţia zonei proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport.
       ¤  Potrivit prevederilor  cap. V, „ Procedurile administrative pentru acordarea despăgubirilor” art.16(6<4) din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente,; La cererea evaluatorilor sau a reprezentanţilor societăţilor de evaluare, băncile, notarii publici, agenţiile imobiliare, birourile de carte funciară, precum şi orice alţi deţinători de informaţii privind tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare sunt obligaţi să le comunice de îndată, în scris, datele şi informaţiile necesare efectuării evaluării, chiar dacă prin legi speciale se dispune altfel”(articol introdus de pct. 2 al articolului unic din Titlul III. Din OUG nr 209/22.12.2005 şi publicat în Monitorul Oficial Nr.1194/30.12.2005).
      S-au  solicitat  informaţiile  necesare stabilirii valorii imobilelor construcţii şi terenuri intravilane, la Primăria municipiului ................... , cu adresa nr.......... din ..............20......, cu confirmarea de primire din .............201...., document anexat la prezentul raport  şi personal, de către evaluatorul imobiliar autorizat, în data de...................201......, solicitare  .............................(ne)onorată de această primărie.

                                            EVALUATOR,  Ing. .........................................




Dosar nr.   .........../CC                                                             Petenţi: ................................................
2.1.5.  PREMIZELE EVALUĂRII

2.1.5.1  IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE

2.1.5.1.1.  IPOTEZE.
Acest raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze care apar în cursul raportului:
•    Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de   proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi se consideră  astfel cum este dovedit prin extrasul de carte funciară a imobilului.                                                   
•    Proprietatea, partea referitoare la construcţii şi terenul aferent, este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
•    Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.
•    Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dau garanţii asupra preciziei lor.
•    Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta organul financiar să-şi facă o imagine cu privire la proprietate.
•    Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul  că  imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
•    Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător.
•    Se presupune că proprietatea este conformă cu reglementările şi restricţiile urbanistice.
•    Se presupune că toate documentele  solicitate de autorităţile legale sau administrative locale sau naţionale sau de către organizaţiile sau instituţiile private, au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.
•    Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există alte servituţi, etc , altele decât cele înscrise  , dacă există, în raport.
•    In afara cazurilor descrise în acest raport, nu am observat existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Nu am cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale şi nu am calitatea şi calificarea să detectez aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe şi alte materiale potenţial periculoase, poate afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri iar  pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor, clientul este solicitat să angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.

                                    EVALUATOR,  Ing. .....................................






      Dosar nr. ......................./CC                                           Petenţi: ...........................................

2.1.5.1.2.  CONDIŢII  LIMITATIVE
Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative:
•    Orice proporţie din valoarea totală estimată în acest raport, între terenul      evaluat  independent şi construcţia evaluată, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţii nu pot fi utilizate în alte evaluări şi dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile. 
•    Deţinerea acestui raport de evaluare, sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a–l face public.
•    Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris şi în prealabil.
•    Se evidenţiază faptul că  imobilul notificat este înscris în CF nr.................., sub A+......, având nr. top. ............. şi , conform menţiunii de sub B+ ......., imobilul de sub A+ ..... este / a fost proprietatea numiţilor ..................................., cu titlu de cumpărare, iar conform menţiunii de sub B+ ..... , întreg imobilul de sub A+ ...., a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu de expropriere, fiind transcris ulterior în CF Sibiu nr ..................... ,în scopul comasării cu alte numere topografice. În aceste condiţii, imobilul a devenit  nerestituibil şi nu se constituie condiţie limitativă în exerciţiul evaluării.
¤         Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte nu va fi difuzat în public prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului, sub rezerva dreptului evaluatorului de a percepe, amiabil sau în acţiune juridică de constatare daune materiale şi morale de la beneficiarul acestui raport, în condiţiile de ne-respectare  a acestei clauze.

2.1.5.1.3. ALTE IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
Raportul de evaluare conţine şi următoarele elemente, ca ipoteze şi condiţii limitative suplimentare:
¤     Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietăţii considerată în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara cazurilor când divizarea a fost evidenţiată în raport, cazul de faţă.
¤       Pentru elaborarea acestui raport au fost disponibile numai planuri şi specificaţii preliminare; prin urmare, analiza va fi revizuită când vor fi disponibile planurile şi specificaţiile definitive.Toate construcţiile au fost executate şi sunt conforme cu planurile de construcţie la care s-a făcut referire. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor, avându-se în vedere şi faptul  că  imobilul construit şi expropriat era demolat, la data inspecţiei..
¤     Evaluatorul presupune că beneficiarul sau utilizatorul acestui raport are la dispoziţie copii ale planurilor construcţiilor şi ale contractelor ce au ca subiect proprietatea.
¤     Pe lângă documentaţia privind situaţia juridică a proprietăţii am folosit hărţile şi planurile de cadastru pentru a evidenţia, în raportarea pe aceste planuri,  dimensiunile fizice şi mărimea proprietăţii. Dacă o măsurătoare în teren arată că aceste informaţii nu sunt corecte, va fi necesară o revizuire a raportului de evaluare.
¤       Previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai ofertei şi cererii pe termen scurt şi o economie stabilă în continuare. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare.
Acest raport trebuie considerat ca o analiză limitată în care nu am putut avea în vedere totalitatea cerinţelor pentru o evaluare aşa cum sunt enunţate în standardele de evaluare  internaţionale IVS 1 şi GN1 , precum şi  standardele ANEVAR.

Dosar nr. ................./CC                                               Petenţi: ...................................

2.1.6.   SCOPUL ŞI UTILIZAREA EVALUĂRII
Raportul de evaluare arată valoarea estimată împreună cu rezervele şi condiţiile limitative aferente, incluzând o descriere specifică a proprietăţii evaluate înscrise  în Cartea funciară nr. ............... a municipiului ................ şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ............................, compus din construcţie ...................... în suprafaţă utilă de ................. mp şi teren în suprafaţă de ...........mp, ce face obiectul dosarului nr. ............../CC, cu raport constituit în baza notificării nr........ / 20...., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ....../20...., de propunere de acordare  de măsuri reparatorii în echivalent , constând în despăgubiri (construcţii), din municipiul..........., Str. Rusciorului nr. .....  Necesitatea evaluării constă în cuantificarea valorii  acestui imobil.
Analizele şi informaţiile de bază sunt anexate la raport. 

2.1.7.  DEFINIŢIA VALORII ŞI    DATA EVALUĂRII
In prezentul raport de evaluare am determinat valoarea proprietăţii imobiliare la  ........201.... Evaluarea realizată prin prezentul raport reprezintă o estimare a “valorii de piaţă’’ a proprietăţilor imobiliare aşa cum a fost definită în standardul ANEVAR SEV 4.03, compatibil cu standardele internaţionale de evaluare, ediţia 2011 (IVS 100, IVA 101 şi GN1-11), asimilată, din cauza numărului restrâns de imobile comparabile.
Estimarea valorii de piaţă s-a făcut, luând în considerare separat clădirea, tratată ca parte din proprietatea imobiliară, şi separat terenul aşa cum a solicitat reprezentantul beneficiarului de raport.
Prezentul raport de evaluare estimează valoarea de piaţă pentru utilizarea  proprietăţii imobiliare, dacă aceasta există, sau dacă ar fi existat ,la data evaluării.
Valoarea proprietăţii imobiliare pe piaţa imobiliară este dată de caracteristicile proprietăţii: utilitatea în sensul că  oferă spaţiu locuit care poate fi folosit de proprietar, poate fi închiriat şi oferă un câştig garantat proprietarului; cerinţa efectivă pentru satisfacţiile pe care le asigură proprietatea; transferabilitatea, drepturile de proprietate trecând la cumpărător, în cazul  vânzării imobilului,  cu o uşurinţă relativă , nu în ultimul rând aceasta este amplasată într-un spaţiu relativ central,  într-un mediu în care acţionează legea şi ordinea, încât cumpărătorul nu va avea riscul de a pierde din cauza incertitudinilor politice sau legislative. Factorii economici interdependenţi care creează valoarea prezentei proprietăţi imobiliare identificaţi de evaluator sunt (de regulă) utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare. Proprietatea pe care am evaluat-o satisface
necesitatea de spaţiu locuibil, valoarea fiind legată de dorinţele şi utilitatea pentru proprietarul – ocupant sau poate fi convertită în venituri sub formă de chirie, câştigurile fiind măsurate de obicei prin fluctuaţiile financiare. Influenţa utilităţii asupra valorii depind de caracteristicile proprietăţii imobiliare ca: dimensiune, design, amplasament. Câştigurile aferente proprietăţii rezultă din drepturile de proprietate. Restricţionarea unor drepturi poate diminua valoarea. Proprietatea poate atinge cea mai mare valoare dacă poate realiza legal cea mai utilă funcţiune. Reglementările de mediu, urbanism şi alte limitări pot mări, respectiv diminua valoarea. Raritatea proprietăţii imobiliare, în condiţiile unei cereri constante, face ca aceasta să fie mai valoroasă. Dorinţa, fiind perspectiva cumpărătorului de a avea o proprietate care să satisfacă condiţiile de locuit  proprii, alte cerinţe individuale,
împreună cu utilitatea şi raritatea  şi s-a relaţionat cu puterea efectivă de cumpărare. Puterea efectivă de cumpărare, reprezentând capacitatea cumpărătorului de a participa pe piaţă şi de a achiziţiona proprietatea, în condiţiile în care aceasta ar fi nerestricţionată,  prin faptul că am estimat corect valoarea acesteia, aceasta este apreciată real, iar interacţiunea complexă a celor patru factori, care creează valoarea, este reflectată în principiul fundamental – cererea şi oferta.
Dosar nr. ....................../CC                                       Petenţi: ....................................
       CAPITOLUL 3.    EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE:
               DESTINATARUL RAPORTULUI:
              ..............................................................................................................................................
             CONSTRUCŢII ŞI TEREN  - PARTEA DE CONSTRUCŢII : CLĂDIRE  PARTER situată în municipiul.................., str. ........................... nr. ........., imobil înscris în Cartea Funciară nr. ................... a municipiului Sibiu şi  identificat prin nr. top. cadastral nr. ..........................., compus din construcţie ...................................... în suprafaţă utilă de ................, ce face obiectul dosarului nr. ................./CC, cu raportul constituit în baza notificării nr. .......... / 20.........., soluţionată prin emiterea Dispoziţiei nr. ........../20.......
La faţa locului, la inspecţia imobiliară, evaluatorul a constatat că imobilul construcţie expropriat a fost ................... , iar pe întreg terenul , care a aparţinut notificatorilor, este construit un bloc de locuinţe private , amenajate căile de acces  şi spaţiile ecologice în zona de locuinţe-apartamente în bloc.
  I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE  PARTER, cu destinaţia de  locuinţă, cu suprafaţa utilă de ...................mp  are o vechime de ............ de ani , la data exproprierii, respectiv , de .......de ani, la data evaluării  şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din .............,  din :   parter cu   următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt.    compartimentul
relevat de evaluator    Suprafaţa  construită şi.construită  desfăşurată(mp)    Suprafaţa  utilă(mp)    Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1    cameră 1        18.4   
2    cameră  2        16.0   
3    bucătărie        6.00   
4    baie            6.00   
5     cămară        4.00   
6    hol        4.46   
    TOTAL    70    55.8    5

Suprafaţă construită relevată de  evaluator   - suprafaţa desfăşurată  înscrisă            =  ............... mp
Suprafaţă   utilă  relevată                              -  suprafaţa utilă înscrisă                       =  ............... mp
Terenul  construit  însumează o suprafaţă  totală  de                                                  =   ...............mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de  evaluator  ca suprafaţă desfăşurată ,  înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de  .......... mp  şi  s-a determinat , ţinând seama de  grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori  şi de   numărul compartimentelor imobilului  evaluat,  prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu  coeficientul  supraunitar , K= 1,......... ,  rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de  :  ............... mp S.U. x 1. .........  = ........ mp .


Dosar nr. ............../CC                               Petenţi: .............................
I.2.Situaţia  din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt.    Structura -destinaţia    suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp    suprafaţa.liberă.din curte  şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) -   mp    Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1    clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul  de locuinţe)         -   
2    curte    -       
3    grădină    -       
Suprafaţa  totală           
2. ADRESA  PROPRIETĂŢII :  Municipiul ....................., Str. .................... nr. ........




3. DATA INSPECŢIEI  IMOBILULUI: – pentru teren şi  spaţiul  construit demolat  CLĂDIRE  PARTER –locuinţă ;   Inspecţia a  fost efectuată de către  ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul  construcţiei  s-a editat  de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ....................,  cu ocazia inspecţiei imobilului şi a  procesului verbal de evaluare din  ...................... .
4.  DATA  EVALUĂRII  IMOBILULUI – spaţiul construit  CLĂDIRE  PARTER  şi terenul aferent:   ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie  a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului,  în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
      5. DATA  RAPORTULUI  DE  EVALUARE : .......................201.....
6.    CURS  DE  SCHIMB  BNR, LA  DATA  EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................  RON
7.BENEFICIAR: ...................................................................................................................................   DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON ,  echivalent  : ……… EUR;
  VALOAREA NU CONŢINE  T.V.A.
9.     TIP DE VALOARE : Valoarea  de  piaţă  a imobilului,  pentru  partea de construcţii, curte şi grădină.
10.     DATE  PRIVIND  DREPTUL  DE  PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa  nr. 1  la  Contractul de prestări servicii  Nr.  ......../201....   
       ¤  Imobilul construcţii , situat în municipiul ...................,  Str. ..................... nr..... împreună cu  terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
                  -  Corpul de proprietate  : Imobil construcţii şi teren,
                  - situat în municipiul ..................,  str. ........................nr. .......
                  -  înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
                  - identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
                  Imobilul  se   evaluează,  prin raportul prezent,  ca imobil  independent .
     În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul  Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤   MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există :  suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF   .............. mp;
¤  DATE  PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală:  - teren    =  .................  mp, iar   suprafaţa construită, nu este specificată
    În anexa nr. 3 este  prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A  PROPRIETĂŢII -    Întregul imobil  construit evaluat a fost expropriat,  demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
  
   12.1. ZONA  DE  AMPLASARE : – zona  2-CENTRAL
 
12.2. ARTERE  IMPORTANTE  DE  CIRCULAŢIE  ÎN  APROPIERE
       ¤ Auto: -  Nicolae Teclu; Malului, Rusciorului, Lungă
- Transportul urban din zonă deserveşte şi  străzile  apropiate;
        ¤  Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic  în partea  nord – vest  acesteia, este situată  la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun  şi   Taxi;
  ¤ Aeronaval- Str. Rusciorului ,partea  mediană ,este situată  la o distanţă de  5000 m de aeroportul municipal  modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii  Taxi;
  ¤  Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii  pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.







Dosar nr. .............../CC                                     Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
-    cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe,   cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
-    În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii  în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
-    În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul  fiind situat  apropiat  de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa.  Magazinele  existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
-      Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu  şi  Colegiul  de Industrie Alimentară;.
       -      Unităţi medicale : Policlinica „POLISANO ” , Spitalul de Psihiatrie , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
        -       Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
        -       Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
        -       Muzee: fără reprezentare în zonă.

  12.4.      UTILITĂŢI  EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea  urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea  urbană de canalizare : existentă
¤Reţea  urbană de telefonie  : existentă

12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de  medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de  medie intensitate;

12.6. AMBIENT  -  trafic auto de mare intensitate
  
   CONCLUZIE  PRIVIND  ZONA DE AMPLASARE :
       Zona de referinţă:  centrală , amplasare  favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare  medie- redusă.  Ambient  civilizat.

13.    BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE   5a  şi  5b

          ¤    Imobilul construit  însumează : -  o suprafaţă construită de  mp şi   o  suprafaţă  utilă  de  .........  mp
          ¤   Terenul  însumează  o suprafaţă  totală  de ................. mp, din care ........... mp  ocupat de proiecţia
                 construcţiei demolate – ................. mp , determinată  fizic la jumătatea fondului;


14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):

14.a:  CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE  PARTER

*-*/15 .       ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:

¤   DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI:      Studiu de cercetare asupra pieţei  spaţiilor pentru locuit .
¤    NATURA ZONEI :      Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate .  Din  punct de vedere economic: zonă  centrală  a oraşului  în  medie  dezvoltare, o  zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în  dezechilibru;
¤PREŢURI  ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim  ………….40000 EUR, echivalent   ………………..170572 lei.
¤¤  maxim …………………85000 EUR, echivalent  ……………….362465 lei .
¤CHIRII  ÎN  ZONĂ  PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună;  echivalent  ……………..853  lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună;  echivalent ………….1706  lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ  în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi  a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.









ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr. 4235/CC .

Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare  în următoarea  succesiune:
¤    ANEXA  NR  1 : Anexa  nr. 1  la  Contractul de prestări servicii  Nr.  2/2006;  


      ¤    ANEXA NR .  2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;

      ¤    ANEXA NR. 3 a-c : Plan de  încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;

     ¤     ANEXA NR. 4 a - f :  Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;

      ¤     ANEXA NR:  5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat  de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului Sibiu,

       ¤    ANEXA NR. 6a :         Extrase privind preţurile  pe segmentul  de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent; 
:        ANEXA NR. 6b :          Extrase privind preţurile  pe segmentul  de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber;  :
       ¤    ANEXA NR. 6c :        Extrase privind chiriile pe segmentul  de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
      ¤     ANEXA NR. 7:           Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
                ¤       ANEXA 8 a:       Metoda comparaţiei directe.  Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru  terenul aferent şi  terenul liber;   
               
     ¤      ANEXA 8.b :           Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
     ¤       ANEXA 9 :                Foto –color  cu imobilul evaluat.
    ¤     ANEXA Nr. 10:     Extrase din publicaţii şi   alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
    ¤      Anexa nr. 11:              Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.


Dosar nr......................./CC                               Petenţi: .............................................................

  I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE  PARTER, cu destinaţia de  locuinţă, cu suprafaţa utilă de 55,86 mp  avea o vechime de ................de ani , la data exproprierii, respectiv , de............. de ani, la data evaluării  şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din .................,  din :   parter cu   următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt.    compartimentul
relevat de evaluator    Suprafaţa  construită şi.construită  desfăşurată(mp)    Suprafaţa  utilă(mp)    Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1    cameră 1           
2    cameră  2           
3    bucătărie           
4    baie               
5     cămară           
6    hol           
    TOTAL           
Suprafaţă construită relevată de  evaluator   - suprafaţa desfăşurată  înscrisă            =  .........................mp
Suprafaţă   utilă  relevată                              -  suprafaţa utilă înscrisă                       =   .........................mp
Terenul  construit  însumează o suprafaţă  totală  de                                                  =   ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de  evaluator  ca suprafaţă desfăşurată ,  înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de  ............ mp  şi  s-a determinat , ţinând seama de  grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori  şi de   numărul compartimentelor imobilului  evaluat,  prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu  coeficientul  supraunitar , K= 1,2531 ,  rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de  :  ................... mp S.U. x 1.......  =  ................... mp .
I.2.Situaţia  din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt.    Structura -destinaţia    suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp    suprafaţa.liberă.din curte  şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) -   mp    Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1    clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul  de locuinţe)         -   
2    curte    -       
3    Teren / grădină    -       
Suprafaţa  totală           
2. ADRESA  PROPRIETĂŢII :  Municipiul ...................., Str. ..................... nr...........          Dosar nr. /CC           





3. DATA INSPECŢIEI  IMOBILULUI: – pentru teren şi  spaţiul  construit demolat  CLĂDIRE  PARTER –locuinţă ;   Inspecţia a  fost efectuată de către  ing. ........................... la data de ...........................20.... Releveul  construcţiei  s-a editat  de evaluator, potrivit relevării acestui imobil în planul cadastral al intravilanului ....................,  cu ocazia inspecţiei imobilului şi a  procesului verbal de evaluare din  ...................... .
4.  DATA  EVALUĂRII  IMOBILULUI – spaţiul construit  CLĂDIRE  PARTER  şi terenul aferent:   ........................... 201......
Evaluarea s-a efectuat, preluându-se datele din documentaţia de reglementare juridică a patrimoniului statului român şi din planul de situaţie  a intravilanului municipiului..............., existent la data ............................../ exproprierii imobilului,  în care este relevat imobilul de evaluat şi considerat de evaluator, iar datele sunt prezentate şi prelucrate în fişa analitică de evaluare - Anexa 8 la raport.
      5. DATA  RAPORTULUI  DE  EVALUARE : .......................201.....
6.    CURS  DE  SCHIMB  BNR, LA  DATA  EVALUĂRII : 1 USA = .............. RON; 1 EURO = ................  RON
7.BENEFICIAR: ...................................................................................................................................   DECLARAREA VALORII:VALOAREA.DE PIAŢĂ ESTIMATĂ : ………… RON ,  echivalent  : ……… EUR;
  VALOAREA NU CONŢINE  T.V.A.
9.     TIP DE VALOARE : Valoarea  de  piaţă  a imobilului,  pentru  partea de construcţii, curte şi grădină.
10.     DATE  PRIVIND  DREPTUL  DE  PROPRIETATE :
Sunt prezentate în anexa  nr. 1  la  Contractul de prestări servicii  Nr.  ......../201....   
       ¤  Imobilul construcţii , situat în municipiul ...................,  Str. ..................... nr..... împreună cu  terenul aferent , cu următoarele elemente tehnice şi juridice de identificare:.
                  -  Corpul de proprietate  : Imobil construcţii şi teren,
                  - situat în municipiul ..................,  str. ........................nr. .......
                  -  înscris în Cartea funciară nr....................... a municipiului .................... şi
                  - identificat prin nr. top. cadastral nr. .................., casă şi curte, în suprafaţă de ..................... mp şi nr.top. cadastral ................., grădină, în suprafaţă de ................... mp
                  Imobilul  se   evaluează,  prin raportul prezent,  ca imobil  independent .
     În anexa nr.2 la raport sunt prezentate Extrasul  Cărţii funciare pentru informare cu imobilul construit şi teren
¤   MENŢIUNI: Abateri de la înscrierea în Cartea Funciară : există :  suprafaţa în decizie ......... mp , iar în CF   .............. mp;
¤  DATE  PRIVIND DOCUMENTAŢIA CADASTRALĂ : Se constată relevarea imobilului în planul de situaţie al municipiului Sibiu. Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală:  - teren    =  .................  mp, iar   suprafaţa construită, nu este specificată
    În anexa nr. 3 este  prezentată copia xerox cu planul de situaţie al intravilanului municipiului Sibiu;
11. SITUAŢIA ACTUALĂ A  PROPRIETĂŢII -    Întregul imobil  construit evaluat a fost expropriat,  demolat şi reamenajat.
12. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
  
   12.1. ZONA  DE  AMPLASARE : – zona.......-    CENTRAL
 
12.2. ARTERE  IMPORTANTE  DE  CIRCULAŢIE  ÎN  APROPIERE
       ¤ Auto: -  .....................................................................
- Transportul urban din zonă deserveşte şi  străzile  apropiate;
        ¤  Feroviar
Str......................, cu poziţionarea medie- centrală a imobilului, geografic  în partea  nord – vest  acesteia, este situată  la o distanţă de 1000 m de gara Municipiului..............., tronsonul feroviar Sebeş- Sibiu-Făgăraş-Braşov- Bucureşti, cu legătură prin reţelele de transport ale municipiului : Auto urban comun  şi   Taxi;
  ¤ Aeronaval- Str. ................................... ,partea  mediană ,este situată  la o distanţă de ..................... m de aeroportul municipal  modernizat, cu legături prin reţeaua de transport auto urban a municipiului şi servicii  Taxi;
  ¤  Calitatea reţelelor de transport : asfaltate , cu 1-2 benzi pe sens, cu intersecţii –sensuri giratorii şi semaforizate , cu unele aglomeraţii  pe străzile magistrale, la intersecţii care crează şi unele blocaje, de scurtă şi medie durată.
Dosar nr. .............../CC                                     Petenţi: ............................................
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI
¤ Tipul zonei
-    cartier rezidenţial , de blocuri de locuinţe,   cu spaţii comerciale limitate, fără zone industriale importante în apropiere.
-    În zonă se află o reţea de transport în comun, cu staţii  în apropiere, cu mijloace de transport suficiente.
-    În zonă, unităţile comerciale sunt relativ suficiente , de calitate mijlocie, lipsa pieţei agroalimentare şi imobilul  fiind situat  apropiat  de supermarket-urile: Plus, Hortisem, Billa.  Magazinele  existente, deşi insuficiente în zonă, sunt suficient aprovizionate, cu mărfuri de bună calitate.
-      Unităţi de învăţământ : mediu şi superior, relativ dezvoltat în zonă: Facultatea de Jurnalistică U.L.B. Sibiu  şi  Colegiul  de Industrie Alimentară;.
       -      Unităţi medicale : Policlinica „..........................” , Spitalul........................ , cabinet stomatologic şi cabinet medical familial.
        -       Instituţii de cultură şi cult : slab reprezentate în zonă;
        -       Sedii de bănci: puţin frecvente în zonă;
        -       Muzee: fără reprezentare în zonă.

  12.4.      UTILITĂŢI  EDILITARE
¤ Reţea urbană de energie electică: existentă
¤ Reţea urbană de apă : existentă
¤ Reţea urbană de termoficare : inexistentă
¤ Reţea  urbană de gaze: existentă
¤ Reţea urbană de canalizare: existentă
¤ Reţea  urbană de canalizare : existentă
¤Reţea  urbană de telefonie  : existentă

12.5. GRADUL DE POLUARE
¤ poluare fonică de  medie intensitate;
¤ poluare cu noxe auto de  medie intensitate;

12.6. AMBIENT  -  trafic auto de mare intensitate
  
   CONCLUZIE  PRIVIND  ZONA DE AMPLASARE :
       Zona de referinţă:  centrală , amplasare  favorabilă;
Dotări şi reţele edilitare satisfăcătoare. Poluare  medie- redusă.  Ambient  civilizat.

13.    BILANŢUL SUPRAFEŢELOR: ANEXELE   5a  şi  5b

          ¤    Imobilul construit  însumează : -  o suprafaţă construită de  mp şi   o  suprafaţă  utilă  de  .........  mp
          ¤   Terenul  însumează  o suprafaţă  totală  de ................. mp, din care ........... mp  ocupat de proiecţia
                 construcţiei demolate – ................. mp , determinată  fizic la jumătatea fondului;


14. DESCRIEREA CONSTRUCŢIILOR( de bază):

14.a:  CONSTRUCŢIE DEMOLATĂ: CLĂDIRE  PARTER

*-*/15 .       ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE:

¤   DEFINIREA PIEŢEI ŞI SUPIEŢEI:      Studiu de cercetare asupra pieţei  spaţiilor pentru locuit .
¤    NATURA ZONEI :      Zonă rezidenţială , de case,case duplex şi de blocuri, cu zone comerciale mediu reprezentate .  Din  punct de vedere economic: zonă  centrală  a oraşului  în  medie  dezvoltare, o  zonă cu economie relativ redusă;
¤OFERTA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤CEREREA DE IMOBILE SIMILARE: în stagnare;
¤ECHILIBRUL PIEŢEI ( raportul cerere/ofertă): în  dezechilibru;
¤PREŢURI  ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE :
¤¤ minim  ………….40000 EUR, echivalent   ………………..170572 lei.
¤¤  maxim …………………85000 EUR, echivalent  ……………….362465 lei .
¤CHIRII  ÎN  ZONĂ  PENTRU PROPRIETĂŢI SIMILARE:
¤¤ minim …………..200 EUR / lună;  echivalent  ……………..853  lei/lună;
¤ ¤maxim ……………. 400 EUR / lună;  echivalent ………….1706  lei/lună;
¤CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII:
¤ Dezechilibru semnificativ  în favoarea ofertei/ cererii: cerere redusă;
Rezultă: posibilitatea unor reduceri a preţurilor şi  a chiriei, de care se va ţine seama în evaluarea imobilului.
ANEXA NR: 6b cuprinde extrase privind preţurile/ chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii care susţin elementele de piaţă incluse în acest raport.


ANEXE – parte integrantă din raportul - Dosar nr.  .............../CC .

Urmează relevarea anexelor la raportul de evaluare  în următoarea  succesiune:
¤    ANEXA  NR  1 : Anexa  nr. 1  la  Contractul de prestări servicii  Nr.  2/2006;  


      ¤    ANEXA NR .  2 :Încheiere de intabulare în Cartea Funciară ; Extras de carte funciară;

      ¤    ANEXA NR. 3 a-c : Plan de  încadrare în zonă , de situaţie , de amplasament şi delimitare a imobilului evaluat;

     ¤     ANEXA NR. 4 a - f :  Releveele proprietăţii- Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu a fost relevat;

      ¤     ANEXA NR:  5a-b : Bilanţul de suprafeţe conform releveului cadastral- preluat  de către evaluator din planul cadastral al intravilanului municipiului..................,

       ¤    ANEXA NR. 6a :         Extrase privind preţurile  pe segmentul  de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent; 
:        ANEXA NR. 6b :          Extrase privind preţurile  pe segmentul  de piaţă al proprietăţii pentru terenul liber;  :
       ¤    ANEXA NR. 6c :        Extrase privind chiriile pe segmentul  de piaţă al proprietăţii construcţii şi terenul aferent construcţiilor;
      ¤     ANEXA NR. 7:           Fişa de evaluare analitică a imobilului care se evaluează-construcţii. Nu există în raportul prezent. Imobilul demolat nu este relevat;
                ¤       ANEXA 8 a:       Metoda comparaţiei directe.  Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor : prin costul de înlocuire , pentru construcţii şi prin extracţie, pentru  terenul aferent şi  terenul liber;   
               
     ¤      ANEXA 8.b :           Determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea venitului pentru construcţii şi terenul de sub construcţii şi determinării valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor, pentru terenul liber.
     ¤       ANEXA 9 :                Foto –color  cu imobilul evaluat.
    ¤     ANEXA Nr. 10:     Extrase din publicaţii şi   alte informaţii imobiliare , cu semnătura şi ştampila evaluatorului;
    ¤      Anexa nr. 11:              Alte documente justificative şi pentru confirmarea corespondenţei.


Dosar nr. ................../CC                               Petenţi: ....................................
  I.1.Spaţiul construit CLĂDIRE  PARTER, cu destinaţia de  locuinţă, cu suprafaţa utilă de .............. mp  avea o vechime de............... ani , la data exproprierii,/n demolării........respectiv , de......... de ani, la data evaluării  şi era compusă, conform procesului verbal de evaluare din ..................,.........,  din :   parter cu   următoarele compartimente :
(ANEXA NR. 5A)
Nr. crt.    compartimentul
relevat de evaluator    Suprafaţa  construită şi.construită  desfăşurată(mp)    Suprafaţa  utilă(mp)    Suprafaţa.utilă.a imobilului construit, înscris în CF - mp
1    cameră 1           
2    cameră  2           
3    bucătărie           
4    baie               
5     cămară           
6    hol           
    TOTAL           
Suprafaţă construită relevată de  evaluator   - suprafaţa desfăşurată  înscrisă            =  .........................mp
Suprafaţă   utilă  relevată                              -  suprafaţa utilă înscrisă                       =   .........................mp
Terenul  construit  însumează o suprafaţă  totală  de                                                  =   ........................ mp
Diferenţe constatate: Suprafaţa construită este egală cu suprafaţa construită desfâşurată relevată de  evaluator  ca suprafaţă desfăşurată ,  înscrisă în anexa nr. 5A la raport , de  ............ mp  şi  s-a determinat , ţinând seama de  grosimea zidului- pereţilor exteriori şi interiori  şi de   numărul compartimentelor imobilului  evaluat,  prin multiplicarea suprafeţei utile a imobilului cu  coeficientul  supraunitar , K= 1,............. ,  rezultând o suprtafaţă construită-desfăşurată de  :  ................... mp S.U. x 1.......  =  ................... mp .
I.2.Situaţia  din teren , la data inspecţiei imobilului (ANEXA NR. 5b )
Nr. crt.    Structura -destinaţia    suprafaţa con-struită-clădiri vechi-mp    suprafaţa.liberă.din curte  şi din grădină reamenajată = (bloc.de.locuinţe, căi de acces şi spaţii ecologice) -   mp    Suprafaţa totală.a imobilului-mp
1    clădire.parter-demolată(Construcţie sub blocul  de locuinţe)         -   
2    curte    -       
3    grădină    -       
Suprafaţa  totală           
2. ADRESA  PROPRIETĂŢII :  Municipiul ...................., Str. ..................... nr. 15 , Dosar nr. ......./CC           



- DATA  EVALUĂRII :  .............................. ;   IMOBIL : CLĂDIRE  PARTER ,str. ......................... nr.1...., .................., EXEMPLAR
EVALUAREA  IMOBILULUI  : LOCUINŢĂ + teren , Municipiul  ................... , str. ........................ nr. .....               
PREZENTAREA SINTETICĂ A COMPARABILELOR UTILIZATE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           ANEXA  NR 6 a  1      -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE   PE  SEGMENTUL  DE  PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢILOR  
  1 EUR = 4, .......... RON, la data de   ........................201...
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare


Data     Localizarea comparabilelor: construcţii +terenul aferent    ZONA    Ni
ve
l    Suprafaţa teren - mp    Suprafaţa - mp    Des
tina
ţia    Confort, utilităţi   
                     Construită-  mp    Utilă  mp    teren liber    Ve
chi
mea   ani            vânzare – construcţii + teren
                                            RON    EURO

1        2    3    4    5    6        7    8    9    10    11
19.10.2010
1EUR= 4.2940lei    Mun. Sibiu, zona Guşteriţa, Calea Guşteriţei ;Tel:0721-117799    3    D+P    350    110    90    240    50    casă    3camere,bucătărie,baie, pivniţă, garaj,bucătărie de vară,grădină, termopan,CT,parchet,gresie,faianţă    364990    85000
30.09.2010-1EUR= 4.2674lei
    mun.  Sibiu, zona Ştrand,str. Litovoi     2    s+p    365    90    116    275    40    casă    2 camere,, bucătărie, baie,terasă, ferestre termopan, parchet,    576099    135000
4.10.2010
1EUR= 4.2815 lei
    mun.  Sibiu, Str. Alba Iulia,Tel.:0756-464377    2    p+M    270    95    140    175    60    casă    P-3camere,baie, bucătărie, cămară,70mp-SU;M(1 cameră,debara=70mp);    321112    75000
30.09.2010                                                   1EUR= 4.2674lei    mun.  Sibiu, str.Morilor -filosTel.:0756-464377    2    s+p    300    100    80    200    40    casă    2 camere,bucătărie, baie, garaj    768132    180000







Dosar nr. ................................./CC                                               Petenţi: ........................................


ANEXA NR. 8 a


I.       DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
3. ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE.

DATA  EVALUĂRII =  ...................201....
    PETENT :............................    DOSAR    /CC        ANEXA     5.1.1.           
EVALUARE  CONSTRUCŢIE+TEREN - GRILA DATELOR COMPARATIVE                       
    Elemente de comparaţie    UM    De evaluat    COMP A-S.U.=90mp    COMP.B-SU=116mp    COMPC-
SU=140mp           
1    Preţ de ofertă      EUR                           
    coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării    k                           
    Preţ   de ofertă actualizat    EUR                           
    Drepturi de proprietate transmise        liberă    liberă    liberă    liberă           
    Corecţie pentru tipul tranzacţiei    %        0    0    0           
2    Preţ corectat    EUR                           
    Condiţii de finanţare        la piaţă    la piaţă    la piaţă    la piaţă           
    Coeficient pentru condiţii de finanţare    %        0    0    0           
3    Preţ corectat    EUR                           
    Condiţii de vânzare        independent    independent    independent    independent           
    Corecţie pentru condiţii de vânzare    %        0    0    0           
4    Preţ corectat    EUR                           
    Condiţiile pieţei            oferta    oferta    oferta           
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual)    %                           
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric)    EUR                           
5    Preţ corectat ca preţ de vânzare    EUR                           
    Localizare    -                           
    Corecţie pentru localizare (procentual)    %                           
    Corecţie pentru localizare (valoric)    EUR                           
6    Preţ corectat    EUR                           
        Utilităţi    EUR    in zona    in zona    in zona    in zona           
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual)    %                           
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric)    EUR                           
7    Preţ corectat    EUR                           
        Acces (tip de drum)         asfaltat    asfaltat    asfaltat    asfaltat           
    Corecţie pentru acces (procentual)    %                           
    Corecţie pentru acces (valoric)    EUR                           
8    Preţ corectat    EUR                           
        Dimensiuni, formă, front stradal         poligonala    poligonala    poligonala    poligonala           
    Corecţie pentru formă (procentual)    %                           
    Corecţie pentru formă (valoric)    EUR                           
9    Preţ corectat    EUR                           
        Teren  construit    mp    70.00                       
    Corecţie pentru teren construit (procentual)    %                           
    Corecţie pentru teren constr. (valoric)    EUR                           
10    Preţ corectat    EUR                           
         Mărimea terenului liber    mp    828.00                       
    Corecţie pentru mărime (procentual)    %                           
    Corecţie pentru mărime teren liber (valoric)    EUR                           
11    Preţ corectat    EUR                           
    Corecţie totală netă    EUR                           
    Corecţie tot.netă (% preţ vânzare)    %                           
    Corecţie totală brută    EUR                           
    Corecţie tot.brută (% preţ vânzare)    %                           
    Valoarea  imobil. Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de     .............. EUR                
    Curs valutar la data evaluării    ...................201....    1 EUR = 4. ........... RON               
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de           LEI           
VALOAREA  IMOBILULUI CONŢINE TVA                                                        
                                   

b.   METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE, CA METODĂ  DE  DETERMINE A  VALORII DE PIAŢĂ  A IMOBILULUI   SAU  ABORDAREA PRIN COST.METODA VALORII DE ÎNLOCUIRE - ESTIMAREA  COSTURILOR   DE ÎNLOCUIRE NETE ALE  CLĂDIRILOR
                                                                                                         
EVALUAREA  PRIN  ESTIMAREA  COSTURILOR DE ÎNLOCUIRE NETE ALE CLĂDIRII
Estimarea costurilor de înlocuire brute ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15.
Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate: Pentru fiecare dintre cele patru proprietăţi imobiliare comparabile , s-au calculat costurile de înlocuire brute ale clădirilor, utilizând Catalogul  din colecţia Evaluarea rapidă.a.construcţiilor—Locuinţe…. d e  Ing. Niculae N. Georgescu şi Doina Stoian, editat de MATRIX ROM, 1995 , Fişa nr. 2- Clădire de locuit individuală( parter cu pereţi din zidărie de cărămidă), pag.11- Catalog de reevaluare nr. 124, Fişa nr.4b. Prezentarea sintetică a comparabilelor utilizate.
1 EUR = 4.2643  RON , la data evaluării: 28.10.2010.    Fişa sintetică de înregistrare a caracteristicilor şi informaţii necesare  pentru  evaluarea proprietăţilor   imobiliare  de tip construcţie  şi terenul aferent – întocmită după ANEXA  nr. 6a   la raport.
Estimarea costurilor de înlocuire brute şi nete ale clădirii din municipiul Sibiu str. Rusciorului Nr.15


        Imobilul
evaluat    COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral   
        A    B    C    D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP)    mp                   
Denumire / destinaţie  proprietate:        locuinţă    locuinţă    locuinţă    locuinţă    locuinţă

Nr.crt.    Caracteristici şi informaţii asupra imobilului    U/m    Valori şi caracteristicile construcţiei

    VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ    EUR                   
    Vechimea construcţiei    ani                   
1    Suprafaţa construită     mp                   
1    Suprafaţa desfăşurată  (Ad):  S, D, parter    mp                   
    Suprafaţa utilă    mp                   
2    Valoarea de înlocuire        x    x    x    x    x
2.1.    Idicatorii valorii de înlocuire( valori specifice)        x    x    x    x    x
    - pentru construcţii    lei/ mp Ad                   
    -pentru instalaţii electrice    lei /mp Ad                   
    -pentru instalaţii   sanitare    lei /mp Ad                   
    -pentru instalaţii   încălzire    lei /mp Ad                   
    Termeni de corecţie                       
    corecţii  pentru instalaţii     lei/mp Ad                   
    TOTAL                       
2.2.    Ternen de corecţie    -                   

    -gaz metan    -                   
    pentru subsol şi pivniţă sau beci         -asim         +               
TOTAL  COSTURI  SPECIFICE BRUTE  CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII
FUNCŢIONALE- lei/mp(Ad)                       
TOTAL COSTURI DE ÎNLOCUIRE  BRUTE  FINALE ( lei)                       
                       
                       
                           







Estimarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor:
Pentru determinarea costurilor de înlocuire nete ale clădirilor, s-au scăzut, mai jos, din costurile  de înlocuire brute:  uzura fizică recuperabilă; uzura fizică nerecuperabilă;deprecierea funcţională recuperabilă; deprecierea funcţională  nerecuperabilă; deprecierea externă.

        Imobilul
evaluat    COMPARABILA
Amplasamentul proprietăţii/ adresa:
CF / Nr. top. / nr. cadastral   
        A    B    C    D
Suprafaţa terenului aferent proprietăţii( MP)    mp                   
Denumire / destinaţie  proprietate:                       
1    Suprafaţa construită      mp                   
    Suprafaţa desfăşurată construită(Ad)  = S, D, parter,M,                        

    VALOAREA DE PIAŢĂ OFERTATĂ    EUR                   
    COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT    LEI                   
3.    Uzura fizică nerecuperabilă , în funcţie de vechimea
construcţiei( U)  % - stare tehnica , intervenţii  la -
anvelopă   şi finisaje, după  indicativ P129-99/ sau Uzura :Indicativ P135 / 1999 , anexa 34 coroborat cu  ind.
anexa 45, structura de rezistenţă -P=40%, anvelopa-P=17 %,
finisaje-P=25%,instalaţii funcţionale-P= 18%, cu vechimea
construcţiei/ apreciat =    %,

                   
    Deprecieri funcţionale recuperabile , lucrări la exterior   5 %   
                   
    Deprecieri fizice recuperabile- reparaţii la finisaje  5 %                       
    Depreciere externă temporară ,estimată prin analiza informaţiilor de piaţă                       
    TOTAL UZURĂ FIZICĂ -  DEPRECIERI    %                   
        K=                   
    COST DE ÎNLOCUIRE BRUT NEACTUALIZAT                       
4.     Calculul de evaluare                       
4.1.    COST de înlocuire net neactualizat( Val.totală  )                       

    Se.utilizează.indicele.de.actualizare
- Kp, conform (HG  945/1990).    purtător de TVA-24%    Kp = 3,209902                   
        fără TVA    Kp=2,588631                   
    Valoarea de înlocuire  x   K, purtătoare de TVA -Kp = 3,209902                       
4.2.    COSTUL DE ÎNLOCUIRE NET ( Valoarea construcţiei)                       
    COST DE ÎNLOCUIRE NET( purtător de TVA (24%)    RON                   
    COST DE ÎNLOCUIRE  NET  - 1 EUR = 4.2643  RON              EUR                   





Preţurile de vânzare ale celor patru proprietăţi imobiliare comparabile au fost corectate , prin faptul că informaţiile  găsite reprezintă preţuri de oferte cu proprietăţi şi nu de tranzacţii , cu un discount  de negociere ,în condiţiile unei pieţe  de dezechilibru , de 35 % , faţă de preţul de ofertă.








SPECIFICAŢIE        IMOBILUL
EVALUAT    COMPARA-
BILA  A    COMPARA-
BILA  B    COMPARA-
BILA  C    COMPARA-
BILA  D

Suprafaţa construită
  (Ad)  S+ parter    mp                   

Preţ de  ofertă    EURO                   
Corecţie preţ ofertă    EURO                                   
PREŢ DE VÂNZARE
    EURO                   



REZULTATELE APLICĂRII METODEI EXTRACŢIEI- PRIN DIFERENŢĂ-  PENTRU PREŢUL TERENULUI SUNT PREZENTATE MAI JOS:


SPECIFICAŢIE        IMOBILUL
EVALUAT    COMPARA
BILA  A    COMPARA
BILA  B    COMPARA
BILA  C    COMPARA
BILA  D

Suprafaţa desfăşurată
  (Ad)  S+ parter    mp                   
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie)    EURO                   
Localizare
                       
Corecţie preţ ofertă    EURO                                   
PREŢ DE CORECTAT
    EURO                   
                       
Suprafaţa teren    mp                   
Tip construcţie                       
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
    mp                                       
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN)    EURO                   
VALOARE  DE PIAŢĂ TEREN
    EURO                   
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN,    EUR/MP                   

Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi .........  Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ...........  Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de .........  mp , este de .............  EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de ..................  EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE  .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE  ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN  METODA CAPITALIZĂRII  DIRECTE  -   VENITUL  DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ;   IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII -   1 EUR =  4.2643  RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare


Data   

Localizarea   

zona   

Nivelul    Suprafaţa - mp    Destinaţia    Confort,utilităţi           
                Totală    Construit  p    Utilă- mp    nu
măr
de camere    Teren liber            Preţul  închiriere-EUR/
lună    Revine/
an   
1        2    3        4    5            7    8    9       
28. 10.2010    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    median-central    s+p    300    135    110    4    165    casă din cărămidă    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    550    6600   
28. 10.2010    mun. Sibiu, str. Rahovei,
  ,Tel.:0788.38.38.01    median    s+p    375    100    70    2    275    locuinţţă unifam    parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan    300    3600   
28. 10.2010    mun. Sibiu, str. a. mureşean,3    Turnişor    p+m    100    80    70    2    20    locuinţţă unifam    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    350    4200   
28. 10.2010    mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09    central    p+e1+m    300    300    210    5    90    locuinţţă unifam    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    650    7800   
28. 10.2010
    mun. Sibiu, Bdl. V. Milea,    central    p    400    100        3        locuinţţă uni fam.    nemobilat, fără ct    400    4800   

28. 10.2010    mun. Sibiu, calea turnişorului,    medie    p                4        locuinţţă unifam    mobilată    350    4200   
28. 10.2010    mun. Sibiu, Str. Deva    median    p            65    2        locuinţţă unifam    apă,curent,gaz,canalizare,cabtv    250    3000   
ANEXA  NR. 8.c DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie    Proprietatea imobiliară  , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
    A    B    C    D    E
Amplasament (zonă)    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    mun. Sibiu, str. a. mureşean,3    mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09    mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp)    110    70    70    210    65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună)    550    300    350    650    250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an )    6600    3600    4200    7800    3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului    3200    1700    2000    3800    1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA)    3400    1900    2200    4000    1600
Valoarea proprietăţii:  S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila  B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul  de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de  exploatare =   8,265%
  VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1   VALOAREA IMOBILULUI  CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265  =  EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp-  ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber  se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA  NR.  6 c  -     -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE  TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................,  PE  SEGMENTUL  DE PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢII  - 1 USA = ...................RON;   1 EUR = 4, ................. RON,.

Dosar nr. ..................../CC                                                          Petenţi: .....................................

EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA  NR.  6 c       -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE  TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU,  PE  SEGMENTUL  DE PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢII  - 1 USA = 3...............RON;   1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data     Localizarea imobilului    ZONA    Ni
ve
l    Suprafaţa teren - mp    Suprafaţa - mp    Des
tina
ţia    Confort, utilităţi- terenuri  destinate construcţiei de locuinţe    Preţul de ofertă    Selectarea valorii
                     Construită-  mp    Utilă  mp    teren liber    Ve
chi
mea   ani            total    Revine  pe  mp    
                                            RON     EURO    RON    EUR   
1        2    3    4    5    6        7    8    9    12    13    14       
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei    Sibiu,zona Ştrand
    cartierul Ştrand-median-Central    -    440    -    -    440    -    construcţii    Front stradal-13 mlăţime     417901    98000    950.93    223    selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei    Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar    median    -    485    -    -    485    -    construcţii    deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ    182188    42680    375.26    88    selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei    Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41    periferic    -    720     -    -    720    -    construcţii    deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate    214921    50400    298.50    70    selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei    Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului    median    -    712    -    -    712    -    construcţii    front stradal=15 m;intravilan    258075    60520    362.47    85    selectat


    PETENT :.................................    DOSAR    ........../CC        ANEXA     5.1.1.   
EVALUARE  TEREN   LIBER -     GRILA DATELOR COMPARATIVE           
    Elemente de comparaţie    UM    De evaluat    COMA-S.U.=440    COMB-SU=485    COMPC-SU=720
1    Preţ de ofertă      EUR                   
    coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării    k        1.00    1.00    1.00   
    Preţ   de ofertă actualizat    EUR                   
    Drepturi de proprietate transmise        liberă    liberă    liberă    liberă   
    Corecţie pentru tipul tranzacţiei    %        0%    0    0   
2    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţii de finanţare        la piaţă    la piaţă    la piaţă    la piaţă   
    Coeficient pentru condiţii de finanţare    %        0    0    0   
3    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţii de vânzare        independent    independent    independent    independent   
    Corecţie pentru condiţii de vânzare    %        0    0    0   
4    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţiile pieţei            oferta    oferta    oferta   
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual)    %                   
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric)    EUR                   
5    Preţ corectat ca preţ de vânzare    EUR                   
    Localizare    -               
    Corecţie pentru localizare (procentual)    %                   
    Corecţie pentru localizare (valoric)    EUR                   
6    Preţ corectat    EUR                   
        Utilităţi    EUR    in zona    in zona    in zona    in zona   
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual)    %                   
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric)    EUR                   
7    Preţ corectat    EUR                   
        Acces (tip de drum)         asfaltat    asfaltat    asfaltat    asfaltat   
    Corecţie pentru acces (procentual)    %        -4.00%    5.00%    4.00%   
    Corecţie pentru acces (valoric)    EUR                   
8    Preţ corectat    EUR                   
        Dimensiuni, formă, front stradal         poligonala    poligonala    poligonala    poligonala   
    Corecţie pentru formă (procentual)    %        1.00%    5.00%    2.00%   
    Corecţie pentru formă (valoric)    EUR                   
9    Preţ corectat    EUR                   
        Teren  construit    mp                   
    Corecţie pentru teren construit (procentual)    %                   
    Corecţie pentru teren constr. (valoric)    EUR        0.00    0.00    0.00   
10    Preţ corectat    EUR                   
         Mărimea terenului liber    mp    828.00        485.00    720.00   
    Corecţie pentru mărime (procentual)    %                   
    Corecţie pentru mărime teren liber (valoric)    EUR                   
11    Preţ corectat    EUR                   
    Corecţie totală netă    EUR                   
    Corecţie tot.netă (% preţ vânzare)    %                   
    Corecţie totală brută    EUR                   
    Corecţie tot.brută (% preţ vânzare)    %                   
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de            EUR   
    Curs valutar la data evaluării    ..........................201...    1 EUR = 4...... RON       
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de              LEI   
                                               

DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ   A IMOBILULUI  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ...................  RON
                   -pentru terenul liber( comparaţia directă) :  ............. mp – ........mp=  .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei


8 c1+8C2.      Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) =   ………….. EUR c1+8C2. 
    Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON

























16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE INTERNAŢIONALE    
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007

   
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare

CADRU LEGAL   
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:

1.ABORDAREA  PRIN  COMPARAŢIA  VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă)    8.a1:construcţii:…….. RON  echivalent …….  EUR
8.a2:   teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b  ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE  - metoda normativă, cf.normelor de eval .  D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c  este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost   ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)                                                                                                                                                                           

8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST    
………….  RON   echivalent  ……….    EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.

4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea  valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza  MCB                                                                                                                                                                              
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER   
8.d .: construcţii:……….  RON  echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB   s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
                               













Dosar nr. ......................./CC                                               Petenţi: .....................................


17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
      IMOBILUL DE  EVALUAT:    Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată:    Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului .............  Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii:    Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de  locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar:      Petenţi:...................................

Terenul:    Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF  este de  ................mp. Terenul  s-a evaluat  în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare:    Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune:     19.......
Data schimbării destinaţiei:   
Scopul evaluării:    Stabilirea valorii partea construită din  imobil şi teren
Data evaluării:    ...................201...
Data inspecţiei:     ............... 201...
Condiţii limitative:    Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil:    8 a1  METODA  DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;                                     

               8 b     METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ;   (metoda normativă )

     8.c     METODA  DETERMINĂRII  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII   FINALE

Rezultatul evaluării    În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................  RON , echivalent .....  EUR,  la data de ...........201... .


Dosar nr./............../CC                                               Petenţi: .......................................


18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE  LA IMOBILUL DE  EVALUAT: :     ......................................,  Str. ......................................... nr......., prin:

8 a     METODA  DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR                                       

           8 b     METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
                                        ……………. Lei , echivalent  :  …………..  EUR;
8.c     METODA  DETERMINĂRII  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI:
                                         ……………  Lei , echivalent  : ………….  EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE

Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR

   19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare  estimată
Total suprafeţe relevate - mp    Numere CF    Numere topo    Suprafaţa (mp) construită evaluată    Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
       
       

Valori totale (incintă) imobil stabilite prin    Valoare mijloace fixe
RON      Valoare teren
RON      Valoare totală
RON      Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a.   ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR

    ………..    -    ……………     
MET
DA      8 c      METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
    …………    -    ………..   
8.d  DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI    ………..    -    ………..   
APRECIEREA  EVALUATORULUI    ……….        …………    …………..
                                                          Expert evaluator proprietăţi imobiliare
                                                               Ing. ..............................................................







Dosar nr. .........../CC                                               Petenţi: ...........................................



20.       RECONCILIEREA VALORILOR.  OPINIA FINALĂ  .

        ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE  - JUDICIOS  INTERACŢIONAŢI ,  INTERRELAŢIONAŢI  ŞI ANALIZAŢI  ÎN  RELEVAREA  JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI  EVALUAT  ESTE:



VALOAREA DE PIAŢĂ   
8.a……..lei, echivalent  ………..   EUR

VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN    

8b   METODA  COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru


VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE  T.V.A.    ………….  Lei , echivalent  ………..   EUR


                                                          ŞTAMPILA DE  EVALUATOR   ŞI  SEM NĂTURA      
                                                           EXPERT  EVALUATOR  .....................................              

                                                                                                                                                                                                               
                                                            _________________________________________     


FORMA  DE  ORGANIZARE   A   ACTIVITĂŢII   DE   EVALUARE

PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ  -

ING. ........................................................................

BENEFICIAR,



_______________________             ____________________






Dosar nr. ................../CC                                               Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1.   Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
    Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:…………  lei;
    metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
    metoda bazată pe  :………….  lei
    metoda bazată: …………..  lei  
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
•    Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
              Urmare  a celor  expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent  este de:

Vp =………  EUR sau ~      ………..  lei    (exclusiv TVA)

             Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă  propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul  casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
    metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:…………  lei;
    metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
    metoda bazată pe  :………….  lei
    metoda bazată: …………..  lei  
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată  pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau  ………….  lei


Petenţilor li se cuvine   din  valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată  pentru proprietatea imobiliară  supusă evaluării de: ................  EUR sau  ...................  lei, o sumă rezultată din  scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de  despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
    Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
        Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.

EXPERT    EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC                                               Petenţi: ......................................



                       
   21. CERTIFICARE



               Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
     
Data certificării
................................                                                  Expert evaluator imobiliar,

                                                                                        ...................................................................





ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ

ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale 

BILA  B    COMPARA
BILA  C    COMPARA
BILA  D

Suprafaţa desfăşurată
  (Ad)  S+ parter    mp                   
Preţ corectat de vânzare
proprietate imobiliară(teren +
construcţie)    EURO                   
Localizare
                       
Corecţie preţ ofertă    EURO                                   
PREŢ DE CORECTAT
    EURO                   
                       
Suprafaţa teren    mp                   
Tip construcţie                       
Suprafaţa construită(Sc) - suprafaţa
desfăşurată construită(Sdc)
    mp                                       
COST DE ÎNLOCUIRE NET(CIN)    EURO                   
VALOARE  DE PIAŢĂ TEREN
    EURO                   
VALOARE UNITARĂ DE PIAŢĂ
TEREN,    EUR/MP                   

Opinia evaluatorului:
Valorile terenurilor celor 4 comparabile se situează între........ EUR/mp şi .........  Eur/mp
Având în vedere că proprietatzea cea mai asemănătoare cu proprietatea de evaluat este comparabila B, în opinia evaluatprului, valoarea de piaţă unitară a terenului este de ...........  Eur /mp
Valoarea de piaţă a terenului cu suprafaţa de .........  mp , este de .............  EUR
Valoarea de piaţă a construcţiei –clădirii este de ..................  EUR
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE  .............. EUR(conţine TVA)
VALOAREA TOTALĂ A IMOBILULUI ESTE DE  ........... EUR(conţine TVA)
DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN  METODA CAPITALIZĂRII  DIRECTE  -   VENITUL  DIN CHIRII
DATA EVALUĂRII : ..............................201....... ;   IMOBIL : LOCUINŢĂ…….,Str................................... nr................ , EXEMPLAR …
ANEXA NR. 6b - EXTRASE PRIVIND CHIRIILE PE SEGMENTUL DE PIAŢĂ AL PROPRIETĂŢII -   1 EUR =  4.2643  RON
, oferte publicaţii şi agenţii imobiliare


Data   

Localizarea   

zona   

Nivelul    Suprafaţa - mp    Destinaţia    Confort,utilităţi           
                Totală    Construit  p    Utilă- mp    nu
măr
de camere    Teren liber            Preţul  închiriere-EUR/
lună    Revine/
an   
1        2    3        4    5            7    8    9       
28. 10.2010    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    median-central    s+p    300    135    110    4    165    casă din cărămidă    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    550    6600   
28. 10.2010    mun. Sibiu, str. Rahovei,
  ,Tel.:0788.38.38.01    median    s+p    375    100    70    2    275    locuinţţă unifam    parchet,faianţă,ct,canaliz.,termopan    300    3600   
28. 10.2010    mun. Sibiu, str. a. mureşean,3    Turnişor    p+m    100    80    70    2    20    locuinţţă unifam    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    350    4200   
28. 10.2010    mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09    central    p+e1+m    300    300    210    5    90    locuinţţă unifam    parchet,gresie,faianţă,CT,termopan    650    7800   
28. 10.2010
    mun. Sibiu, Bdl. V. Milea,    central    p    400    100        3        locuinţţă uni fam.    nemobilat, fără ct    400    4800   

28. 10.2010    mun. Sibiu, calea turnişorului,    medie    p                4        locuinţţă unifam    mobilată    350    4200   
28. 10.2010    mun. Sibiu, Str. Deva    median    p            65    2        locuinţţă unifam    apă,curent,gaz,canalizare,cabtv    250    3000   
ANEXA  NR. 8.c DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI
Estimarea valorii imobilului prin metoda capitalizării directe;Calculul ratei de capitalizare – venituri realizate din chirii :
Specificaţie    Proprietatea imobiliară  , studiul pieţei- Anexa nr. 6 b
    A    B    C    D    E
Amplasament (zonă)    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    mun. Sibiu,  Str. Câmpului tel. 0752567943    mun. Sibiu, str. a. mureşean,3    mun. Sibiu, ,piaţa cibin,30 95.09    mun. Sibiu, Str. Deva
Data tranzacţiei    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010    28.10.2010
Suprafaţa utilă (mp)    110    70    70    210    65
Preţul tranzacţiei (EUR/lună)    550    300    350    650    250
Venitul brut efectiv VBE (EUR/an )    6600    3600    4200    7800    3000
Cheltuieli exploatare (EUR/an)+ reduceri pt spaţiu l neocupat, condiţia de mobilare şi impozitarea venitului    3200    1700    2000    3800    1400
Venit net din exploatare (EUR/an)(cuprinde TVA)    3400    1900    2200    4000    1600
Valoarea proprietăţii:  S-a selectat pentru determinarea ratei de capitalizare , comparabila  B, cu caracteristici asemănătoare proprietăţii de evaluat.
c = VNE/preţul  de piaţă al comparabilei C , rămas după perioada de  exploatare =   8,265%
  VALOAREA IMOBILULUI CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT, PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI DIN CHIRII
8.c1   VALOAREA IMOBILULUI  CONSTRUCŢII ŞI TERENUL CONSTRUIT =1....... EUR /AN : 0.08265  =  EUR , echivalent ......................... RON;
8C2.VALOAREA.IMOBILULUI.TEREN.LIBER.(...........mp-  ......mp = .................. mp):Se calculează, în continuare:
Pentru estimarea valorii terenului liber  se utilizează datele de piaţă cuprinse în ANEXA  NR.  6 c  -     -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE  TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI................,  PE  SEGMENTUL  DE PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢII  - 1 USA = ...................RON;   1 EUR = 4, ................. RON,.

Dosar nr. ..................../CC                                                          Petenţi: .....................................

EVALUAREA IMOBILULULI EXPROPRIAT- TERENUL AFERENT
ANEXA  NR.  6 c       -EXTRAS  PRIVIND  PREŢURILE  TERENURILOR DIN INTRAVILANUL MUNICIPIULUI SIBIU,  PE  SEGMENTUL  DE PIAŢĂ  AL  PROPRIETĂŢII  - 1 USA = 3...............RON;   1 EUR = 4, ....................RON,
oferte publicaţii şi agenţii imobiliare
Data     Localizarea imobilului    ZONA    Ni
ve
l    Suprafaţa teren - mp    Suprafaţa - mp    Des
tina
ţia    Confort, utilităţi- terenuri  destinate construcţiei de locuinţe    Preţul de ofertă    Selectarea valorii
                     Construită-  mp    Utilă  mp    teren liber    Ve
chi
mea   ani            total    Revine  pe  mp    
                                            RON     EURO    RON    EUR   
1        2    3    4    5    6        7    8    9    12    13    14       
28.10.2010
1Eur=4.2643
lei    Sibiu,zona Ştrand
    cartierul Ştrand-median-Central    -    440    -    -    440    -    construcţii    Front stradal-13 mlăţime     417901    98000    950.93    223    selectat
23.09.2010
1EUR=
4,2687 lei    Sibiu,Şelimbăr,intravilan,Mircea-proprietar    median    -    485    -    -    485    -    construcţii    deschidere la stradă- 15 m, avize,PUD,PUZ    182188    42680    375.26    88    selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei    Sibiu,Turnişor,Zăvoi,tel.0741.22.34.41    periferic    -    720     -    -    720    -    construcţii    deschidere- 20 m, la stradă, curent electric, gaz,canalizare, alimentare cu apă,iluminat stradal, drumuri amenajate    214921    50400    298.50    70    selectat
26.10.20101Eur=4.2643
lei    Sibiu,Turnişor,zonă rezidenţială, calea Turnişorului    median    -    712    -    -    712    -    construcţii    front stradal=15 m;intravilan    258075    60520    362.47    85    selectat


    PETENT :.................................    DOSAR    ........../CC        ANEXA     5.1.1.   
EVALUARE  TEREN   LIBER -     GRILA DATELOR COMPARATIVE           
    Elemente de comparaţie    UM    De evaluat    COMA-S.U.=440    COMB-SU=485    COMPC-SU=720
1    Preţ de ofertă      EUR                   
    coeficient pentru actualizare preţ-data evaluării    k        1.00    1.00    1.00   
    Preţ   de ofertă actualizat    EUR                   
    Drepturi de proprietate transmise        liberă    liberă    liberă    liberă   
    Corecţie pentru tipul tranzacţiei    %        0%    0    0   
2    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţii de finanţare        la piaţă    la piaţă    la piaţă    la piaţă   
    Coeficient pentru condiţii de finanţare    %        0    0    0   
3    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţii de vânzare        independent    independent    independent    independent   
    Corecţie pentru condiţii de vânzare    %        0    0    0   
4    Preţ corectat    EUR                   
    Condiţiile pieţei            oferta    oferta    oferta   
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (procentual)    %                   
    Corecţie pentru condiţiile pieţei (valoric)    EUR                   
5    Preţ corectat ca preţ de vânzare    EUR                   
    Localizare    -               
    Corecţie pentru localizare (procentual)    %                   
    Corecţie pentru localizare (valoric)    EUR                   
6    Preţ corectat    EUR                   
        Utilităţi    EUR    in zona    in zona    in zona    in zona   
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (procentual)    %                   
    Corecţie pentru utilităţi şi confort (valoric)    EUR                   
7    Preţ corectat    EUR                   
        Acces (tip de drum)         asfaltat    asfaltat    asfaltat    asfaltat   
    Corecţie pentru acces (procentual)    %        -4.00%    5.00%    4.00%   
    Corecţie pentru acces (valoric)    EUR                   
8    Preţ corectat    EUR                   
        Dimensiuni, formă, front stradal         poligonala    poligonala    poligonala    poligonala   
    Corecţie pentru formă (procentual)    %        1.00%    5.00%    2.00%   
    Corecţie pentru formă (valoric)    EUR                   
9    Preţ corectat    EUR                   
        Teren  construit    mp                   
    Corecţie pentru teren construit (procentual)    %                   
    Corecţie pentru teren constr. (valoric)    EUR        0.00    0.00    0.00   
10    Preţ corectat    EUR                   
         Mărimea terenului liber    mp    828.00        485.00    720.00   
    Corecţie pentru mărime (procentual)    %                   
    Corecţie pentru mărime teren liber (valoric)    EUR                   
11    Preţ corectat    EUR                   
    Corecţie totală netă    EUR                   
    Corecţie tot.netă (% preţ vânzare)    %                   
    Corecţie totală brută    EUR                   
    Corecţie tot.brută (% preţ vânzare)    %                   
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de            EUR   
    Curs valutar la data evaluării    ..........................201...    1 EUR = 4...... RON       
    Valoarea  imobilului Construcţii + teren estimată prin abordarea prin comparaţie este de              LEI   
                                               

DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ   A IMOBILULUI  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI DIN CHIRIE
–pentru construcţie şi terenul construit(capitalizarea venitului din chirii) :.................... EUR , echivalent ...................  RON
                   -pentru terenul liber( comparaţia directă) :  ............. mp – ........mp=  .......... mp, prin metoda comparaţiei directe , este ................. EUR,echivalent .................. lei


8 c1+8C2.      Valoarea imobilului == …………… EUR( 8c1) + …………EUR( 8c2) =   ………….. EUR c1+8C2. 
    Valoarea imobilului == …………… RON( 8c1) + ………… RON( 8c2) = …………. RON

























16. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE INTERNAŢIONALE    
EVALUARE-EDIŢIA
A OPTA, 2007

   
¤ IVS 1- Valoarea de piaţă- tip de valoare;
¤ IVS 2-Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
¤ IVS 3- Raportarea evaluării
¤ IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
¤ GN1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare

CADRU LEGAL   
ALTE REGLEMENTĂRI: ABORDĂRI:

1.ABORDAREA  PRIN  COMPARAŢIA  VÂNZĂRILOR:
În anexa nr. 8a este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor:
8.a. VALOAREA DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR
(piaţă relativ instabilă)    8.a1:construcţii:…….. RON  echivalent …….  EUR
8.a2:   teren:
TOTAL 8.a.
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
3. METODA 8b  ABORDAREA.PRIN.COSTUL DE ÎNLOCUIRE  - metoda normativă, cf.normelor de eval .  D 256/ 1984. În.anexa Nr. 8.c  este prezentată determinarea valorii prin abordarea prin cost   ( 8a-construcţie + valoare teren, prin extracţie)                                                                                                                                                                           

8.c. VALOAREA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN COST    
………….  RON   echivalent  ……….    EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.

4.ABORDARE.PRIN.CAPITALIZAREA.VENITURILOR
În anexa Nr. 8.c este prezentată determinarea  valorii de piaţă prin capitalizarea venitului generat de proprietate - din chirie/ pe baza  MCB                                                                                                                                                                              
8.d.VALOAREA.DE.PIAŢĂ.ESTIMATĂ PRIN.CAPITALIZAREA VENITULUI PT.CONSTRUCŢII ŞI COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU TERENUL LIBER   
8.d .: construcţii:……….  RON  echivalent……… EUR
VALOAREA CONŢINE T.V.A.
1 . Rata de capitalizare şi MCB   s-a calculat pe baza datelor de piaţă
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare s-a argumentat de către evaluator.
                               













Dosar nr. ......................./CC                                               Petenţi: .....................................


17. REZUMATUL FAPTELOR ŞI CONCLUZIILOR IMPORTANTE
      IMOBILUL DE  EVALUAT:    Construcţii -locuinţă
Proprietatea evaluată:    Imobilul situat în perimetrul intravilan al municipiului .............  Str. ...................... nr.15
Titlul proprietăţii:    Proprietate imobiliară unifamilialăcu destinaţia de  locuinţă, anexe şi terenul aferent
Proprietar:      Petenţi:...................................

Terenul:    Suprafaţa de teren aferentă proprietăţii evaluate, înscrisă în CF  este de  ................mp. Terenul  s-a evaluat  în cadrul prezentului raport.
Cea mai bună utilizare:    Construcţie cu destinaţia de locuinţă, anexe şi terenul aferent
Data punerii în funcţiune:     19.......
Data schimbării destinaţiei:   
Scopul evaluării:    Stabilirea valorii partea construită din  imobil şi teren
Data evaluării:    ...................201...
Data inspecţiei:     ............... 201...
Condiţii limitative:    Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia mea la data evaluării asupra proprietăţii imobiliare nu am constatat restricţii de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate.
Metodele de evaluare utilizate pentru imobil:    8 a1  METODA  DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR;                                     

               8 b     METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST Eval constr. cu normele de evaluare MATRIXROM-95 şi terenului-prin extracţie ;   (metoda normativă )

     8.c     METODA  DETERMINĂRII  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI.
CONCLUZII. ALEGEREA
VALORII   FINALE

Rezultatul evaluării    În opinia mea, valoarea proprietăţii imobiliare, care face obiectul prezentului raport este dată de Metoda determinării valorii de piaţă prin Costul de înlocuire, pentru construcţii şi prin extracţie pentru terenul aferent, de................  RON , echivalent .....  EUR,  la data de ...........201... .


Dosar nr./............../CC                                               Petenţi: .......................................


18. VALOAREA TOTALĂ A SUPRAEDIFICATELOR ESTE  LA IMOBILUL DE  EVALUAT: :     ......................................,  Str. ......................................... nr......., prin:

8 a     METODA  DETERMINĂRII VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR:
…………..lei ,echivalent……….. EUR                                       

           8 b     METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COSTUL DE ÎNLOCUIRE:
                                        ……………. Lei , echivalent  :  …………..  EUR;
8.c     METODA  DETERMINĂRII  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI:
                                         ……………  Lei , echivalent  : ………….  EUR;
CONCLUZII. ALEGEREA VALORII FINALE

Se apreciază la imobilul evaluat în prezentul raport o valoare de piaţă de …….. lei echivalent …………. EUR

   19.CENTRALIZATORUL SUPRAEDIFICATELOR ŞI TERENULUI
Valoare  estimată
Total suprafeţe relevate - mp    Numere CF    Numere topo    Suprafaţa (mp) construită evaluată    Suprafeţe(Ad – mp) clădiri în incinta imobilului
       
       

Valori totale (incintă) imobil stabilite prin    Valoare mijloace fixe
RON      Valoare teren
RON      Valoare totală
RON      Valoare a estimată RON
(nu cuprinde TVA)
8 a.   ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI (CONSTRUCŢII) PRIN METODA COMPARAŢIEI DIRECTE. DETERMINAREA VALORII DE PIAŢĂ PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR

    ………..    -    ……………     
MET
DA      8 c      METODA DETERMINĂRII VALORII PRIN ABORDAREA PRIN COST
    …………    -    ………..   
8.d  DETERMINAREA  VALORII  DE  PIAŢĂ  PRIN  CAPITALIZAREA  VENITULUI    ………..    -    ………..   
APRECIEREA  EVALUATORULUI    ……….        …………    …………..
                                                          Expert evaluator proprietăţi imobiliare
                                                               Ing. ..............................................................







Dosar nr. .........../CC                                               Petenţi: ...........................................



20.       RECONCILIEREA VALORILOR.  OPINIA FINALĂ  .

        ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI: UTILITATEA, CERINŢA EFECTIVĂ ,TRANSFERABILITATEA, RARITATEA, DORINŢA ŞI PUTEREA EFECTIVĂ DE CUMPĂRARE  - JUDICIOS  INTERACŢIONAŢI ,  INTERRELAŢIONAŢI  ŞI ANALIZAŢI  ÎN  RELEVAREA  JUSTĂ A VALORII , OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE- DREPTULUI  EVALUAT  ESTE:



VALOAREA DE PIAŢĂ   
8.a……..lei, echivalent  ………..   EUR

VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST ESTIMATĂ PRIN    

8b   METODA  COMPARAŢIEI PRIN…………-
pentru


VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE  T.V.A.    ………….  Lei , echivalent  ………..   EUR


                                                          ŞTAMPILA DE  EVALUATOR   ŞI  SEM NĂTURA      
                                                           EXPERT  EVALUATOR  .....................................              

                                                                                                                                                                                                               
                                                            _________________________________________     


FORMA  DE  ORGANIZARE   A   ACTIVITĂŢII   DE   EVALUARE

PERSOANĂ FIZICĂ AUTORIZATĂ  -

ING. ........................................................................

BENEFICIAR,



_______________________             ____________________






Dosar nr. ................../CC                                               Petenţi: ............................................
6. CONCLUZII
6.1.   Sinteza rezultatelor evaluării – Teren agricol extravilan
Rezultatele evaluării sunt:
    Metoda bazată pe comparaţia vânzărilor: metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:…………  lei;
    metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
    metoda bazată pe  :………….  lei
    metoda bazată: …………..  lei  
Toate valorile cuprinse în prezenta lucrare se înţeleg în condiţiile existente la data evaluării ............................201....
•    Valorile respective nu cuprind TVA, şi nici obligaţiile faţă de mediu.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere criteriile fundamentale oferite de standarde pentru selectarea valorii finale: adecvarea metodelor la scop şi utilizare; precizia, cantitatea şi calitatea informaţiilor utilizate.
Având în vedere criteriile fundamentale oferite de standardele profesionale de evaluare în vigoare pentru selectarea şi alegerea valorii finale se propune ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda ……………….., fiind cea mai adecvată şi relevantă cale pentru evaluarea proprietăţii (terenului agricol) extravilan.
              Urmare  a celor  expuse în raport valoarea de piaţă estimată la data de ....................201... pentru proprietatea imobiliară situată în judeţul.........., localitatea ................, intravilan ,zona B: Casă de locuit, curte şi teren-grădină , în suprafaţa de .........mp, în scopul stabilirii de măsuri reparatorii în echivalent  este de:

Vp =………  EUR sau ~      ………..  lei    (exclusiv TVA)

             Este important de subliniat faptul că valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă  propusă este o estimare făcută de evaluator bazată pe informaţiile avute la dispoziţie şi pe previziunile făcute la un moment dat.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – conf. IVS 1: „suma existentă pentru care imobilul  casă de locuit expropriată, cu terenul aferent s-ar schimba la data evaluării, ca imobil construit şi teren liber cu destinaţie intravilan , bazată pe CMBU , între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
- cuprinderea acestora într-o notă de informare sub semnătură patentului anexată la raport.
De asemenea, la elaborarea raportului, s-au avut în vedere standardele, normele şi recomandările ANEVAR
Valoarea proprietăţii – obiectul prezentului raport (valabilă la data evaluării) estimată prin metodele (adecvate):
    metoda bazată pe comparaţia vânzărilor:…………  lei;
    metoda bazată pe venituri – capitalizarea rentei din chirii :……….. lei
    metoda bazată pe  :………….  lei
    metoda bazată: …………..  lei  
Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată  pentru proprietatea imobiliară (teren ) supusă evaluării este de:
……….. .......... EUR sau  ………….  lei


Petenţilor li se cuvine   din  valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă estimată  pentru proprietatea imobiliară  supusă evaluării de: ................  EUR sau  ...................  lei, o sumă rezultată din  scăderea din valoarea de piaţă a imobilului a valoarii de  despăgubire la expropriere,de .......................... lei, estimată prin procesul verbal al .................................................
    Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul propus şi numai pentru uzul destinatarului.
Orice imprecizii rezultate din analiza raportului vor trebui să fie transmise evaluatorului astfel ca, dacă este necesar, lucrarea să fie completată înainte de a fi utilizată. Evaluatorul consideră lucrarea ca fiind obiectivă şi corectă.
        Prezenta lucrare are caracter confidenţial , în condiţiile Legii 677/2001, atât pentru client cât şi pentru evaluator.

EXPERT    EVALUATOR
Ing..................................................................
Dosar nr. ............................/CC                                               Petenţi: ......................................



                       
   21. CERTIFICARE



               Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
5.1. Afirmaţiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
5.2.Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele , opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare.
5.3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
5.4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit, în funcţie de mărimea valorii estimate, de direcţia de evaluare care favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui eveniment, în funcţie de opinia mea.
5.5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
5.6. Posed pregătirea profesională, cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
Şi, în aceste condiţii , certific valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate, reconciliată.
     
Data certificării
................................                                                  Expert evaluator imobiliar,

                                                                                        ...................................................................





ANEXA 9 – EXTRASE DE OFERTE DIN PIAŢA IMOBILIARĂ

ANEXA 10 = FOTO COLOR CU IMOBILRreevaluarea activelor fixe corporale